春節(jié)后的樓市，率先熱起來(lái)的是商辦類(lèi)樓盤(pán)。根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月北京商品房成交量中，近六成為商辦類(lèi)樓盤(pán)，而去年同期的商辦成交占比還不到四成。每個(gè)周末，北京一些知名商辦類(lèi)樓盤(pán)的售樓中心里人滿(mǎn)為患，排隊(duì)簽約認(rèn)籌的景象頻頻上演，大興某項(xiàng)目節(jié)后簽約量已超千套。已經(jīng)被限購(gòu)的通州，部分項(xiàng)目即使只能通過(guò)公司名義全款購(gòu)買(mǎi)，依然一房難求。從2016年年中被傳即將全面限購(gòu)起，雖然傳言從未被證實(shí)，但商辦類(lèi)樓盤(pán)一路狂奔，成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)。為何市場(chǎng)對(duì)商辦類(lèi)樓盤(pán)熱情如此高漲?業(yè)內(nèi)人士指出，根本原因是大量的需求，調(diào)控預(yù)期的擠壓、住宅市場(chǎng)中低價(jià)位產(chǎn)品的匱乏和北京嚴(yán)格的限購(gòu)政策讓購(gòu)房人涌入商辦市場(chǎng)，而這些原因也促使開(kāi)發(fā)商加大了此類(lèi)產(chǎn)品的供應(yīng)力度，雙方共同作用催生了交易的火爆。

“不是在看房就是在去看房的路上”

小王是某地產(chǎn)代理平臺(tái)的一位置業(yè)顧問(wèn)，他主要負(fù)責(zé)的是一些商辦類(lèi)產(chǎn)品和環(huán)京項(xiàng)目。翻看小王近一個(gè)月的朋友圈，幾乎全部是近期推盤(pán)的各大商住項(xiàng)目。小王透露，最近商辦類(lèi)產(chǎn)品的咨詢(xún)熱度最高，他的一些老客戶(hù)也在關(guān)注，準(zhǔn)備再次出手。

小王表示，從春節(jié)放假回來(lái)以后，他幾乎每天都要帶客戶(hù)去看房。以往都是周末客戶(hù)較多，而近期工作日也基本排滿(mǎn)了，他每天不是在看房，就是在去看房的路上。上周，他就有一個(gè)客戶(hù)認(rèn)購(gòu)了大興某項(xiàng)目的一套59平方米的LOFT。小王透露，他的這個(gè)客戶(hù)一直在看商住類(lèi)產(chǎn)品，幾乎全北京都轉(zhuǎn)遍了，最終確定買(mǎi)在了大興。

“因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售太好，公司里有10個(gè)人在為這個(gè)項(xiàng)目帶客，大家年后基本上都有成交?！毙⊥醺嬖V《廣廈時(shí)代》，他那天在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)就聽(tīng)一個(gè)熟悉的駐場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)講，一位購(gòu)房人一次性在該項(xiàng)目訂購(gòu)了10套房源。而像這樣銷(xiāo)售火爆的項(xiàng)目，他負(fù)責(zé)的還有三個(gè)，分別位于大興和房山。

市場(chǎng)整體的火熱讓小王最近收入不錯(cuò)，但有些樓盤(pán)也因銷(xiāo)售的火熱而放棄了像小王這樣的二級(jí)代理置業(yè)顧問(wèn)。另一個(gè)同樣位于大興的樓盤(pán)，去年9月初均價(jià)26000元/平方米左右，目前均價(jià)為30000元/平方米。該項(xiàng)目近期就結(jié)束了這種合作帶客模式，“現(xiàn)在客戶(hù)要想買(mǎi)，就只能自己去現(xiàn)場(chǎng)，我們這邊拿不到房源了?！?/p>

在小王看來(lái)，商辦市場(chǎng)這樣的熱度還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，理由是他自己的手上就有十多個(gè)想出手的意向客戶(hù)，成交落單不過(guò)是時(shí)間問(wèn)題，而每次去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，經(jīng)過(guò)駐場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)和售樓中心整體氛圍的渲染，他能明顯感覺(jué)到，購(gòu)房人變得更加焦慮，缺的只是對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度問(wèn)題。

深度分析

“現(xiàn)實(shí)很殘酷只能買(mǎi)商住房”

《廣廈時(shí)代》了解到，通過(guò)小王購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)產(chǎn)品的購(gòu)房者包括了多種類(lèi)型，既有首次置業(yè)、無(wú)住宅購(gòu)房資格的剛需，也有看好北京樓市的投資客。這也與目前商辦類(lèi)產(chǎn)品整體的購(gòu)買(mǎi)群體相同。

購(gòu)房人辛小姐告訴《廣廈時(shí)代》的購(gòu)房理由就很簡(jiǎn)單，“情況很現(xiàn)實(shí)，我只能買(mǎi)商住房?！毙列〗銇?lái)京工作三年，目前住在丈夫單位提供的宿舍中，他們兩個(gè)人都不具備購(gòu)房資格，考慮到丈夫如果換工作，現(xiàn)在的房子肯定就無(wú)法繼續(xù)居住，辛小姐一直在計(jì)劃買(mǎi)房。

“我現(xiàn)在沒(méi)有購(gòu)房資格，老公過(guò)段時(shí)間可能可以申請(qǐng)到工作居住證，本來(lái)想等他有了工作居住證后申請(qǐng)自住房，但了解一番目前自住房的申請(qǐng)情況，我覺(jué)得想申請(qǐng)到這個(gè)不太現(xiàn)實(shí)，沒(méi)有辦法，只能買(mǎi)商住?！毙列〗惚硎荆緛?lái)她是計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)自住房的，但最近了解到自住房開(kāi)始實(shí)行“區(qū)內(nèi)優(yōu)先”，她覺(jué)得自己的選擇太少了，而且搖中的概率越來(lái)越低。

確定了購(gòu)房方向后，辛小姐就開(kāi)始滿(mǎn)城搜羅合適的房源。因?yàn)橹荒苣贸?00萬(wàn)元以?xún)?nèi)的首付，預(yù)算有限，她最終選擇了大興魏善莊的一處62.5平方米、層高4.2米的商住房，總價(jià)156萬(wàn)元。辛小姐無(wú)奈地表示，其實(shí)對(duì)于房子本身她并不是很滿(mǎn)意，尤其是房子所在的位置，周邊目前幾乎無(wú)配套可言?！拔抑荒芗南Ｍ谛聶C(jī)場(chǎng)建成后，這里能發(fā)展起來(lái)，不管怎么樣，先買(mǎi)了第一套，以后再攢點(diǎn)錢(qián)才有換房的可能?！?/p>

商住房的購(gòu)房群體中，除了像辛小姐這樣的首置剛需，也不乏大量投資客。趙女士最近就和身邊的朋友一起，在門(mén)頭溝某商辦類(lèi)項(xiàng)目全款一次購(gòu)入了九套房，對(duì)于購(gòu)房原因，趙女士坦言，就是為了投資。手里的資金，除了買(mǎi)房外，想不到其他的投資渠道，即使是房?jī)r(jià)跌了，手里還有套房，投資也是踏實(shí)的。更何況總聽(tīng)到傳言說(shuō)商住也會(huì)限購(gòu)，雖然傳言從未被證實(shí)，但也害怕自己錯(cuò)過(guò)最后的投資機(jī)會(huì)。

即使在嚴(yán)格限購(gòu)的通州，商辦類(lèi)項(xiàng)目依然不缺客戶(hù)。部分開(kāi)發(fā)商還主動(dòng)提出幫助購(gòu)房者騰挪購(gòu)房資格，對(duì)于只能以公司名義全款購(gòu)房的商辦類(lèi)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商也設(shè)計(jì)了一整套幫助購(gòu)房者開(kāi)辦公司、分期付款的方案。在通州區(qū)的M5運(yùn)河一號(hào)現(xiàn)場(chǎng)，銷(xiāo)售人員就透露，幫助投資人避開(kāi)限購(gòu)的辦法就是以公司名義買(mǎi)房。該銷(xiāo)售人員對(duì)暗訪的《廣廈時(shí)代》表示，“額外收取兩萬(wàn)元，就給你辦買(mǎi)房資格，用公司名義買(mǎi)，不過(guò)需要全款支付?！蓖瑫r(shí)他也透露，很多投資客都看好通州的發(fā)展，但苦于沒(méi)有名額，于是就用這種方式避開(kāi)限購(gòu)。

不過(guò)，針對(duì)開(kāi)發(fā)商提出的以公司名義買(mǎi)房，有業(yè)內(nèi)人士就透露，此舉有利有弊，開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)出去了才不會(huì)管投資人是否能夠順利出手。該人士透露，以公司名義買(mǎi)房的弊端就是第一必須全款購(gòu)買(mǎi)，即便以后可以通過(guò)抵押貸款緩解經(jīng)濟(jì)壓力，但對(duì)資金的要求仍然較高。第二就是轉(zhuǎn)讓難題，購(gòu)買(mǎi)后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的時(shí)候稅費(fèi)很高，很多買(mǎi)家不愿接受。

還有一種操作的方式是：專(zhuān)門(mén)成立一個(gè)公司，下面只持有這個(gè)房產(chǎn)，那么轉(zhuǎn)讓的時(shí)候只需要直接把這個(gè)公司轉(zhuǎn)讓出去就可以了，而不用改變房產(chǎn)的所有權(quán)，這樣可以節(jié)省一些稅費(fèi)。但如果選擇這樣操作，同樣面臨一些問(wèn)題，就是買(mǎi)家往往會(huì)要求對(duì)公司做一個(gè)法律調(diào)查，害怕公司有債務(wù)或者官司。另外，買(mǎi)家是否介意房產(chǎn)不是個(gè)人名義持有的，以及不能貸款等，這一系列問(wèn)題權(quán)衡下來(lái)，恐怕真正愿意接手的買(mǎi)家就不多了，投資收益就會(huì)比想象中的要大打折扣了。

多因素助力商住房熱銷(xiāo)“擠壓效應(yīng)”是關(guān)鍵

在這樣的市場(chǎng)熱度下，商辦類(lèi)產(chǎn)品春節(jié)后銷(xiāo)售率先回暖。根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月成交當(dāng)中近六成為商辦類(lèi)產(chǎn)品，而去年同期的商辦成交占比還不到四成。在2月最后一周北京市商品房成交套數(shù)TOP10排行上，商辦類(lèi)項(xiàng)目也占據(jù)了6席。在這些商辦項(xiàng)目中，絕大多數(shù)都是所謂的“商住房”。

去年6月起出現(xiàn)了北京商住房全面限購(gòu)的傳言，雖然傳言未被證實(shí)，但政策對(duì)“商改住”的限制和收緊是確定的，因此，各大開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售此類(lèi)產(chǎn)品時(shí)都極為謹(jǐn)慎，“商住”這一字眼在官方宣傳中幾乎銷(xiāo)聲匿跡，取而代之的是商業(yè)、辦公等字眼。推廣上謹(jǐn)而又慎，但在銷(xiāo)售上并沒(méi)有收斂。

去年年中的搶收，帶動(dòng)起一波銷(xiāo)售高潮之后，商住房的銷(xiāo)售并沒(méi)有陷入沉寂，反而熱度一直持續(xù)。“9·30”新政后，住宅市場(chǎng)開(kāi)始有了觀望的情緒，而未受影響的商住反而成了市場(chǎng)的寵兒，多個(gè)開(kāi)發(fā)商也借此機(jī)會(huì)集中推盤(pán)。

對(duì)于今年開(kāi)年以來(lái)商辦類(lèi)產(chǎn)品的熱銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商們并不意外。房山某商辦類(lèi)項(xiàng)目的操盤(pán)手表示，商辦類(lèi)的熱銷(xiāo)是多個(gè)因素交織的結(jié)果，首先是需求使然，“9·30”新政讓部分需求陷入了觀望，而年后這種觀望基本消退，購(gòu)房人再次回到了市場(chǎng)。其次是一直存在的商住限購(gòu)傳言。

自通州商辦類(lèi)限購(gòu)政策落地以來(lái)，對(duì)全市這類(lèi)產(chǎn)品限購(gòu)的傳言一直存在，而傳言與開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)手段的結(jié)合，這種市場(chǎng)預(yù)期的擠壓帶動(dòng)了購(gòu)房人涌入商住市場(chǎng)，同時(shí)也加大了開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)力度。另外，住宅市場(chǎng)的高門(mén)檻將購(gòu)房人擠入了商辦類(lèi)產(chǎn)品。嚴(yán)格的限購(gòu)政策讓一些不具備購(gòu)房資格而有購(gòu)房需求的人不得不進(jìn)入商住市場(chǎng)，而購(gòu)買(mǎi)住宅的高資金門(mén)檻也讓很多購(gòu)房人無(wú)力選擇住宅，只能投向商住。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)此也給出了自己的觀點(diǎn)：一、新建住宅供應(yīng)比較少，而且新房二手房現(xiàn)在的價(jià)格都比較高，把購(gòu)房人擠向商住。二、市場(chǎng)對(duì)限購(gòu)的預(yù)期比較強(qiáng)烈，上海、天津等地對(duì)商住出臺(tái)了一些政策，導(dǎo)致市場(chǎng)有所預(yù)期。三、從土地供應(yīng)角度看，未來(lái)普通住宅供應(yīng)量會(huì)越來(lái)越少，商住類(lèi)項(xiàng)目是比較少的選擇之一。四、從產(chǎn)品角度看，商住類(lèi)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商也的確比以前更關(guān)注產(chǎn)品的多功能屬性，宜居性在增強(qiáng)。五、在過(guò)去一年多，商住類(lèi)項(xiàng)目的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)低于住宅類(lèi)的物業(yè)，有些投資需求也青睞商住類(lèi)產(chǎn)品。

按市場(chǎng)節(jié)奏推盤(pán)開(kāi)發(fā)商不急于出貨

2月商住成交量超過(guò)普通住宅，是否與開(kāi)發(fā)商加大商住盤(pán)的推盤(pán)力度有關(guān)呢?對(duì)此，多個(gè)商住類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商都表示，并沒(méi)有集中在這段時(shí)間跑量的計(jì)劃。

上述房山商住項(xiàng)目的操盤(pán)手表示，目前北京市場(chǎng)上基本以大中型開(kāi)發(fā)商為主，銷(xiāo)售回款壓力并不大，基本都是按照自己的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏，在保證合理的利潤(rùn)和現(xiàn)金流順利周轉(zhuǎn)的前提下按節(jié)奏出貨，走量的前提是利潤(rùn)有保障，雖然限購(gòu)的“雷”有可能隨時(shí)劈下來(lái)，但也不會(huì)犧牲利潤(rùn)出貨。

他還透露，未來(lái)此類(lèi)產(chǎn)品預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量很小，基本上都是消化現(xiàn)有的存量，目前政府相關(guān)部門(mén)對(duì)于這類(lèi)產(chǎn)品的審批已經(jīng)大幅度收緊。據(jù)他所知，現(xiàn)在幾乎不可能有新增的小戶(hù)型LOFT通過(guò)審批，LOFT這種類(lèi)型產(chǎn)品，新增戶(hù)型審批都需要在200平方米以上。因此，開(kāi)發(fā)商手里的存量未來(lái)也許都是稀缺品，并不急于銷(xiāo)售。

某上市房企營(yíng)銷(xiāo)副總表示，在京有項(xiàng)目在售的基本都是全國(guó)性房企，對(duì)于這類(lèi)開(kāi)發(fā)商，去庫(kù)存的壓力主要集中在三四線城市，而不是北京。對(duì)于北京的物業(yè)，基本沒(méi)有去庫(kù)存壓力，都是按節(jié)奏出貨，而且過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)也證明，在北京房子賣(mài)快了并不是好事。

張大偉也指出，開(kāi)發(fā)商加快出貨的標(biāo)志是低于市場(chǎng)價(jià)銷(xiāo)售，并不是賣(mài)得好了就是在加快出貨，而且從北京市住建委官網(wǎng)上公布的近期取證名單看，前兩月取得預(yù)售證的非住宅類(lèi)項(xiàng)目只有9個(gè)，與往年同期相比并不算多。而且最近商住類(lèi)成交量超過(guò)住宅產(chǎn)品，與住宅本身的簽約量較少有關(guān)。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年，北京全市商辦(寫(xiě)字樓+商業(yè))共成交15807套，環(huán)比2015年增長(zhǎng)71.5%，成交均價(jià)為29008元/平方米，環(huán)比2015年上漲8.6%。成交總面積為299.06萬(wàn)平方米，成交總金額為867.12億元，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

對(duì)于今年商住成交是否會(huì)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，張大偉分析認(rèn)為，2016年對(duì)于商住類(lèi)產(chǎn)品是特殊年份。去年通州的限購(gòu)和其他區(qū)域的限購(gòu)傳言讓一些樓盤(pán)出現(xiàn)了集中整棟簽約的現(xiàn)象，這屬于個(gè)案，對(duì)今年商住的成交參考意義并不是很大。

業(yè)內(nèi)建議

適當(dāng)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)購(gòu)房者應(yīng)量力而行

對(duì)于北京全市是否會(huì)參照通州，對(duì)商辦類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行全面限購(gòu)，多個(gè)業(yè)內(nèi)人士都表示，對(duì)于商辦類(lèi)產(chǎn)品的限制可能性較大，但全面限購(gòu)的可能性較小。

張大偉表示，公寓在2009年占北京所有商品房成交200萬(wàn)以?xún)?nèi)的比例是20%，而到了2016年，占比是80%。所有公寓其實(shí)除了不限購(gòu)被用作投資外，很大程度上是剛需的替代產(chǎn)品，而且目前市場(chǎng)上存量巨大。

上述上市房企營(yíng)銷(xiāo)副總則表示，商住產(chǎn)品的出現(xiàn)是市場(chǎng)需求引導(dǎo)下的結(jié)果，不能一限了之。他表示，受限于教育、醫(yī)療等各方面配套指標(biāo)，部分區(qū)域無(wú)法有新增的住宅用地，但建議供地部門(mén)可以適當(dāng)調(diào)整供地用途。比如在一些商辦用地上，增加商務(wù)公寓用地，允許建設(shè)一部分商務(wù)公寓。此類(lèi)產(chǎn)品用途比較靈活，主要用于職住平衡，基本不會(huì)增加區(qū)域配套負(fù)擔(dān)。比如像北京副中心和麗澤商務(wù)區(qū)的部分地塊就可用于建設(shè)商務(wù)公寓，滿(mǎn)足區(qū)域商務(wù)人士的居住需求，緩解此類(lèi)商務(wù)區(qū)住宅的供需壓力。

而對(duì)于商住類(lèi)產(chǎn)品的購(gòu)房人，業(yè)內(nèi)人士也給出了建議。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，購(gòu)房人還是應(yīng)該結(jié)合自身資質(zhì)和資金的情況來(lái)決定購(gòu)買(mǎi)什么樣的產(chǎn)品，不能盲目跟風(fēng)。如果不具備北京的購(gòu)房資格，同時(shí)又迫切地需要在京自住，那確實(shí)只能購(gòu)買(mǎi)這種商辦類(lèi)的產(chǎn)品作為短期的周轉(zhuǎn)，如果自身的經(jīng)濟(jì)能力達(dá)不到現(xiàn)在市場(chǎng)上住宅首付的標(biāo)準(zhǔn)，那也可以考慮這類(lèi)產(chǎn)品。因?yàn)槟壳氨本┬路渴袌?chǎng)普遍總價(jià)比較高，而商辦類(lèi)產(chǎn)品基本總價(jià)還是集中在200萬(wàn)元這樣一個(gè)水平線上，是大多數(shù)人群可以承受的范圍。對(duì)于資金儲(chǔ)備在這個(gè)水平的客戶(hù)，他要面對(duì)的要么是購(gòu)買(mǎi)環(huán)京的房源，要么就是在北京購(gòu)買(mǎi)一處商辦類(lèi)產(chǎn)品。而環(huán)京區(qū)域雖然價(jià)格整體保持上漲的趨勢(shì)，但畢竟位置偏遠(yuǎn)，所以購(gòu)房人還是應(yīng)該結(jié)合工作和生活的需要來(lái)選擇適合的產(chǎn)品。