重慶炒房團(tuán)全軍覆滅

　　珍惜資金，遠(yuǎn)離重慶!

　　一個(gè)多月前，得知黃市長(zhǎng)因工作調(diào)動(dòng)要離開重慶，江浙一帶和上海北京的炒房團(tuán)聞風(fēng)而動(dòng)，組團(tuán)“打飛的”準(zhǔn)備去重慶撈一把。特別是聽了“網(wǎng)紅”作家吳曉波的忽悠，說(shuō)重慶房?jī)r(jià)要大漲，更是像飛蛾撲火一樣蜂擁而至。

　　元旦前一周的12月26日至今年1月1日，一周內(nèi)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶樓市的成交量超過(guò)去年2月和7月全月的成交量?？梢?，確實(shí)有人想豪賭一把。

　　草哥的一位朋友也是不聽我勸告，堅(jiān)決要去冒這個(gè)險(xiǎn)，一口氣買了三套。前幾天還得意洋洋地跟我說(shuō)，他一個(gè)多月前買的，現(xiàn)在每套已經(jīng)漲了40-50萬(wàn)了，1月13日，他又剛網(wǎng)簽了一套。

　　但是，昨天他卻對(duì)我說(shuō)欲哭無(wú)淚，為什么?因?yàn)橹貞c出房產(chǎn)稅修訂政策了。

　　1月13日，重慶市政府下發(fā)市長(zhǎng)令，修訂原來(lái)的房產(chǎn)稅征收條例。重慶財(cái)稅部門說(shuō)，針對(duì)近期重慶主城房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的異?，F(xiàn)象，遏制“炒房”牟利行為，從2017年1月14日起，將原來(lái)執(zhí)行的對(duì)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套及以上的普通住房征收房產(chǎn)稅，調(diào)整為在重慶沒有這三個(gè)條件的外地人，新購(gòu)首套及以上的普通住房征收房產(chǎn)稅。

　　草哥這位朋友雖然搶在14日之前網(wǎng)簽了那套房子，躲開了房產(chǎn)稅的征收，但是可以確定的是，基本沒人會(huì)接盤了。因?yàn)檫@次修訂針對(duì)的“三無(wú)”人員，是從第一套就開始征收，這堵住了很多外地的炒作者，也會(huì)打消很多人去重慶炒房的念頭，因?yàn)槟悴恢老乱徊綍?huì)不會(huì)提高房產(chǎn)稅率。

　　而且重慶的房產(chǎn)稅跟上海不同，重慶是跟著房子走，只要征收過(guò)一次，以后就一直要征收。接盤者不管是重慶當(dāng)?shù)厝诉€是外地人都是如此。如果你是購(gòu)房者，你是會(huì)從炒房者手中接手一套每年要繳納不少房產(chǎn)稅的房子，還是會(huì)從開發(fā)商那里買一套沒有任何房產(chǎn)稅的新房?重慶的這一招，可謂打中了炒房者的七寸，具有非常大的殺傷力，不僅增加了持有房產(chǎn)者的成本，而且還打壓了二手房的炒作土壤。

　　可見，當(dāng)局控制房?jī)r(jià)的辦法還是很多的，關(guān)鍵看跟不跟你較真。

　　我跟這位朋友說(shuō)，你如果是自有資金，而且不等著急用，就慢慢留著吧，目前幾年是很難看到大幅上漲了，你可以打持久戰(zhàn)，先出租出去收點(diǎn)租金。真正欲哭無(wú)淚的是那些利用高杠桿、高成本借錢的炒房者，他們本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路的，沒想到重慶方面把接盤俠給擋在外面了，時(shí)間成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投資失敗爛尾在重慶了。

　　除了修訂房產(chǎn)稅征收外，重慶還有其他狠招，比如加強(qiáng)主城區(qū)商品房預(yù)售管理，要求無(wú)合理理由不得定高價(jià)或漲價(jià)，針對(duì)個(gè)別樓盤擅自漲價(jià)現(xiàn)象，還公開了舉報(bào)違規(guī)銷售電話;還將與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)，對(duì)“三無(wú)”人員在渝“炒房”不予辦理貸款。既不讓漲價(jià)，又不辦理貸款，這是把炒房者的預(yù)期和金融工具都給限制死了，最近這一波來(lái)炒房的，恐怕全部要被套牢了，就當(dāng)為重慶人民做點(diǎn)貢獻(xiàn)吧。

　　在目前這樣的大背景下，還有人會(huì)去賭房?jī)r(jià)上漲，我批評(píng)這些朋友，作為職業(yè)炒房客，你不看草哥的文章就算了，難道你們連人民日?qǐng)?bào)也不看嗎?一點(diǎn)政治覺悟都沒有。

　　黃市長(zhǎng)治理下的重慶樓市，是被全國(guó)人民當(dāng)作楷模，被輿論稱做“業(yè)界清流”的;黃市長(zhǎng)調(diào)控房地產(chǎn)的“三寶”：增供應(yīng)、控價(jià)格、強(qiáng)保障，是被當(dāng)作經(jīng)驗(yàn)推廣的。如今黃市長(zhǎng)要走了，作為接任者，會(huì)輕易讓房?jī)r(jià)爆發(fā)式增長(zhǎng)?如果真發(fā)生了這樣的事情，新市長(zhǎng)的臉面往哪里擱?在重慶市民眼里會(huì)怎么看待?這可不只是打臉的事情，而且很可能會(huì)被當(dāng)作一個(gè)控制房?jī)r(jià)不力的重大事件。

　　所以，作為新市長(zhǎng)，只會(huì)加強(qiáng)房?jī)r(jià)控制。草哥朋友葉檀博士曾經(jīng)寫文章評(píng)價(jià)說(shuō)：黃奇帆走了就可以到重慶炒房了?別做夢(mèng)了!黃奇帆先生離開重慶，絕不意味著后任會(huì)放任房?jī)r(jià)在短期內(nèi)大幅上漲，透支未來(lái)發(fā)展空間。誰(shuí)這么做，誰(shuí)就是重慶發(fā)展的罪人，哪個(gè)官員也承擔(dān)不起這樣的罪責(zé)。

　　而且，不久前閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展是當(dāng)做政治任務(wù)提出來(lái)的。會(huì)議提出，“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”。老大還表態(tài)說(shuō)：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

　　在這樣的大背景下，新來(lái)的張市長(zhǎng)會(huì)輕易讓房?jī)r(jià)上漲嗎?在張市長(zhǎng)的第一次政府工作報(bào)告中，堅(jiān)決遏制炒房是被寫進(jìn)重慶市政府工作報(bào)告的。張市長(zhǎng)還表示，將加強(qiáng)市場(chǎng)執(zhí)法監(jiān)管，堅(jiān)決遏制炒房行為，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　從客觀因素來(lái)看，重慶的房?jī)r(jià)也不具有炒作的條件。重慶有全國(guó)最大規(guī)模的公租房，所有人只要在重慶交半年社保就能申請(qǐng)，5年后可按政府定價(jià)購(gòu)買。

　　而且，重慶有無(wú)限的土地供應(yīng)。重慶面積8.23萬(wàn)平方公里，北上廣深四個(gè)城市合計(jì)的總面積也只有3.22萬(wàn)平方公里，重慶市的面積比北上廣深四大城市合起來(lái)的總面積還要大1倍以上。

　　長(zhǎng)期看，重慶房?jī)r(jià)享受全國(guó)平均漲幅是有可能的，但如果想短期內(nèi)猛炒暴漲，基本不太現(xiàn)實(shí)。所以，如果你有閑錢，還是珍惜現(xiàn)金，遠(yuǎn)離重慶吧!!

　　二、為什么不要去重慶炒房?

　　說(shuō)到重慶房?jī)r(jià)，總想起新加坡。首先新加坡有約100萬(wàn)套組屋，相當(dāng)于重慶的公租房。這個(gè)城市國(guó)家百分之七八十的國(guó)民居住在組屋。

　　重慶的公租房也很多，接近70萬(wàn)套，但重慶戶籍人口超過(guò)3300萬(wàn)，別說(shuō)戶籍人口，重慶未實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的農(nóng)民也還有1100萬(wàn)左右，這都遠(yuǎn)高于新加坡總?cè)丝凇?/p>

　　即便如此，重慶依舊是中國(guó)公租房最多的城市。很多文章喜歡說(shuō)公租房保證了重慶房?jī)r(jià)穩(wěn)定，贊同一部分。根本上，重慶的房?jī)r(jià)不算高，張銀銀覺得因?yàn)橹貞c是個(gè)太特殊的地方。

　　農(nóng)民和重慶房?jī)r(jià)有什么關(guān)系?

　　新加坡是個(gè)很有意思的地方，如果只看其繁華的外衣，會(huì)覺得這個(gè)地方是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的楷模。但略知一點(diǎn)歷史和背景就知道，新加坡的國(guó)家控股企業(yè)很厲害，在其經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對(duì)外投資、國(guó)家主權(quán)資本海外資產(chǎn)配置中作用舉足輕重。

　　重慶也有類似之處，這是很多分析特別強(qiáng)調(diào)的。他們忽略了，重慶除了較大、較多的本地國(guó)企投融資、基建、工業(yè)、金融平臺(tái)外，還有內(nèi)地最龐大的外資工業(yè)，以及多個(gè)有意思的民企主導(dǎo)的工業(yè)體系。

　　其實(shí)，外資和民資對(duì)重慶經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)高于本土國(guó)企。對(duì)了，成都、武漢都有央企總部，重慶根本沒有。自主汽車品牌銷量第一的重慶長(zhǎng)安，不過(guò)是央企的子公司。央企對(duì)重慶的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)遠(yuǎn)不如成都、武漢。

　　經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和重慶房?jī)r(jià)又有什么關(guān)系?

　　1.因?yàn)闅v史基礎(chǔ)、政策惠顧，有趣的渝富(現(xiàn)在還多了一個(gè)渝康)及“八大投”的故事，順應(yīng)了重慶基建、產(chǎn)業(yè)配套需要。同步的產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)的雙輪驅(qū)動(dòng)，重慶已經(jīng)是內(nèi)地省級(jí)行政單位中城鎮(zhèn)化率最高的;同時(shí)，重慶在全國(guó)特大超大城市里，人均居住面積，超過(guò)30平米，也是最高;此外，重慶人均GDP，排內(nèi)地省級(jí)行政單位第二(內(nèi)蒙第一)。

　　不過(guò)，那位之后，除了網(wǎng)紅黃sir，重慶對(duì)外整體很低調(diào)。

　　另一方面，重慶真的又是極其特殊的地方，大城市+大農(nóng)村的格局，這是任何一個(gè)直轄市、副省級(jí)城市沒有遇到的。一些城市會(huì)說(shuō)自己也有百級(jí)萬(wàn)的農(nóng)民啊，但重慶有的是千萬(wàn)級(jí)的農(nóng)民。其中，恢復(fù)直轄后，從四川省劃入14個(gè)國(guó)家級(jí)貧困區(qū)縣。不少城市的區(qū)劃總計(jì)都不到14個(gè)區(qū)縣吧?

　　重慶的工業(yè)化、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于最關(guān)鍵時(shí)候，金融和高端服務(wù)業(yè)發(fā)展也處于最微妙的蛻變階段。稍微清醒一點(diǎn)的主政者就會(huì)明白，于重慶而言，房地產(chǎn)不能成為干擾。

　　所以當(dāng)年那位，決定要建設(shè)全中國(guó)最龐大的公租房，還是應(yīng)該肯定的。

　　截至2015年8月底，重慶市累計(jì)規(guī)劃建設(shè)公租房總建筑面積4475萬(wàn)平方米，共69.22萬(wàn)套。

　　按照一戶兩口計(jì)算，這可以解決140萬(wàn)人的體面居住。必須說(shuō)一點(diǎn)，重慶有38個(gè)區(qū)縣，這近70萬(wàn)套公租房，大半位于主城區(qū)。

　　雖然也有一些問(wèn)題，但從制度設(shè)計(jì)上，因?yàn)椴辉试S進(jìn)入市場(chǎng)流通，毫無(wú)溢價(jià)空間，重慶公租房的尋租、腐b空間是最小的，完勝其他地方的經(jīng)適房、廉租房、限價(jià)房等保障性住房制度。

　　有了如此大體量的公租房，對(duì)于穩(wěn)定民心意義確實(shí)很大。

　　公租房之外，經(jīng)過(guò)多年的超高房地產(chǎn)供應(yīng)，渝東北、渝東南不敢說(shuō)，至少在重慶大都市區(qū)(主城區(qū)+城市發(fā)展新區(qū))的農(nóng)村，除了真沒必要買房的，大部分農(nóng)民家庭在城鎮(zhèn)(主城或所在郊區(qū)城區(qū)、鎮(zhèn))都有一套房子。這一點(diǎn)，“杠桿游戲”可以負(fù)責(zé)任這么說(shuō)，張銀銀太了解了，身邊的親戚、朋友、同學(xué)皆如此，目力所及沒有例外。

　　也就是說(shuō)，就算沒有公租房，未來(lái)重慶大都市區(qū)內(nèi)農(nóng)村居民、本地大學(xué)畢業(yè)生的購(gòu)房需求真沒有想象中的大。至于說(shuō)回流和外地來(lái)的重慶人，近年增加很快，全國(guó)前幾。但重慶的房子供應(yīng)能力未來(lái)依舊是超大的，后文會(huì)講。

　　如果把購(gòu)房作為重慶未來(lái)城鎮(zhèn)化的核心工作，重點(diǎn)是渝東北、渝東南人口。這兩區(qū)域恰恰是重慶相對(duì)落后、條件差一些、收入較低的地區(qū)。這兩地區(qū)的城鎮(zhèn)化和人口轉(zhuǎn)移，任務(wù)還很艱巨。

　　公租房再多也只有近70萬(wàn)套，其中一部分也在渝東北、渝東南地區(qū)，于這兩板塊1000余總?cè)f人口而言，還是太少。這1000余萬(wàn)人，會(huì)有300萬(wàn)人左右可能會(huì)進(jìn)入重慶大都市區(qū)(主城區(qū)+城市發(fā)展新區(qū))定居。

　　于重慶的發(fā)展大計(jì)而言，特別是要實(shí)現(xiàn)這部分人的真正城市化，和大都市區(qū)剩余相對(duì)條件較差農(nóng)村家庭的城市化，如果主政者不負(fù)責(zé)任，放任重慶房?jī)r(jià)一下子蹦到鄭州、合肥那樣的房?jī)r(jià)水平，可能對(duì)重慶長(zhǎng)遠(yuǎn)不是好事。

　　2.很多觀點(diǎn)說(shuō)，重慶的發(fā)展和低地價(jià)、低成本優(yōu)勢(shì)有關(guān)。所以未來(lái)主政者應(yīng)該不允許重慶房?jī)r(jià)過(guò)高。這個(gè)分析是有一定道理的，甚至有很大道理，每個(gè)城市發(fā)展階段不同。重慶這個(gè)發(fā)展階段，這是必然，這和我國(guó)改革開放走過(guò)的路是一致的。就像深圳、廣州，以及整個(gè)珠三角當(dāng)初之于香港，不也一樣。

　　這就是經(jīng)濟(jì)規(guī)律和世界經(jīng)濟(jì)分工的結(jié)果。

　　整個(gè)中國(guó)，除了極少數(shù)城市，其實(shí)依舊在享受相對(duì)低成本優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)鏈、工業(yè)體系相對(duì)成熟的優(yōu)勢(shì)。

　　中西部地區(qū)，以前也成本更低，但配套不成熟，地理位置、物流不占優(yōu)。而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和內(nèi)地的開放，必然有一批地方會(huì)更早、更快、更好承接沿海和世界需求。

　　很多人忽略了，除了北京、上海、深圳，再?zèng)]有一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，一定就貴，甚至工業(yè)用地指標(biāo)、可用土地已經(jīng)少到無(wú)以復(fù)加。

　　是的，如果有大工廠愿意來(lái)，哪怕廣州也有大把的地可以供應(yīng)。富士康不是就去了嗎?

　　所以，重慶近10年的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，或者說(shuō)甲午戰(zhàn)爭(zhēng)后的發(fā)展歷史表明，低成本優(yōu)勢(shì)是中國(guó)的共性，重慶只是不例外。一個(gè)階段有一個(gè)階段的情況。

　　而根本上，重慶的沿江開放，是自我國(guó)甲午戰(zhàn)敗后開埠開啟的。于我國(guó)內(nèi)陸而言，現(xiàn)代工業(yè)邏輯戰(zhàn)勝農(nóng)業(yè)文明，武漢、重慶兩個(gè)沿江城市，最早獲得眷顧，也成就最大。特別是武漢，在晚清的表現(xiàn)別說(shuō)比重慶好，和沿海也可以一決高下，大武漢真不是吹牛，歷史上確實(shí)有這么一段。

　　而重慶，作為“暴發(fā)戶”始于抗戰(zhàn)，不過(guò)從地理、地貌、氣候、交通而言，這又是必然，不是偶然的歷史的選擇，而是唯一最好的陪都選擇。

　　處于一帶一路和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶交匯處的重慶，地理上也是西部最靠東，還有長(zhǎng)江，又是直轄市。不僅體量上是中西部最大的工業(yè)城市，工業(yè)體系和門類自抗戰(zhàn)后也是中西部城市里最完備的，還有單個(gè)城市最多的農(nóng)民和農(nóng)民工。

　　國(guó)難成就了重慶，當(dāng)然背后是地理經(jīng)濟(jì)所決定。從此在我國(guó)政z、經(jīng)濟(jì)版圖上，重慶也就成為內(nèi)陸很特殊的城市，哪怕在最落魄的地級(jí)市時(shí)代，吃老本也是我國(guó)六大工業(yè)城市。

　　上文這些因素決定了，重慶未來(lái)房子的需求注定還很大，重慶維持較高土地出讓面積是對(duì)的，重慶地多也有這個(gè)能力。其實(shí)我國(guó)大城市都有能力供給更多土地，關(guān)鍵是愿意否。

　　同時(shí)，如上文言，重慶的市情決定了，未來(lái)一些年，起碼一半房子需求，不是現(xiàn)有的城市居民，而是本地及外地來(lái)的農(nóng)民工、非特別高端的本外地大學(xué)畢業(yè)生。所以，重慶首先需要解決的是這部分人的城市落地。

　　工業(yè)土地供應(yīng)重慶很多，也不貴，如果住宅房?jī)r(jià)高了，可能不利于重慶城市化進(jìn)程，反倒容易出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)有了，人飄著的情況。

　　而大部分省會(huì)城市不一樣，北上廣深更不一樣，你沒本事自己滾。他們不僅不需要對(duì)外地去的中低端就業(yè)者負(fù)責(zé)，甚至不需要對(duì)省內(nèi)的農(nóng)民負(fù)責(zé)，反倒是虹吸效應(yīng)，容易做高自己的房?jī)r(jià)。

　　3.現(xiàn)在重慶情況似乎發(fā)生了變化。

　　不過(guò)，重慶房?jī)r(jià)漲不漲，怎么漲，根本上是大勢(shì)決定的。就像2015年底開始的最新一輪主要一二線城市上漲周期，這是政策鼓勵(lì)和貨幣條件、資產(chǎn)荒共同刺激出的結(jié)果。無(wú)非是深圳、北京、上海、廣州、合肥、鄭州這樣的城市漲得多一些。

　　至于重慶，你以為真像外界以為的那樣，黃sir走之前的接近整個(gè)2016年就沒漲?最近人事更替，那是2016年倒數(shù)第二天的事，此前的房?jī)r(jià)的漲幅與此關(guān)系不大。

　　2016年重慶主城區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅，也是近幾年來(lái)最高的。不過(guò)很有意思，外界或許不知道，2016年重慶主城區(qū)各大板塊的價(jià)格，其實(shí)也只是回到2012年前后重慶房?jī)r(jià)最高的時(shí)候。折騰4年，房?jī)r(jià)還在當(dāng)初那個(gè)原點(diǎn)。個(gè)別地區(qū)略高過(guò)當(dāng)年。

　　不知道聽到這句話，那些外地新來(lái)的投資客，感到后怕否。

　　對(duì)于炒房者而言，追求的主要是房?jī)r(jià)上漲收益，而非租金收益。其實(shí)，重慶出租房產(chǎn)收益率是非常劃算的，一個(gè)20多萬(wàn)的小公寓，1000來(lái)塊錢租金隨便收。

　　當(dāng)然，外地人最近熱炒的照母山、江北嘴、兩江四岸，再貴一點(diǎn)也可以，賺點(diǎn)錢也不是沒可能。但如果你的資金本身有成本，倒手時(shí)收益率能有多少，“杠桿游戲”覺得真的還是要慎重。

　　另外，重慶的房地產(chǎn)體量真的太嚇人。

　　一些機(jī)構(gòu)號(hào)稱武漢市再次勇奪2016年中國(guó)城市新建住宅銷售套數(shù)、面積第一。其實(shí)也就29萬(wàn)套不到，3000萬(wàn)平米出頭，而且增幅分別都在30%以上。而重慶2015年新建住宅銷售面積就達(dá)到4477.71萬(wàn)平米，其中6成為主城區(qū)，也就是2700萬(wàn)平米左右。重慶市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-11月，重慶新建住宅銷售面積增長(zhǎng)17.1%?？梢怨浪?016年，重慶僅僅主城區(qū)的新建住宅成交面積，就可以比整個(gè)武漢市。

　　真不知道這些機(jī)構(gòu)的口徑是什么。

　　對(duì)了，截至2016年11月，重慶住宅施工面積17629.52萬(wàn)平方米，下降7.2%。Word的天，下降了一些都這么高。同樣，其中6成在建位于主城區(qū)，也就是超過(guò)1億平米。而根據(jù)武漢市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2016年6月，武漢全市(武漢主城區(qū)+郊區(qū))住宅施工面積6348.72萬(wàn)平方米。

　　僅僅重慶主城區(qū)這個(gè)在建體量，已經(jīng)比號(hào)稱新建住宅銷售全國(guó)第一的城市高出這么。

　　整體上，重慶補(bǔ)漲一些不奇怪，問(wèn)題是持續(xù)多久，怎么個(gè)漲的節(jié)奏。所以，在重慶炒房需要技巧。至于賣房和炒房的人，各懷鬼胎，就不多說(shuō)了。

　　最后，再次重申：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的!