3月13日，陽光城發(fā)布公告，以一紙長達(dá)73頁的回復(fù)報(bào)告詳細(xì)回答了證監(jiān)會(huì)關(guān)于其非公開發(fā)行股票定增70億元反饋的12個(gè)問題。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，陽光城于2016年8月31日披露2016年非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬以底價(jià)6.44元/股發(fā)行不超過1,086,956,521股，募集資金總額不超過人民幣70億元，募集資金將投資于福州大都會(huì)項(xiàng)目、上海楊浦大橋101地塊項(xiàng)目、杭州文瀾府項(xiàng)目(杭州上塘項(xiàng)目)、杭州上府項(xiàng)目、蘇州愉景灣項(xiàng)目、蘇州麗景灣項(xiàng)目、蘇州麗景灣PLUS項(xiàng)目等7個(gè)項(xiàng)目。

　　此后的11月25日，陽光城宣布，收到中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)出具的《中國證監(jiān)會(huì)行政許可申請受理通知書》，對(duì)公司2016年非公開發(fā)行股票申請予以受理。

　　而此次，陽光城3月13日發(fā)布長達(dá)73頁的回復(fù)報(bào)告，是對(duì)證監(jiān)會(huì)2017年1月12日反饋意見中的12項(xiàng)問題作出的詳細(xì)回應(yīng)，內(nèi)容涉及公司利潤、經(jīng)營與并購等方方面面。

　　七大項(xiàng)目的利潤賬單

　　受房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管收緊影響，監(jiān)管方面首要求陽光城詳細(xì)披露本次募投項(xiàng)目的具體投資構(gòu)成和合理性，并要求對(duì)項(xiàng)目效益進(jìn)行具體測算。

　　一般來說，對(duì)于一家房企某個(gè)項(xiàng)目的利潤賬單，外界通常只能了解到拿地成本、銷售單價(jià)、銷售金額等公開信息，而對(duì)于總投資金額、銷售收入、凈利潤等數(shù)字，房企通常不會(huì)詳盡披露。

　　但在陽光城此次回復(fù)中，就詳細(xì)披露了本次募資定投7大項(xiàng)目的具體投資金額、土地成本、銷售收入、凈利潤等數(shù)字。

　　具體來說，福州大都會(huì)項(xiàng)目總投資金額75.47億，土地成本34.14億，占比45.07%;測算銷售收入89.48億，凈利潤6.28億，按照投資總額計(jì)算投資回報(bào)率為8.29%。

　　上海楊浦大橋101地塊項(xiàng)目總投資金額29.50億，土地成本17.97億，占比60.92%;測算銷售收入31.49億，凈利潤2.52億，按照投資總額計(jì)算投資回報(bào)率為8.56%。

　　杭州文瀾府項(xiàng)目(杭州上塘項(xiàng)目)總投資金額23.73億，土地成本12.81億，占比53.97%;測算銷售收入25.72億，凈利潤2.10億，按照投資總額計(jì)算投資回報(bào)率為8.86%。

　　杭州上府項(xiàng)目總投資金額41.04億，土地成本23.03億，占比56.11%;測算銷售收入47.31億，凈利潤4.31億，按照投資總額計(jì)算投資回報(bào)率為10.51%。

　　蘇州愉景灣項(xiàng)目總投資金額19.41億，土地成本10.34億，占比53.25%;測算銷售收入23.50億，凈利潤2.58億，按照投資總額計(jì)算投資回報(bào)率為13.29%。

　　蘇州麗景灣項(xiàng)目總投資金額27.57億，土地成本11.98億，占比43.46%;測算銷售收入35.30億，凈利潤3.63億，按照投資總額計(jì)算投資回報(bào)率為13.16%。

　　蘇州麗景灣PLUS項(xiàng)目總投資金額9.59億，土地成本1.62億，占比16.86%;測算銷售收入10.43億，凈利潤0.87億，按照投資總額計(jì)算投資回報(bào)率為9.08%。

　　從陽光城測算的結(jié)果可以看出，陽光城7大項(xiàng)目按投資總額計(jì)算的投資回報(bào)率均在8個(gè)點(diǎn)以上。并且，由于其測算售價(jià)實(shí)際上低于目前市場在售價(jià)格，且其項(xiàng)目多為分期銷售，考慮到項(xiàng)目后期可能漲價(jià)的因素，預(yù)計(jì)實(shí)際凈利潤將高于預(yù)測，投資回報(bào)率也將進(jìn)一步提升。

　　值得注意的是，在上述7大項(xiàng)目中，蘇州項(xiàng)目的測算投資回報(bào)率都比較高，其中兩個(gè)項(xiàng)目的測算投資回報(bào)率甚至高達(dá)13%，遠(yuǎn)高于其他幾個(gè)項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，此次陽光城的7個(gè)項(xiàng)目中，福州、上海、杭州以及蘇州愉景灣均為通過公開市場拿地獲得，而蘇州麗景灣及麗景灣PLUS則是通過并購取得。其中，麗景灣PLUS由于體量過小，測算的投資回報(bào)率略微有所減少。

　　但仍然可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于陽光城公開市場拿地項(xiàng)目土地成本占投資總額的比重均超過50%，而并購項(xiàng)目土地成本占投資總額的比重遠(yuǎn)低于公開市場拿地，投資回報(bào)率也要高得多。

　　這或許這也是陽光城2016年以來不斷加大并購步伐的主要原因。而在此次回復(fù)報(bào)告中，陽光城亦首次詳細(xì)披露了公司自2015年以來的對(duì)外并購情況。

　　披露了哪些并購項(xiàng)目

　　在土地成本日益走高下，陽光城早早地便走上了并購之路，成為繼孫宏斌之后的又一個(gè)“并購?fù)酢薄?/p>

　　據(jù)陽光城披露，2015-2016年期間，公司共實(shí)現(xiàn)對(duì)外投資總金額155.03億元(不含債權(quán))，公司對(duì)外投資的資金來源均為自有資金或通過商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)籌集的資金，不存在違規(guī)挪用非公開發(fā)行股票或公司債券發(fā)行募集資金的情形。

　　具體來說，2015年公司共實(shí)施對(duì)外投資7筆，涉及投資總金額30.64億元(不含債權(quán))，截至2016年末均已全額支付。

　　其中，11.93億元受讓福建華鑫通國際旅游業(yè)50%股權(quán)、2288萬元收購天安中國房地產(chǎn)50%股權(quán)、16.5億元購入杭州銘昇達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)100%股權(quán)、1.78億元收購蘇州中昂置業(yè)和惠友地產(chǎn)均已在此前披露。

　　另有1181萬收購陜西臻極置業(yè)100%股權(quán)、888萬收購廈門海峽時(shí)尚創(chuàng)意國際商務(wù)50%股權(quán)兩筆收購此前并未披露。

　　2016年公司共實(shí)施對(duì)外投資22筆，涉及投資總金額124.39億元(不含債權(quán))，截至2016年末已支付115.28億元，尚待支付的款項(xiàng)金額為9.10億元。

　　其中，3000萬元投資“三峽金石(深圳)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙))”2%股權(quán);28.14億元收購長沙中泛置業(yè)100%的股權(quán);5.38億元競得位于南沙的廣州廣晟海韻房地產(chǎn)49%股權(quán);2.5億元投資廈門象陽投資50%股權(quán);11.79億元收購廣州南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)太古房地產(chǎn)90%股權(quán);2.41億元收購廣州南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)逸濤雅苑房地產(chǎn)90%權(quán)益;11.18億元收購蘇州新萬益投資100%股權(quán);20.45億元收購廣東逸濤萬國房地產(chǎn)50%股權(quán);13.51億元競得杭州中大圣馬置業(yè)及浙江物產(chǎn)良渚花苑等15家公司股權(quán)組成的股權(quán)資產(chǎn)包;6000萬元收購鄭州鑫嵐光房地產(chǎn)開發(fā)60股權(quán);9623萬元收購師匯優(yōu)創(chuàng)教育投資(北京)65%股權(quán);2.17億元收購杭州拱運(yùn)房地產(chǎn)100%股權(quán);2000萬元并購北京中展泓基置業(yè)40%股權(quán);投資設(shè)立德清凱洋投資合伙企業(yè)(有限合伙)等14項(xiàng)收購均已在此前披露。

　　另有5.2億元并購漳州市富山房地產(chǎn)開發(fā)50%股權(quán)、2.15億并購湖南中正投資70%股權(quán)、51萬元并購深圳市大愛城房地產(chǎn)100%股權(quán)、8997萬元并購廈門市中鴻德投資50%股權(quán)、2.50億元投資廈門華祥苑資產(chǎn)管理50%股權(quán)、1.11億并購上海浩達(dá)房地產(chǎn)置業(yè)100%股權(quán)、8288萬元并購陜西瑞朗置業(yè)53%股權(quán)、3.00億元并購福建建樹房地產(chǎn)開發(fā)100%股權(quán)等8項(xiàng)并購此前并未披露。

　　截至2016年9月30日，公司及其下屬子公司已完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目為31個(gè)、在建項(xiàng)目43個(gè)、擬建項(xiàng)目38個(gè)。公司土地儲(chǔ)備1面積合計(jì)915.86萬平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積2合計(jì)2,463.46萬平方米，主要集中在福州、廈門、上海、蘇州、杭州、廣州、北京、西安、長沙等九個(gè)重點(diǎn)城市，位于上述九個(gè)重點(diǎn)城市的土地儲(chǔ)備面積合計(jì)838.42萬平方米，計(jì)容建筑面積合計(jì)2,335.79萬平方米，分別占公司總土地儲(chǔ)備面積和總規(guī)模計(jì)容建筑面積91.54%和94.82%。

　　陽光城在公告中表示，公司對(duì)外投資主要圍繞房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)施開展，其中主要為開展房地產(chǎn)開發(fā)所設(shè)立的項(xiàng)目公司或平臺(tái)公司。同時(shí)，公司也有部分投資涉足教育、投資等領(lǐng)域，以促進(jìn)公司升級(jí)轉(zhuǎn)型，培育新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

　　回升的毛利率與730億存貨

　　大手筆的并購為陽光城帶來了大量優(yōu)質(zhì)、低成本的土地儲(chǔ)備的同時(shí)，未來也將為陽光城在過往承壓的毛利率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨等財(cái)務(wù)指標(biāo)上增添亮色。

　　據(jù)陽光城披露，2013年、2014年、2015年和2016年1-9月，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率分別為36.29%、31.00%、27.07%和28.41%。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率主要受到物業(yè)銷售形態(tài)、產(chǎn)品定價(jià)策略以及土地獲取成本等因素的影響。

　　對(duì)于過往毛利率略有下降的原因，陽光城方面表示，一方面，近年來，公司主要房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域土地價(jià)格持續(xù)上升，因此公司土地獲取成本及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的總體成本相應(yīng)提高，結(jié)算平均成本從2013年的5,823.84元/平方米增加至2015年的10,752.17元/平方米，進(jìn)而導(dǎo)致公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率水平有所下降。

　　另一方面，2014年以來，為配合公司高周轉(zhuǎn)運(yùn)營策略的實(shí)施、加快房地產(chǎn)項(xiàng)目去化效率，公司順應(yīng)地產(chǎn)調(diào)控政策要求，契合市場需求及行業(yè)競爭情況，對(duì)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目采取了靈活定價(jià)策略，這在一定程度上也影響了公司當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率水平。

　　但隨著2016年公司重點(diǎn)布局9個(gè)城市房價(jià)的上漲，2016年前三季度公司毛利率水平已出現(xiàn)提升，達(dá)到28.41%。

　　可以看到，雖然土地成本的不斷上升和資金壓力下高周轉(zhuǎn)策略使得過往陽光城毛利率略有下降，但在如今并購策略下，陽光城在土地成本上將具備有較大優(yōu)勢，精準(zhǔn)的拿地目光亦讓其即使是在高周轉(zhuǎn)情況下亦能保持較滿意的售價(jià)，最終其毛利率穩(wěn)固在28%。

　　同時(shí)，相較于良好的28%毛利率表現(xiàn)，陽光城也認(rèn)為此次70億募資將有效降低公司資產(chǎn)負(fù)債率。

　　據(jù)陽光城披露，截至2013年末、2014年末、2015年末和2016年9月末，公司合并口徑的資產(chǎn)負(fù)債率分別為86.86%、84.69%、80.42%和84.66%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.80%、78.39%、77.26%和81.02%。2016年前三季度國內(nèi)市場的利率水平持續(xù)下降，為降低整體融資成本，公司主要通過發(fā)行債券、長期借款的方式補(bǔ)充資金，未實(shí)施股權(quán)融資，因此資產(chǎn)負(fù)債率較2015年末有所上升。

　　假設(shè)本次非公開發(fā)行規(guī)模達(dá)到70億元，則本次非公開發(fā)行完成后，公司資產(chǎn)負(fù)債率將降低至79.68%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率將降低至75.21%，這將大大優(yōu)化陽光城資本結(jié)構(gòu)，提高公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　陽光城表示，報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正常經(jīng)營，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況總體良好。陽光城2016年三季度末730.38億元存貨余額，2013年、2014年、2015年以及2016年1-9月，公司分別實(shí)現(xiàn)銷售金額174.70億元、230.69億元、298.21億元及302.98億元，均呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲趨勢。

　　截至2016年9月30日，公司多數(shù)已完工項(xiàng)目的銷售率達(dá)到80%以上，在建項(xiàng)目取得預(yù)售證的部分的銷售去化也在穩(wěn)步推進(jìn)過程之中。

　　有業(yè)內(nèi)人士就表示，在這個(gè)土地成本日益上漲、面粉貴過面包的時(shí)代，730億的存貨意味著已經(jīng)到手的更多的土地儲(chǔ)備，也意味著將來能夠入市的更高價(jià)值的貨值，相較于很多“無糧”在手的企業(yè)，陽光城已經(jīng)占據(jù)制高點(diǎn)。