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萬(wàn)科和小米合作的長(zhǎng)租公寓“只租不售”背后的秘密是什么?

2017年3月21日     來(lái)源:百度百家      編輯:WangWanZhen      繁體
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小米公司一位員工透露,萬(wàn)科和小米合作建房事宜從春節(jié)后就開始商談,3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經(jīng)啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)登記工作,全體員工均可認(rèn)購(gòu)。

  萬(wàn)科和小米正在試探市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)新模式的態(tài)度,緣起今天一條奇怪的信源:

  小米公司一位員工透露,萬(wàn)科和小米合作建房事宜從春節(jié)后就開始商談,3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經(jīng)啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)登記工作,全體員工均可認(rèn)購(gòu)。

萬(wàn)科和小米合作

  有兩種項(xiàng)目類型可供選擇,一種為普通住宅,以70-90平方米兩居為主,均價(jià)大約為5.5萬(wàn)元/平方米;一種為疊拼,面積為178平方米,售價(jià)在950萬(wàn)-1000萬(wàn)元。

  另一位小米員工介紹,合作項(xiàng)目檔次和定位甚至?xí)哂谌f(wàn)科翡翠系,目前永豐產(chǎn)業(yè)基地周邊二手房?jī)r(jià)格普遍超過(guò)8萬(wàn)元,這意味著合作項(xiàng)目如果做成可銷售的商品房,價(jià)格很可能會(huì)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

  不過(guò),按照雙方合作意向,小米員工雖然能夠以市場(chǎng)價(jià)一半的價(jià)格購(gòu)房,但無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)和房本,也不能在公開市場(chǎng)自由交易,只能在小米公司內(nèi)部交易,也不能落戶北京市戶口。

  如果從這條信息當(dāng)中來(lái)看,頗有很多地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ):認(rèn)購(gòu)、疊拼、萬(wàn)科翡翠系(產(chǎn)品系)、均價(jià),如果光從這條信源當(dāng)中,可能米粉們激動(dòng)萬(wàn)分:年輕人的第一套房子就要出來(lái),別急,筆者嗅出的是小米以及萬(wàn)科公關(guān)的深深的套路,兩個(gè)手機(jī)廠的員工,用很專業(yè)的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)來(lái)描述公司尚未承認(rèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,從邏輯上可以理解,畢竟這是小米和萬(wàn)科可進(jìn)退的套路,因?yàn)閮H僅是傳言么。

  萬(wàn)科的不安才是這次合作的伏筆 但并不是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新

  2013年開始,萬(wàn)科在市場(chǎng)上的表現(xiàn)就非常不安,從10月份開始,郁亮帶領(lǐng)副總裁周衛(wèi)軍、朱保全等高管前往阿里巴巴學(xué)習(xí);12月9號(hào)前往騰訊學(xué)習(xí);14年1月,前往海爾集團(tuán)學(xué)習(xí)、2月前往小米學(xué)習(xí)。13年底,郁亮在萬(wàn)科的一次內(nèi)部演講中坦誠(chéng),他擔(dān)心未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)類似小米的攪局者。后來(lái)房多多介入萬(wàn)科營(yíng)銷和馬佳佳受邀演講,在地產(chǎn)圈和互聯(lián)網(wǎng)圈掀起了一股“互聯(lián)網(wǎng)思維改造房地產(chǎn)”的反思浪潮

  這樣的不安也體現(xiàn)在高管的動(dòng)向上:2014年,在王石的祝福聲中,94年加入萬(wàn)科,做了14年董秘的肖莉離職,加入了房多多,據(jù)說(shuō)是資本方向,除了前幾年的新聞之外,肖莉已經(jīng)徹底遠(yuǎn)離了大眾視線,而根據(jù)房多多相關(guān)人士透露:奉勸各位不要無(wú)中生有,肖莉還在房多多的股東群和高管群里,也一直負(fù)責(zé)金融板塊。當(dāng)然房多多的事情放一遍,姑且讓子彈再飛一會(huì)兒。另外一個(gè)高管離職,則是郁亮“教會(huì)跑步”的毛大慶,投身于創(chuàng)業(yè)空間的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)大潮中去,2015年9月10日,萬(wàn)科發(fā)布公告稱集團(tuán)高級(jí)副總裁莫軍提前退休……

  在這種動(dòng)蕩和不安中,萬(wàn)科始終想通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行自己的產(chǎn)業(yè)升級(jí),比如萬(wàn)科物業(yè)的住這兒、萬(wàn)科與鏈家深度合作的萬(wàn)鏈公司,打造家裝市場(chǎng)。而這次與小米尚未被官方承認(rèn)的合作,其實(shí)早幾天已經(jīng)在地產(chǎn)圈被曝光,只不過(guò)今天被“小米員工”用公關(guān)的手法,又描述了一下。

  這樣的合作可以看做是萬(wàn)科在新時(shí)期下面對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的“試錯(cuò)”,是不安的,萬(wàn)科的判斷在2014年,萬(wàn)科史上最大的工作會(huì)議上有提及:我們相信互聯(lián)網(wǎng)將改變這個(gè)世界,而不能適應(yīng)變化的組織將會(huì)被淘汰。但我們也認(rèn)為,比察知變化更重要的,是找到變化背后的不變。當(dāng)新時(shí)代的大幕揭開時(shí),傳統(tǒng)該企業(yè)應(yīng)該做的,不是遠(yuǎn)離自己熟悉的領(lǐng)域,而是理解新的規(guī)則,尋找新的伙伴,運(yùn)用新的工具,將原有的業(yè)務(wù)做的更好。

  而選擇跟小米合作,勢(shì)必會(huì)被市場(chǎng)所關(guān)注,但在筆者看來(lái),這其實(shí)跟互聯(lián)網(wǎng)的關(guān)系并不大,僅僅是一種全新的房地產(chǎn)租賃模式,而不是銷售模式。并且這種合作看上去并沒(méi)有太多風(fēng)險(xiǎn)。

  如果按照事先準(zhǔn)備的“宣傳口徑”,消息確認(rèn)后,雷布斯應(yīng)該很快就會(huì)在微博上愉快的與沒(méi)啥粉絲的僵尸水軍們交流相關(guān)信息。

  “只租不售”背后的秘密

  根據(jù)北京市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《北京市2017年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》,2017年全市計(jì)劃供地3900公頃,相比2016年的計(jì)劃減少了200公頃。其中,住宅用地610公頃。而在2016年,北京住宅用地計(jì)劃供應(yīng)數(shù)量為1200公頃。北京市相關(guān)部門表態(tài),今年北京市對(duì)商品住房供地計(jì)劃的執(zhí)行力度將好于去年——2016年雖然計(jì)劃供應(yīng)量較今年多,但完成率很低。從實(shí)際供地?cái)?shù)量上看,今年會(huì)超過(guò)去年。盡管如此,與眾多開發(fā)商一樣,萬(wàn)科同樣面對(duì)的問(wèn)題是如何拿到土地。

  土地成本決定了房?jī)r(jià),但萬(wàn)科在2016年拿到了一塊“限價(jià)地”,北京在2016年930限購(gòu)后,推出了“限房?jī)r(jià) 競(jìng)地價(jià)”的試點(diǎn)。2016年12月1日,萬(wàn)科獲得永豐兩個(gè)自持項(xiàng)目地塊,而傳聞的“小米半價(jià)公寓”,正是在這個(gè)地塊上。根據(jù)土地出讓要求,兩幅土地的住宅限價(jià)53400元/平方米,項(xiàng)目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。就是說(shuō),萬(wàn)科拿到的這個(gè)地是只能租,不能賣的。這樣也就解釋了,為何拿不到“兩證”即房產(chǎn)證和國(guó)有土地使用證這兩個(gè)關(guān)系確權(quán)的關(guān)鍵文件。

  如果不能出售,顯然作為商業(yè)公司而言是不劃算的,但是如果可以呢?根據(jù)930的規(guī)定,持有年限與土地出讓年限一致。持有期間,企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的,其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理;企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的,須經(jīng)屬地政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后,不得改變自持商品住房規(guī)劃用途,應(yīng)繼續(xù)用于出租。

  也就存在一種可能:萬(wàn)科可以把這個(gè)項(xiàng)目“轉(zhuǎn)讓”給第三方,這樣其實(shí)就是變相的進(jìn)行了資金的回籠,所以跟小米的合作,也并不奇怪,而最終接盤的,則是滿腔熱血要買房的“小米員工”們,但其實(shí)所謂一半房?jī)r(jià)子虛烏有,并不是公司的慈善,而是政府的限價(jià),并且是針對(duì)開發(fā)商的“只租不售”,而員工們通過(guò)眾籌的方式也是可能通過(guò)買分割的單元,而不是所謂的單個(gè)住宅。

  對(duì)于萬(wàn)科而言,后面可以進(jìn)行物業(yè)服務(wù),如果項(xiàng)目配建商業(yè)配套等,長(zhǎng)期的收益,也是可以得到保證的。這次的合作并不是“互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)”的案例,各位興奮的米粉們,地產(chǎn)人士們可以洗洗睡了!

  沒(méi)有房產(chǎn)證如何做按揭呢?

  盡管周邊房?jī)r(jià)高漲,按照常規(guī)開發(fā)手法,萬(wàn)科不能出售,只能租,雖然類似于精裝公寓+萬(wàn)科物業(yè)很吸引人,但是租金回報(bào)率并不足以支撐房?jī)r(jià),換句話說(shuō):按照90平米的房子來(lái)計(jì)算,剛需“小米70年租客”需要付出的是:總價(jià)480萬(wàn),如果按照所謂“按揭貸款”,這里是貸不到公積金的,只能是商業(yè)貸款,按照2月份的4.9%利率計(jì)算,貸款30年,那么也就是需要付出:240萬(wàn)首付款+218萬(wàn)利息+240萬(wàn)本金=698萬(wàn),約等于700萬(wàn),每平米的均價(jià)是7.76萬(wàn),并且每個(gè)月要還款約12753.36(元)。當(dāng)然,還有一種可能,就是小米員工的福利待遇超高,480萬(wàn)全款租一套,也是分分鐘的事情。

  需要提示的風(fēng)險(xiǎn)是:沒(méi)有房產(chǎn)證和土地證的房子,是沒(méi)有辦法進(jìn)行正常的住房抵押貸款的,這樣的按揭方式,可能是所謂的“委托貸款”,委托貸款是由政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金,由金融機(jī)構(gòu)(受托人)根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等發(fā)放的貸款。受托金融機(jī)構(gòu)只負(fù)責(zé)代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回,不承擔(dān)任何形式的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

  如果套用到這個(gè)項(xiàng)目即銀行接受開發(fā)商的委托,把貸款發(fā)放給業(yè)主,協(xié)助開發(fā)商結(jié)算相關(guān)款項(xiàng)和利息,利息的收入也是歸開發(fā)商,當(dāng)然,這僅僅是一種可能的方式,具體還是要以最后公布的為準(zhǔn)。還有一種可能,就是小米提供免息貸款給自己的員工,這樣的話,員工的壓力會(huì)很小,不過(guò)雷布斯是否會(huì)做這樣的好人好事,讓自己的員工陪自己一輩子,有待觀察。

  這樣的最終代價(jià)是,房子最后還是萬(wàn)科的,利息是銀行的,并且使用年限因?yàn)楣て诤徒桓兜仍蛞矔?huì)縮水三四年,只有66年左右,不知道剛需客能否選擇這樣的房子。

  也就是說(shuō),花了700萬(wàn),租一輩子,然后還有物業(yè)費(fèi)、水電等正常開支,另外很難享受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益,因?yàn)檫@樣“使用權(quán)”的房子只能內(nèi)部流通。,還有可能給公司打工一輩子,你愿意嗎?

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