北京樓市調(diào)控再出重拳，4月14日，北京市住建委會同市規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布了一項通知，規(guī)定規(guī)定自持年限與土地出讓年限一致，并出臺三項措施防范“以租代售“。

規(guī)定自持年限與土地出讓年限一致

2016年9月30日，北京出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，要求強化“控地價、限房價”交易方式，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，并鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。

截至2017年4月13日，北京已有18塊住宅用地按照“限房價 競地價”交易方式成交，分布在海淀、大興、豐臺、房山、門頭溝、密云、平谷7區(qū)。按照競買規(guī)則，土地報價達上限后進入競商品住房自持比例的地塊有8個，自持比例100%和70%的地塊各有4個。

本著維持市場公平和穩(wěn)定社會預期原則，此次《通知》明確，企業(yè)持有年限應與土地出讓年限保持一致，即70年。同時，考慮到經(jīng)營主體的穩(wěn)定性和延續(xù)性，對企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算、合并重組、股權變動等情況做了相應規(guī)定，即企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的，其自持商品住房按相關法律法規(guī)規(guī)定處理;企業(yè)進行合并重組或股權轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)屬地區(qū)政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，并應繼續(xù)用于出租。

三項措施防范“以租代售”

為防止企業(yè)“以租代售”違規(guī)行為，保障租賃雙方權益，通知提出三項措施。

首先，明確租賃合同訂立期限不得超過10年;其次，將自持出租房屋納入北京房屋租賃信息服務與監(jiān)管平臺管理，要求租賃合同網(wǎng)上簽約，并進行登記備案，便于各區(qū)進行日常管理。

另外，嚴厲處理違規(guī)銷售行為，對擅自將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取消其后續(xù)參與土地招拍掛資格，并按相關規(guī)定予以降級或者注銷資質(zhì)。

為保障企業(yè)的正常經(jīng)營活動，通知規(guī)定自持部分租賃實行市場化運營機制，出租對象不限定特定企業(yè)和個人，租金價格由租賃雙方根據(jù)市場水平共同商定。此外，為確保自持房屋滿足租住需求、便于規(guī)范管理，通知規(guī)定企業(yè)應對此類房屋進行全裝修。

為培育和發(fā)展住房租賃市場，創(chuàng)新經(jīng)營模式，通知還規(guī)定企業(yè)可自行成立租賃管理部門開展自持商品住房租賃經(jīng)營;也可與專業(yè)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合作經(jīng)營。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認為，《通知》規(guī)定自持年限與土地出讓年限一致，就是70年，表明這類房產(chǎn)性質(zhì)是只能出租、不得買賣，即便企業(yè)重組、股權變動原因整體轉(zhuǎn)讓后，仍應繼續(xù)用于出租?！锻ㄖ钒杨A防和懲治“以租代售”的行為作為重點。

首都經(jīng)貿(mào)大學趙秀池教授認為，這一舉措，有利于北京住房租賃市場培育和發(fā)展。去年國辦39號文件提出大力培育和發(fā)展租賃市場，但是各地還是感到無從下手。北京在土地出讓環(huán)節(jié)，競自持商品住宅比例，做了很好的探索和嘗試，對租賃市場是個創(chuàng)新。與此同時，文件禁止并嚴懲以租代售行為，也能從源頭上有效預防政策走樣。