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深圳億萬富豪炒房史:從六七十套房到窮光蛋

2017年4月16日     來源:北京時(shí)間      編輯:YaoEnHua      繁體
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沒有人會(huì)相信,2007年之前手里就有六七十套房的一個(gè)資深投資客,現(xiàn)在卻成了個(gè)窮光蛋。

沒有人會(huì)相信,2007年之前手里就有六七十套房的一個(gè)資深投資客,現(xiàn)在卻成了個(gè)窮光蛋。

這是我曾經(jīng)的一個(gè)采訪報(bào)道對(duì)象阿牛(換個(gè)化名)。他死于高杠桿,倒在了黎明前的深夜里。

十年一覺揚(yáng)州夢(mèng),贏得青樓薄幸名,對(duì)阿牛而言,這是一段跌宕起伏不堪回首的往事。

十年一個(gè)輪回,在投資客涌動(dòng)的深圳,櫻桃今天回首阿牛的故事,是希望有所啟發(fā),讓更多投資者借鑒他的血淚教訓(xùn)。

窮光蛋

他是怎么死的?

阿牛從03年開始學(xué)習(xí)炒房,到06年手里就有60多套房。2007年1-5月的深圳房?jī)r(jià)增長(zhǎng)100%,到07年6月,他也預(yù)感要調(diào)控而減持過,但調(diào)控沒有在預(yù)期時(shí)間到來,賭徒一樣的瘋狂,忘記了見好就收。

沒想到剛過2個(gè)多月,調(diào)控卻意外降臨,07年9月27日,加息,首付提高到4成,限貸,全國(guó)樓市瞬間熄火了。

深圳樓市在2007年10月后,市場(chǎng)快速回調(diào),新盤價(jià)越來越低,寶安西鄉(xiāng)的泰華陽光海最后一批洋房居然以8000元/平米的批發(fā)價(jià)賣掉,而1年前高層都賣到1.5萬。

多頭紛紛繳械投降,想起巴菲特的名言,別人恐懼時(shí)我貪婪,使阿牛做出大膽預(yù)測(cè),底部到了!

2007年12月和2008年1月,他又入手了20套,而其中,從朋友那接手的南山區(qū)蛇口某盤三套房算是埋下了幾顆炸彈,當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)只有2萬多一平米,他講究朋友情誼按3萬塊接手了。

結(jié)果抄到了半山腰上。為別人接盤,自己套死了。

阿牛具體炒作的手法,仍然是做高貸,轉(zhuǎn)按揭,從銀行套錢出來,高杠桿的具體玩法,櫻桃小房子在上兩篇中都有詳細(xì)寫,可關(guān)注公眾號(hào)查看,在此就不重復(fù)了。

08年A股泡沫破滅,原油價(jià)格突破100美元,輸入性通脹明顯,幾乎是一個(gè)月加一次息的節(jié)奏,令炒房客苦不堪言,輿論每天都是房?jī)r(jià)腰斬,斷供潮此起彼伏。

阿牛的炒房團(tuán)朋友一直都勸他撐著,房?jī)r(jià)很快到底不用怕,但市場(chǎng)信心逐漸喪失后,開始勸他把房子協(xié)議賣掉,按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算阿牛那一個(gè)多億的房子,全賣了要虧去5000萬。

但他們給他算的賬似乎讓他更沒有信心:假如他的資產(chǎn)是兩個(gè)億,一個(gè)月跌20%,那就是跌4000萬,加上銀行利息和交易成本,一個(gè)億一個(gè)月就可能虧3000萬。

走投無路之下,08年6月,阿牛只好把他的房子全部協(xié)議轉(zhuǎn)讓給以前的炒房團(tuán)朋友,協(xié)議價(jià)格就是幫他還剩下的銀行貸款。

為什么不降價(jià)套現(xiàn)呢?

很多人以為這是編寫的故事,他隨便賣幾套房也夠撐過去的,怎么可能死呢?,F(xiàn)在深圳樓市雖然在調(diào)整,但投資客想拋盤,稍微降價(jià)10%都能成功套現(xiàn)。

可是你知道當(dāng)房子賣不出去時(shí),要回流資金時(shí)有多難嗎?大跌時(shí)才知道什么叫不動(dòng)產(chǎn)。

2008年資本市場(chǎng)哀鴻遍野,股市樓市跌的梨花帶雨,新房?jī)r(jià)格跌幅都在50%以上還賣不出去,更何況二手房,跌的多虧的褲衩都沒了,套出來的錢還不夠還銀行貸款。

那一年有著上百家門店的中介老板都跑路了,過山車式的房市,真是驚心動(dòng)魄。

08年國(guó)慶,美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā),引發(fā)全球金融海嘯,市場(chǎng)信心完全崩潰了。

其實(shí)當(dāng)沒有流動(dòng)性的時(shí)候,多少資產(chǎn)都是虛的,只是負(fù)資產(chǎn)而已。

深圳是個(gè)沒多少人情味的城市,任何東西都可以用金錢來度量,請(qǐng)人辦事,不要跟我談感情,給多少錢辦多少事。

面對(duì)各大銀行每個(gè)月30多萬的還貸壓力,阿牛想盡了各種挽救的辦法。

他也學(xué)過一些炒房朋友,拿信用卡套現(xiàn)融資來還貸,他說一張信用卡最多可貸到10萬,很多炒家手上大都有十多張信用卡。但巨額的月供,信用卡還貸難以支撐太久。

一些炒家用左手倒右手的方式自救,就是將房子賣給親戚或朋友,再出點(diǎn)錢賄賂一下中介和銀行,一套100萬的房子最后可能評(píng)估成200萬,炒家再拿著這200萬去還其他房子的貸款,又可以撐一段時(shí)間。不過銀行也不是傻子。

最后阿牛熬到了山窮水盡,昔日和他一起看房炒房的朋友,都在想著怎么自救,即使手里有充足的資金,也不會(huì)借給他,因?yàn)檎l也預(yù)料不到這場(chǎng)持久戰(zhàn)還要打多久。

他為何沒有東山再起?

次貸危機(jī)令中國(guó)09年開始恐慌性的救市,降首付、降利息,增加信貸投放,隨著4萬億的到來,深圳房?jī)r(jià)在09年1季度探底。

很多人好奇的是,像阿牛這樣的骨灰級(jí)炒家,為什么沒有東山再起?那時(shí)候隨便借個(gè)幾萬十幾萬也夠買房的首付。

當(dāng)新的炒家洶涌而出時(shí),阿牛卻只能眼巴巴的看著曾經(jīng)和他一起在房地產(chǎn)江湖上叱咤風(fēng)云的炒家發(fā)財(cái)。

因?yàn)樗涣腥肓算y行的黑名單,沒有收入來源,沒有月供能力,沒有朋友愿意借錢給他,連一份體面的工作都難以找到。

其實(shí)這些都不是問題,沒錢可以找0首付的房子,還可以玩空手道,關(guān)鍵是買房名額。他很想翻身,但四處找不到名額,沒有人愿意借給他,因?yàn)闆]人再相信他。

從09年到2013年前,深圳仍有很多機(jī)會(huì)找到0首付的房子,之后也能找到首付一兩成的房子。

他幾次想拉我入伙,可惜我也是膽小鬼,而且剛?cè)肷鐣?huì),人心險(xiǎn)惡,對(duì)他畢竟不夠了解,也就不夠信任。而且那幾年深圳樓市一直波瀾不驚,起伏不大,

2009年深圳的累積漲幅在30%左右,2010年4月調(diào)控再來,二套利率上浮,改善需求被壓制,隨后的國(guó)慶深圳除了限購(gòu)政策,并且認(rèn)房認(rèn)貸,市場(chǎng)重回平靜,并在2011年中出現(xiàn)了小幅回調(diào),2012年上半年樓市重回升勢(shì),每年以10-15%的漲幅上漲,在2013年末后趨于平靜,2014年整個(gè)市場(chǎng)穩(wěn)中偏弱。

穩(wěn)定的樓市,讓人覺得并沒有多少利可圖?;仡^來看,誰又能預(yù)料到會(huì)有2015年后的暴漲呢!

因?yàn)橐淮螐氐椎氖?,我開始質(zhì)疑他對(duì)樓市的判斷,也害怕房?jī)r(jià)下跌,承擔(dān)不起月供,被套在樓市里。多次拒絕了他的好意,哎,如果有后悔藥吃,現(xiàn)在真愿意吃到昏迷不醒。

好像是在2010年,阿牛跟我說他借了20萬炒股,希望一舉扳回。我沒有問他炒股的盈虧,因?yàn)樾苁欣?,一個(gè)新韭菜被割的可能性很大,我不想去揭開他的傷疤。

后來朋友投資讓他組織了一個(gè)十來人的小團(tuán)隊(duì),專門找筍盤,賺點(diǎn)小錢。

小團(tuán)隊(duì)的員工,人前尊他是大哥,幕后卻當(dāng)他是傻子,他們背著他偷偷轉(zhuǎn)手操作了十幾套房子,他發(fā)現(xiàn)后,頓感心灰意冷,最后解散了這個(gè)小團(tuán)隊(duì)。

一無所有,只能離開深圳回老家

非常不幸的是,就在他08年破產(chǎn)時(shí),他的家庭也出現(xiàn)了破裂,妻子逼著離婚,讓他給300萬,那時(shí)候,他連拿出3000塊都是問題。一直到今天,他們分居多年,但因?yàn)闆]錢給,她妻子一直拖著不離婚,各過各的日子。

親人的背離,朋友的冷漠,讓他逐漸失去了信心,他覺得自己永遠(yuǎn)也不可能再炒房翻身了。

在深圳奮斗十多年下來,從一個(gè)億萬富豪淪落到打工族,昔日炒房風(fēng)光一去不復(fù)返,最終仍是一無所有。

缺乏溫情的生活,讓他開始想要逃離深圳。

就在2015年這一輪房?jī)r(jià)暴漲前,阿牛無奈的回到了他老家。

我很為他惋惜,可卻無能為力。

很久沒有聯(lián)系,我最近給他打電話,一談到過去幾年完全有機(jī)會(huì)重頭再來時(shí),他說話的分貝突然就飆升了,顯得十分激動(dòng),他何嘗不想呢,可是沒有人愿意借他名額。

他說不怨別人,這都是一個(gè)人的命。

我能感覺到,他仍然很留戀深圳這座充滿激情和活力的城市,至今他手機(jī)仍是深圳號(hào)碼,也許這是深圳帶給他的唯一存在感吧。

后記:

十年一個(gè)周期,2016年與2007年,有相似又不同。相似之處表現(xiàn)為:

1. 調(diào)控前都經(jīng)歷了大漲,而且泡沫嚴(yán)重;

2. 調(diào)控出臺(tái)前漲勢(shì)已經(jīng)乏力;

3. 臨深出現(xiàn)大漲;

不同之處表現(xiàn)為:

1. 基本面完全相反,之前是過熱,這次是實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑;

2. 上次是加息周期,這次是近10年來的利率低點(diǎn),大家覺得中國(guó)經(jīng)濟(jì)差不會(huì)加息,但如果美國(guó)加息怎么辦,如果原油突破60怎么辦?

3. 人們對(duì)房?jī)r(jià)普遍樂觀,這和上一次完全不同,07年市場(chǎng)其實(shí)恐高,但大家都不認(rèn)為自己是最后一棒。

當(dāng)自己置身于投資客中,享受著房?jī)r(jià)暴漲帶來的成就感時(shí),沒有人會(huì)去預(yù)防不可知的未來。

這一輪用足高杠桿的投資者們,結(jié)果又會(huì)如何呢,會(huì)成為下一個(gè)阿牛嗎?

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