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多城市房地產(chǎn)開發(fā)投資5年翻番 上北深位列投資吸引力前三

2017年6月13日     來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞      編輯:LiuYang      繁體
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房地產(chǎn)發(fā)展作為城鎮(zhèn)化進(jìn)程和城市發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€縮影,從房地產(chǎn)開發(fā)投資增減狀況,通常也最能夠窺見城市的吸引力。

  

多城市房地產(chǎn)開發(fā)投資5年翻番 上北深位列投資吸引力前三

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  近日,中國指數(shù)研究院發(fā)布《2017年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報(bào)告》(以下簡稱《報(bào)告》),對全國297個地級以上城市房地產(chǎn)投資吸引力進(jìn)行排位?!秷?bào)告》顯示,上海、北京、深圳位列前三,第4至10位分別是天津、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶。

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對比國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國35個主要城市2011年和2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),32個城市出現(xiàn)增長,其中9個城市投資額超過1倍。沈陽、大連、長春三城則出現(xiàn)下降。

  上述《報(bào)告》分析,2016年持續(xù)走高的中國房地產(chǎn)市場,從區(qū)域的角度也可以用“分化”來概括——核心大城市仍然是房地產(chǎn)市場最主要的需求集中區(qū)域;而在另一方面,核心大城市周邊的三四線城市正成為溢出需求的主要承載地,都市圈與城市群的形態(tài)在房地產(chǎn)市場也漸成趨勢。

  9城市開發(fā)投資5年增1倍

  2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為6.9%,而今年前4個月的增速則達(dá)到9.3%。但在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資整體提速的背景下,從不同的城市來看則出現(xiàn)了明顯的分化。

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn),在國家統(tǒng)計(jì)局公布的35個主要城市中,2011年,北京、上海和重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資額占據(jù)著前三位;到了2015年和2016年,北京、重慶、上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額同樣位列前三位。

  部分熱點(diǎn)二線城市雖然無緣前三甲,但是近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資額快速上升,在35個城市排位中不斷上臺階。

  以河南省會城市鄭州為例,2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)926.31億元,僅在35個城市中排13位。但到2015年時(shí),鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資額已升至2000.2億元,排第8位。2016年,鄭州該數(shù)據(jù)升至2779億,僅次于北京、重慶和上海,在35個城市中占第4。

  從房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長速度來看,杭州、鄭州、武漢、深圳、???、貴陽、昆明、蘭州、西寧9個城市2015年投資額比2011年增長了1倍以上。

  有上升就有下降——與5年前相比,個別城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額減少近半。2011年時(shí),35個城市中沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資額1684.72億元,位列第4位。但是2015年,沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資額1337.66億元,降至第14位。2016年,沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降的局面仍在繼續(xù),降至709.7億元,排在35個城市的第24位。

  大連房地產(chǎn)開發(fā)投資額同樣呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。2011年,大連房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1107.46億元,在35個城市中排第9位。2015年減少到897.46億元,跌破千億元,在35個城市中僅排第23;2016年又繼續(xù)下降到535.2億元。

  如果按房地產(chǎn)開發(fā)投資額規(guī)模將35個城市分為三個梯隊(duì),2016年,3000億元以上的北京、重慶、上海無疑是第一梯隊(duì);1000億元以上3000億元以下的鄭州、成都、杭州、廣州、武漢、天津、西安、南京、深圳、福州、昆明、青島、合肥、寧波、長沙、濟(jì)南、石家莊為第二梯隊(duì);1000億元以下的貴陽、南寧、廈門、沈陽、南昌、???、大連、呼和浩特、哈爾濱、銀川、蘭州、西寧、烏魯木齊、太原、長春為第三梯隊(duì)。

  開發(fā)投資吸引力排名出爐

  房地產(chǎn)開發(fā)投資資金在不同城市間流進(jìn)流出,既反映該城市人口對房地產(chǎn)的需求程度,又體現(xiàn)城市對資金的吸引力水平,甚至體現(xiàn)出一個城市未來的發(fā)展速度。

  哪些因素又決定了一個城市的吸引力?上述《報(bào)告》從市場容量和增值潛能兩個維度出發(fā),評判城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力,前者包括人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、財(cái)富水平、資源優(yōu)勢、交通通達(dá)性、市場規(guī)模,后者包括供求關(guān)系、需求滿足度、價(jià)格支撐、市場熱度。

  中國指數(shù)研究院相關(guān)專家對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,人作為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)終端,是影響市場容量最重要的因素。未來市場容量能否保持甚至擴(kuò)張,取決于人口是否能夠保持增長,城市經(jīng)濟(jì)、收入、資源、交通等因子將通過作用于人口增長來影響住房市場容量。另一方面,市場熱度反映的是開發(fā)企業(yè)對當(dāng)?shù)爻鞘械耐顿Y熱情,可用房地產(chǎn)開發(fā)投資額規(guī)模和增速以及土地平均溢價(jià)率來進(jìn)行衡量。

  通過上述評價(jià)邏輯,《報(bào)告》對全國297個地級以上城市進(jìn)行打分排位。評價(jià)結(jié)果顯示,上海、北京、深圳、天津、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶位列2017年全國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力前10位。

  《報(bào)告》稱,從城市層級來看,一線城市排名領(lǐng)先,上海、北京、深圳投資吸引力仍保持全國前三位;天津排名首次進(jìn)入前4,杭州、南京、成都、武漢、重慶等核心城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)、人口流入多、市場需求旺盛。

  另外,《報(bào)告》顯示,在二線城市中,鄭州、廈門、合肥領(lǐng)銜排名,分列12、13、16位,長春、哈爾濱、大連則繼續(xù)延續(xù)上年的態(tài)勢,排名靠后。

  五大城市群房地產(chǎn)增勢明顯

  今年以來,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速繼續(xù)上升。有業(yè)內(nèi)人士分析,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不降反升,是因?yàn)樵谇捌诜康禺a(chǎn)景氣局面下,房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度并保持延續(xù)。但隨著需求端銷售增速下滑,供給端的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也有下滑的可能。

  但是細(xì)看各城市數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),部分二線城市在人口流入、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)銷售面積等方面依然保持著迅猛的增速。

  《報(bào)告》稱,一線城市中,北京、深圳土地稀缺導(dǎo)致供應(yīng)規(guī)模大幅下降,銷售面積增速放緩,北京銷售面積同比僅增長6.7%,深圳銷售面積甚至出現(xiàn)負(fù)增長,為-11.5%,上海增速為11.3%,但是一線城市外溢效應(yīng)明顯,熱點(diǎn)二線城市商品房銷售面積增長顯著。

  2016年,成都、武漢、鄭州和天津,商品房銷售面積在3000萬平方米左右,遠(yuǎn)超全國其他城市,同比增速均在20%以上,其中鄭州和天津增速超過50%。

  從區(qū)域來看,房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力排名靠前的城市主要位于長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝五大城市群內(nèi)。廣東東莞、佛山保持在全國前20名,中山排名提升至23名;三四線城市中,珠海、汕頭、鎮(zhèn)江、保定等城市具備承接核心城市產(chǎn)業(yè)、人口及置業(yè)需求外溢的區(qū)位優(yōu)勢,排名靠前。

  中山大學(xué)銀行研究中心副主任李宇嘉分析,目前隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級分化,就業(yè)條件好的幾大都市圈已成為人口流入的目的地,在人口紅利減退、城市化速度放緩的背景下,都市圈將成為未來釋放人口結(jié)構(gòu)性紅利的重要區(qū)域。

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