過去一段時(shí)間，土地市場一直存在著這樣的供需錯(cuò)配：流入大量人口的一線和部分二線城市土地供給被嚴(yán)格控制，而人口增長明顯放緩乃至停滯的三四線城市土地供給偏多。

如何解決這個(gè)問題?人地掛鉤、打造大都市圈是一個(gè)重要途徑。

打造大都市圈

方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，我國城鎮(zhèn)化策略長期存在控制大城市規(guī)模、積極發(fā)展中小城鎮(zhèn)的傾向，這與人口大都市圈化趨勢(shì)明顯背離。一線和部分二線城市人口增長、土地供給不足，三四線城市人口增長緩慢、土地供給過多，由此造成土地供需錯(cuò)配，形成了目前房地產(chǎn)的一系列格局。

他認(rèn)為，人口大都市圈化態(tài)勢(shì)不可阻擋，應(yīng)順應(yīng)人口遷移趨勢(shì)以大都市圈戰(zhàn)略替代中小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略作為新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略方向。反映在土地方面，關(guān)鍵在于解決土地供需錯(cuò)配問題，增加一線和部分重點(diǎn)二線城市居住用地供給，減少三四線城市供給;只有這樣，才有可能讓房子回歸居住本質(zhì)。

去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房地產(chǎn)價(jià)格上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

今年4月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》(建房[2017]80號(hào))，提出堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。《通知》要求，住房供求矛盾突出、房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。

《通知》要求，各省級(jí)國土資源主管部門要按照“五類”(顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和?調(diào)控目標(biāo)。

大城市增加土地供應(yīng)無疑有利于平抑房價(jià)。但這些大城市尤其是上海等超大城市很多都是土地資源稀缺，供地能力不足。再加上目前超大城市人口已經(jīng)嚴(yán)重超載、交通擁擠等大城市病問題，中心城區(qū)新增建設(shè)用地空間已然很小。

應(yīng)對(duì)這種情況，加快都市圈的發(fā)展成為重要途徑。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，對(duì)樓市來說，一二線大城市周圍仍有較大的發(fā)展?jié)摿?，這些地方有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的空間，有人口的支撐。

不過，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人口在大城市的周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)聚集，連接大城市中心城區(qū)與周邊城鎮(zhèn)的交通擁堵已成為制約我國大城市發(fā)展的瓶頸。這個(gè)過程中，加快容量大、快速化的軌道交通體系至關(guān)重要。

6月28日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市域(郊)鐵路發(fā)展的指導(dǎo)意見》(下稱《意見》)，至2020年，京津冀、長江三角洲、珠江三角洲、長江中游、成渝等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的超大、特大城市及具備條件的大城市，市域(郊)鐵路骨干線路基本形成，構(gòu)建核心區(qū)至周邊主要區(qū)域的1小時(shí)通勤圈;其余城市群和城鎮(zhèn)化地區(qū)具備條件的城市啟動(dòng)市域(郊)鐵路規(guī)劃建設(shè)工作。

在《意見》發(fā)布后，發(fā)改委又連續(xù)在其官網(wǎng)配發(fā)了6篇相關(guān)解讀文章，提醒大家這個(gè)文件的重要性。文章撰稿人都是業(yè)界權(quán)威專家，包括市域(郊)鐵路研究課題組、中國國際工程咨詢公司教授、中國地鐵工程咨詢有限責(zé)任公司副總經(jīng)理、國家發(fā)展改革委綜合運(yùn)輸研究所副所長、中國鐵路經(jīng)濟(jì)規(guī)劃研究院、國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心綜合交通規(guī)劃院院長。

市域鐵路打開巨大投資空間

按照《意見》，市域鐵路，規(guī)劃范圍原則上應(yīng)為城市所轄市域，可統(tǒng)籌市域周邊具有一體化傾向、通勤需求較高的毗鄰區(qū)域。

相比高鐵和城際軌道，市域鐵路與地鐵一樣，采取的都是公交化運(yùn)營，少了繁瑣的購票與檢票程序，滿足通勤的需求。而相比地鐵站數(shù)多，速度慢，市域鐵路的站數(shù)少，速度更快。中國鐵路經(jīng)濟(jì)規(guī)劃研究院副院長林仲洪說，地鐵(輕軌)主要服務(wù)城市中心城區(qū)，且速度相對(duì)要低，而市域鐵路設(shè)計(jì)時(shí)速為120～160km/h，旅行速度較高。

以廣州為例，今年3月，國家發(fā)改委批復(fù)了《廣州市城市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃(2017~2023年)》，新規(guī)劃的10條地鐵線路中，有2條直通南沙區(qū)，分別是18號(hào)線和22號(hào)線。值得注意的是，這兩條線路定位為市域快線，列車最高運(yùn)行時(shí)速為160公里。建成后，南沙新區(qū)至廣州東站30分鐘，至白云機(jī)場只需45分鐘。

而由于地鐵站數(shù)較多，速度較慢，目前從廣州天河中心區(qū)乘坐地鐵到南沙至少要1個(gè)半小時(shí)。

這樣的一種變化，將極大改變?nèi)丝诘姆植己统鞘邪l(fā)展格局。廣州華南城市研究會(huì)會(huì)長胡剛對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，隨著更多市域快線開通，未來包括南沙、增城、從化等遠(yuǎn)城區(qū)將成為半小時(shí)通勤的區(qū)域，也就變成了人們可以常住的區(qū)域，使得城市外圍的土地可以得到有效利用，這將極大地改變廣州的城市空間結(jié)構(gòu)和人們的居住分布。

與廣州相似，南京也在加快發(fā)展都市圈軌道。南京市“十三五”綜合交通運(yùn)輸體系規(guī)劃提出，將探索都市圈軌道共建模式，加快布局形成“8射1聯(lián)”的都市圈軌道網(wǎng)，促進(jìn)都市圈同城化發(fā)展，加快S3線(寧和線一期)、S7線(寧溧線)、S9線(寧高線二期)、S8線(寧天線南延)、S6線(寧句線)建設(shè)，推進(jìn)S5線(寧揚(yáng)線)規(guī)劃建設(shè)工作。推動(dòng)溧水、高淳等周邊地區(qū)融入南京主城，增強(qiáng)都市圈中心城市與周邊次中心城市、重要城鎮(zhèn)的通勤聯(lián)系。

也就是說，通過市域(郊)鐵路，可以打造都市圈，擴(kuò)大城市規(guī)模，增加城市容量，讓大都市的人口、資源在更廣的土地范圍內(nèi)分布，減輕城市病。而都市圈的打造，有利于促使城市化從增量向存量發(fā)展，加快已經(jīng)進(jìn)城的人口實(shí)現(xiàn)真正的城市化。

林仲洪分析，市域鐵路有利于拓展城市發(fā)展空間，市域內(nèi)組團(tuán)之間通達(dá)性較弱，導(dǎo)致中心城區(qū)對(duì)周邊區(qū)域、城鎮(zhèn)輻射能力不強(qiáng)，城市空間結(jié)構(gòu)難以拓展。因此，加快發(fā)展市域內(nèi)高效的公共交通系統(tǒng)，積極引導(dǎo)城市向新區(qū)、郊區(qū)、中心城鎮(zhèn)發(fā)展，可有效縮短中心城區(qū)與外圍組團(tuán)的時(shí)空距離，有利于拉大城市框架、改善和優(yōu)化城市空間格局，有利于降低中心城區(qū)的人口密度及交通需求壓力。

中國國際工程咨詢公司教授級(jí)高工趙旭峰認(rèn)為，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，我國將迎來郊區(qū)城市化的高潮，為防止城市建成區(qū)“攤大餅式”蔓延，我國大城市空間規(guī)劃越來越重視由單中心向郊區(qū)新城、衛(wèi)星城鎮(zhèn)組團(tuán)式多中心發(fā)展，選擇集約高效、環(huán)境友好的市域(郊)交通供給，滿足新增交通需求并支撐和引導(dǎo)城市空間布局優(yōu)化發(fā)展，是城市實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。