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合生創(chuàng)展拋售京核心地段物業(yè) 資產(chǎn)總值達(dá)18.39億元

  • 2017年10月11日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 456 23
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“拋售物業(yè)可能意在回籠資金和尋求資產(chǎn)保值?!?上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示,更帶有家族企業(yè)進(jìn)行財(cái)富管理的“味道”。值得關(guān)注的是,對(duì)于出售上述標(biāo)的,合生創(chuàng)展方面表示,考慮新設(shè)雄安新區(qū)將導(dǎo)致北京辦公樓需求減少等因素影響,即使產(chǎn)生預(yù)計(jì)未經(jīng)審核虧

合生創(chuàng)展,拋售京核心地段物業(yè),18.39億

合生創(chuàng)展將對(duì)合生國際大廈項(xiàng)目進(jìn)行出售,資產(chǎn)總值達(dá)18.39億元。

一筆轉(zhuǎn)讓,相當(dāng)于兩個(gè)月銷售額收入。近日,老牌房企合生創(chuàng)展將北京東城區(qū)東二環(huán)的合生國際大廈項(xiàng)目出售,資產(chǎn)總值18.39億元。

入股十余年,合生創(chuàng)展出售了北京核心地段的商辦物業(yè),這是否是其整合旗下核心地段物業(yè)資產(chǎn)的開端,尚未可知。但相比于李嘉誠、潘石屹出售“京滬”兩地核心辦公物業(yè)的套現(xiàn)交易來看,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,合生創(chuàng)展出售價(jià)格并不高。

“拋售物業(yè)可能意在回籠資金和尋求資產(chǎn)保值。” 上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示,更帶有家族企業(yè)進(jìn)行財(cái)富管理的“味道”。值得關(guān)注的是,對(duì)于出售上述標(biāo)的,合生創(chuàng)展方面表示,考慮新設(shè)雄安新區(qū)將導(dǎo)致北京辦公樓需求減少等因素影響,即使產(chǎn)生預(yù)計(jì)未經(jīng)審核虧損約人民幣2.97億元,董事會(huì)認(rèn)為該項(xiàng)交易對(duì)價(jià)公平合理,時(shí)機(jī)適當(dāng)。

拋售京核心地段物業(yè)

根據(jù)9月27日公告顯示,合生創(chuàng)展及第三方企業(yè)BMI以36.65億元出售各自所持有的項(xiàng)目公司北京東方文華國際置業(yè)有限公司股權(quán),涉及的標(biāo)的物業(yè)合生國際大廈項(xiàng)目,位于中國北京東城區(qū)朝陽北路9號(hào),系東方文化藝術(shù)中心的一部分,后者還包括了南樓及音樂廳。

據(jù)了解,在此次出售項(xiàng)目前,合生創(chuàng)展旗下合生國際通過兩家全資公司凱大公司及康至公司分別持有項(xiàng)目公司51%及46%股權(quán);BMI通過柏順公司持有項(xiàng)目公司1.9%股權(quán),北京東方文化資產(chǎn)經(jīng)營公司占1.1%。其中,合生出售凱大公司及康至公司總對(duì)價(jià)為18.38億元;BMI出售柏順公司的總對(duì)價(jià)為18.26億元。

據(jù)公告顯示,于2016年底康至公司的資產(chǎn)總值為4.6億港元,凱文公司的資產(chǎn)總值為5.1億港元,標(biāo)的物業(yè)于2017年6月30日的估值為45億元。

另據(jù)公開資料顯示,合生國際大廈是合生創(chuàng)展于2006年收購而來。從2006年至2017年,北京東方文化三名股東情況已出現(xiàn)變化,合生對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行了增持,并選擇了出售南樓部分。

而收購該物業(yè)之時(shí),正是合生創(chuàng)展發(fā)展迅勐之際。在此兩年前,即2004年,合生創(chuàng)展成為“華南地產(chǎn)五虎”中最早沖破百億元銷售額大關(guān)的房企,當(dāng)年,恒大地產(chǎn)銷售額僅為14.4億元。13年后,房地產(chǎn)行業(yè)格局巨變,恒大地產(chǎn)開始沖擊5000億元銷售目標(biāo),而合生創(chuàng)展前8個(gè)月銷售額尚不足60億元。

13年時(shí)間,相對(duì)于當(dāng)年“小伙伴”銷售規(guī)模數(shù)百倍的增長,合生創(chuàng)展一直在百億元銷售規(guī)模徘徊,但其擁有的土地儲(chǔ)備和物業(yè)如今則幾乎都位于一、二線城市的核心地段。

對(duì)此,嚴(yán)躍進(jìn)表示,朱孟依近年來在地產(chǎn)領(lǐng)域似乎并不那么“上心”,并未追求規(guī)模增長,但其土地儲(chǔ)備升值空間都較高。而就其拋售辦公物業(yè)的角度看,調(diào)整上市房企旗下物業(yè)資產(chǎn)利于資產(chǎn)變現(xiàn),可利于房企尋找新的投資機(jī)會(huì)。

套現(xiàn)時(shí)機(jī)適當(dāng)?

一筆轉(zhuǎn)讓,套現(xiàn)18億元,若對(duì)于一家大型房企來說,可能不是一筆非常重要的資金,但對(duì)于合生創(chuàng)展來說,則相當(dāng)于其2個(gè)多月的銷售收入。更重要的是,相對(duì)高位變現(xiàn),是企業(yè)避險(xiǎn)的策略。

合生創(chuàng)展表示,董事已考慮到現(xiàn)時(shí)北京的辦公室市場,即中國政府近期公布將北京的“非首都”功能轉(zhuǎn)移到位于河北省的雄安新區(qū)的政策,此將導(dǎo)致國有企業(yè)及其他公司將其辦公室遷出北京,因此減少對(duì)北京辦公空間的需求(特別是當(dāng)標(biāo)的物業(yè)的現(xiàn)時(shí)的租約在未來幾年內(nèi)到期后)。

包括董事會(huì)對(duì)北京辦公室市場前景的評(píng)估因素后,合生創(chuàng)展認(rèn)為總對(duì)價(jià)屬公平合理,即使產(chǎn)生預(yù)計(jì)未經(jīng)審核虧損約人民幣2.97億元,根據(jù)該協(xié)議出售合生出售資產(chǎn)的時(shí)機(jī)適當(dāng)。

對(duì)此,嚴(yán)躍進(jìn)向?記者表示,雄安新區(qū)設(shè)立,勢(shì)必利好商辦物業(yè)等產(chǎn)品,同時(shí)也會(huì)引導(dǎo)各類資金進(jìn)入到新市場。這將引起企業(yè)和投資者投資心態(tài)的變化,驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)重新組合。

此外,除了企業(yè)外遷外,第一太平戴維斯董事、華北區(qū)研究及顧問咨詢部負(fù)責(zé)人熊志坤曾向記者表示,過去像E租寶這樣的新興互聯(lián)網(wǎng)公司對(duì)北京物業(yè)的租賃市場產(chǎn)生了很大影響,而這類公司近兩年的退租潮加劇了對(duì)北京物業(yè)的租金和入住率的下行壓力。

另據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的報(bào)告,今年第二季度北京甲級(jí)寫字樓的租金已呈現(xiàn)下滑趨勢(shì),整體空置率有所上升。受新增供應(yīng)影響,甲級(jí)辦公樓市場整體空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至6.5%,同比上升3.1個(gè)百分點(diǎn);與此同時(shí),租金出現(xiàn)了輕微的下跌。據(jù)該行預(yù)測,隨著北京年內(nèi)多個(gè)寫字樓項(xiàng)目的入市,未來寫字樓整體空置率將進(jìn)一步升高,租金仍面臨下行壓力。

值得關(guān)注的是,出售京滬核心辦公物業(yè)的企業(yè),不止合生創(chuàng)展。SOHO中國同樣也在積極出售辦公物業(yè),借此高位套現(xiàn)。用潘石屹的話來說,“低買高賣是做生意的原則?!?/p>

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