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上海樓市深度調(diào)整:部分高價(jià)地項(xiàng)目割肉開盤沖業(yè)績(jī)

  • 2017年11月4日 YaoEnHua來(lái)源:騰訊網(wǎng) 305 12
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  • 2017-2022年版廉租房項(xiàng)目可行性研究咨詢報(bào)告

    《2017-2022年版廉租房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對(duì)行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項(xiàng)研究報(bào)告。報(bào)告分為:行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般水平1...

近日,《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪上海濱江公園壹號(hào)、金輝海上銘著、西郊金茂府等地王項(xiàng)目了解到,部分項(xiàng)目在開盤時(shí)間推遲一年后,依然未有明確入市時(shí)間表。另有部分地王項(xiàng)目在近期傳出開盤消息,市場(chǎng)觀察人士預(yù)測(cè),房企最終的開盤均價(jià)或受限價(jià)影響,需“割肉”入市。

上海樓市

近日,《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪上海濱江公園壹號(hào)、金輝海上銘著、西郊金茂府等地王項(xiàng)目了解到,部分項(xiàng)目在開盤時(shí)間推遲一年后,依然未有明確入市時(shí)間表。另有部分地王項(xiàng)目在近期傳出開盤消息,市場(chǎng)觀察人士預(yù)測(cè),房企最終的開盤均價(jià)或受限價(jià)影響,需“割肉”入市。

受訪行業(yè)人士提出,在上海市場(chǎng),地王項(xiàng)目更要頂住雙重壓力:政府的預(yù)售證管制依然存在,新房銷售價(jià)格有窗口指導(dǎo),過(guò)高則無(wú)法通過(guò)審核;銷售延遲導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本也與日俱增,在等待預(yù)售證的過(guò)程中,削減了利潤(rùn)空間。

針對(duì)項(xiàng)目開盤計(jì)劃,記者致電金輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人,其回復(fù)稱:“目前沒有明確的開盤時(shí)間,我們也希望今年底或者明年初能取得預(yù)售證?!睂?duì)于項(xiàng)目開盤時(shí)間多次調(diào)整,其表示, 一是受調(diào)控影響,另外項(xiàng)目的外立面也在做一些調(diào)整。

濱江、金輝等項(xiàng)目暫無(wú)入市時(shí)間表

2015年和2016年取得的地王項(xiàng)目,入市日期正在臨近,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)告別狂熱,趨于冷靜,如何從高成本中“解套”,正成為地王開發(fā)企業(yè)難以回避的難題。近日,記者走訪上海多個(gè)地王項(xiàng)目發(fā)現(xiàn),地王們雖曾風(fēng)光無(wú)限,如今卻受困于嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境,備受煎熬。

2015年9月,濱江集團(tuán)拿下寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊,以地王身份首進(jìn)上海。隨后,濱江集團(tuán)將該項(xiàng)目命名為濱江公園壹號(hào),計(jì)劃2016年下半年推出。不過(guò)時(shí)至今日,濱江公園壹號(hào)仍然未能取得預(yù)售證。

10月31日中午,記者以購(gòu)房者身份走訪位于寶山區(qū)華秋路的濱江公園壹號(hào)看到,營(yíng)銷中心購(gòu)房者寥寥,顯得較為冷清。根據(jù)銷售員介紹,項(xiàng)目首次開盤的時(shí)間和均價(jià)都待定,樣板房暫時(shí)無(wú)法對(duì)外開放,也沒有戶型圖等紙質(zhì)宣傳材料可以參考。

當(dāng)記者提出項(xiàng)目早在去年就傳出開盤消息,為何遲遲難以開盤。銷售人員介紹稱:“上海像我們這樣的樓盤其實(shí)比較多,主要是受限價(jià)影響,馬上11月份會(huì)有一批項(xiàng)目開盤,幾乎都在外郊環(huán),鮮少有中外環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目,我們也很無(wú)奈?!?/p>

針對(duì)公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)以及上海項(xiàng)目的進(jìn)展情況,記者致電致函濱江集團(tuán)董秘辦,截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者,“對(duì)于熱點(diǎn)城市來(lái)講,一旦樓市進(jìn)入調(diào)整階段,批量的‘地王’項(xiàng)目有可能因此而陷入困局。”

采訪中,記者了解到,上海2015年出現(xiàn)的一個(gè)區(qū)域地王項(xiàng)目,入市時(shí)間也是一拖再拖。彼時(shí),金輝地產(chǎn)以總價(jià)28.15億元奪得上海閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)閔行新城MHP0-0303單元01-01-15A地塊,樓板價(jià)43790元/平方米,溢價(jià)率143.28%,刷新區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄。

近日,在閔行區(qū)莘朱路上的金輝海上銘著營(yíng)銷中心,銷售人員告訴記者,由于政府調(diào)控,目前暫無(wú)報(bào)價(jià),但周邊稍微好一點(diǎn)的二手房,均價(jià)已經(jīng)達(dá)到7.5萬(wàn)~8萬(wàn)元/平方米。根據(jù)銷售人員介紹,開發(fā)商也希望早日回籠資金,但目前受限價(jià)影響較大。

當(dāng)記者致電金輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人提出,久不開盤,公司在資金方面是否會(huì)面臨壓力的疑問。該負(fù)責(zé)人坦言:“壓力肯定會(huì)有,但公司同時(shí)運(yùn)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目,會(huì)做相應(yīng)調(diào)整,資金都是活的,不會(huì)有什么問題?!? 不過(guò),地王項(xiàng)目的煎熬,仍在持續(xù)中。

同為區(qū)域單價(jià)地王的還有上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的融創(chuàng)壹號(hào)府項(xiàng)目,2016年5月11日,泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元12-01號(hào)地塊以總價(jià)30.05億元被融創(chuàng)競(jìng)得,溢價(jià)率111%,樓板價(jià)38291元/平方米。11月1日,該項(xiàng)目售樓處銷售人員表示,售樓中心已經(jīng)建成,還未對(duì)外開放,具體開盤時(shí)間要到2018年。

部分項(xiàng)目“割肉”開盤沖業(yè)績(jī)

記者實(shí)地走訪了解到,有部分高價(jià)地項(xiàng)目,在近期傳出了開盤的市場(chǎng)消息。其中,2015年12月,由龍湖地產(chǎn)以46.5億元竟得的上海嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū)地塊,溢價(jià)108.34%,樓板價(jià)27084元/平方米。

近日,記者走訪位于嘉定區(qū)嘉濤路的龍湖天璞售樓處時(shí),銷售人員表示,項(xiàng)目為精裝交付,將在近日首開7棟樓,約400余套房源,但具體的開盤時(shí)間并不清楚,均價(jià)也不好判斷。不過(guò)銷售人員透露:“目前排號(hào)的購(gòu)房者已達(dá)1600人左右,是開盤房源的好幾倍。所以我們也會(huì)有一個(gè)選擇,相對(duì)于首付僅35%的首套房用戶,可能首付70%的改善型客戶會(huì)更占優(yōu)勢(shì)?!?/p>

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》此前報(bào)道,今年上海一共8個(gè)項(xiàng)目有銷售計(jì)劃,目標(biāo)銷售額100億元。其中,僅龍湖天璞一個(gè)項(xiàng)目,銷售目標(biāo)就占到80億元。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為,不斷推遲開盤會(huì)對(duì)房企的業(yè)績(jī)?cè)斐蓧毫?,為了回款很有可能降價(jià)補(bǔ)量。

值得關(guān)注的是,上海2016年出讓的一幅高價(jià)地也在近日傳出了開盤消息,但目前尚未領(lǐng)取預(yù)售許可證。2016年6月,建發(fā)房產(chǎn)以41.98億元的價(jià)格奪得嘉定區(qū)嘉定新城E27-1地塊,溢價(jià)率68%,樓板價(jià)達(dá)到30289元/平方米。公開資料顯示,西郊金茂府項(xiàng)目是由建發(fā)房產(chǎn)、保利置業(yè)和中國(guó)金茂聯(lián)合開發(fā),是中國(guó)金茂繼大寧金茂府之后,在上海打造的第二座金茂府。

上海房地產(chǎn)分析人士此前預(yù)計(jì),項(xiàng)目未來(lái)的保本價(jià)可達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米以上,如果剔除不可售以及配套部分,保本價(jià)可達(dá)5.6萬(wàn)元/平方米以上。因此,若按照上述西郊金茂府項(xiàng)目客戶經(jīng)理“高層成交均價(jià)在5.4萬(wàn)~5.5萬(wàn)”的說(shuō)法,該項(xiàng)目的開盤價(jià)格已近乎成本價(jià)。

盈利空間攤薄的情況下,記者發(fā)現(xiàn),該項(xiàng)目目前的建設(shè)進(jìn)度也較為緩慢。日前,記者在西郊金茂府項(xiàng)目工地上看到,靠近公路一側(cè)的工地里有高層住宅在施工。工地內(nèi)一名建筑工人告訴記者,項(xiàng)目總共規(guī)劃有38幢樓,目前只建了6幢高層住宅,大多建到第10層。而據(jù)了解,自2016年6月份拿地到現(xiàn)在,該項(xiàng)目建設(shè)周期已達(dá)16個(gè)月之久。

針對(duì)工程建設(shè)進(jìn)度和項(xiàng)目未來(lái)的盈利問題,中國(guó)金茂上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者稱,西郊金茂府自確認(rèn)合作開發(fā)以來(lái),工程進(jìn)度正常,工地建設(shè)過(guò)程中操作較為標(biāo)準(zhǔn),一切按照正常的程序進(jìn)行。

土地市場(chǎng)低溢價(jià)交易成常態(tài)

事實(shí)上,開發(fā)商敢于爭(zhēng)搶高價(jià)地,預(yù)期判斷樓市仍將繼續(xù)走高,而當(dāng)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái),樓市轉(zhuǎn)入下行時(shí),地王項(xiàng)目則會(huì)顯得分外尷尬。

盧文曦舉例稱,當(dāng)年的上海嘉定新城雙料地王(溢價(jià)地王和嘉定地王),樓板價(jià)為12076元/平方米,溢價(jià)率高達(dá)435%。“賣了4年之后,今年上半年成交均價(jià)為19591元/平方米,讓人掬一把辛酸淚?!迸c此同時(shí),昔日的“長(zhǎng)風(fēng)地王”,樓板價(jià)22409元/ 平方米,當(dāng)前整個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)為44377元/平方米,賺錢幾無(wú)希望。

“過(guò)去兩年間,住房銷售較為火熱,這個(gè)時(shí)候土地市場(chǎng)也會(huì)有較為明顯的熱度,總體上確實(shí)會(huì)有一些過(guò)激拿地的現(xiàn)象。這也導(dǎo)致了地王項(xiàng)目比較多,且風(fēng)險(xiǎn)較大。尤其當(dāng)?shù)赝蹴?xiàng)目遇到預(yù)售證管控,這個(gè)時(shí)候相關(guān)房企就會(huì)比較尷尬,面臨不降價(jià)就沒有銷售資格,降價(jià)即虧本的現(xiàn)狀。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)置評(píng)稱。

對(duì)此,也有地王項(xiàng)目開發(fā)商引入合作者分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)和壓力。此前,位于浦東新區(qū)內(nèi),由保利地產(chǎn)操盤的上海周浦地王傳出退地風(fēng)波,隨后首創(chuàng)置業(yè)27.8億元入股保利上海周浦地王,持股權(quán)益51%。

今年5月,記者走訪周浦地王項(xiàng)目了解到,地塊已開工兩個(gè)月。近日,記者再次探訪保利周浦地王項(xiàng)目看到,工地內(nèi)矗立著約10多座吊車,部分建筑已經(jīng)蓋至三到四層樓,有些則仍在打地基。施工工人告訴記者,該工程已經(jīng)進(jìn)行約半年左右,工期比較慢。

記者從產(chǎn)品類型梳理了解到,保利項(xiàng)目與周邊的中駿柏景灣以及世茂云圖有重疊,3個(gè)項(xiàng)目相鄰,未來(lái)或會(huì)爭(zhēng)奪客源,形成三足鼎立之勢(shì)。


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