上海樓市深度調(diào)整：部分高價(jià)地項(xiàng)目割肉開盤沖業(yè)績(jī)

• 2017年11月4日 YaoEnHua來(lái)源：騰訊網(wǎng) 305 12
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  2017-2022年版廉租房項(xiàng)目可行性研究咨詢報(bào)告

  《2017-2022年版廉租房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對(duì)行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項(xiàng)研究報(bào)告。報(bào)告分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般水平1...

近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪上海濱江公園壹號(hào)、金輝海上銘著、西郊金茂府等地王項(xiàng)目了解到，部分項(xiàng)目在開盤時(shí)間推遲一年后，依然未有明確入市時(shí)間表。另有部分地王項(xiàng)目在近期傳出開盤消息，市場(chǎng)觀察人士預(yù)測(cè)，房企最終的開盤均價(jià)或受限價(jià)影響，需“割肉”入市。

近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪上海濱江公園壹號(hào)、金輝海上銘著、西郊金茂府等地王項(xiàng)目了解到，部分項(xiàng)目在開盤時(shí)間推遲一年后，依然未有明確入市時(shí)間表。另有部分地王項(xiàng)目在近期傳出開盤消息，市場(chǎng)觀察人士預(yù)測(cè)，房企最終的開盤均價(jià)或受限價(jià)影響，需“割肉”入市。

受訪行業(yè)人士提出，在上海市場(chǎng)，地王項(xiàng)目更要頂住雙重壓力：政府的預(yù)售證管制依然存在，新房銷售價(jià)格有窗口指導(dǎo)，過(guò)高則無(wú)法通過(guò)審核;銷售延遲導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本也與日俱增，在等待預(yù)售證的過(guò)程中，削減了利潤(rùn)空間。

針對(duì)項(xiàng)目開盤計(jì)劃，記者致電金輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，其回復(fù)稱：“目前沒有明確的開盤時(shí)間，我們也希望今年底或者明年初能取得預(yù)售證?！睂?duì)于項(xiàng)目開盤時(shí)間多次調(diào)整，其表示， 一是受調(diào)控影響，另外項(xiàng)目的外立面也在做一些調(diào)整。

濱江、金輝等項(xiàng)目暫無(wú)入市時(shí)間表

2015年和2016年取得的地王項(xiàng)目，入市日期正在臨近，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)告別狂熱，趨于冷靜，如何從高成本中“解套”，正成為地王開發(fā)企業(yè)難以回避的難題。近日，記者走訪上海多個(gè)地王項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，地王們雖曾風(fēng)光無(wú)限，如今卻受困于嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境，備受煎熬。

2015年9月，濱江集團(tuán)拿下寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊，以地王身份首進(jìn)上海。隨后，濱江集團(tuán)將該項(xiàng)目命名為濱江公園壹號(hào)，計(jì)劃2016年下半年推出。不過(guò)時(shí)至今日，濱江公園壹號(hào)仍然未能取得預(yù)售證。

10月31日中午，記者以購(gòu)房者身份走訪位于寶山區(qū)華秋路的濱江公園壹號(hào)看到，營(yíng)銷中心購(gòu)房者寥寥，顯得較為冷清。根據(jù)銷售員介紹，項(xiàng)目首次開盤的時(shí)間和均價(jià)都待定，樣板房暫時(shí)無(wú)法對(duì)外開放，也沒有戶型圖等紙質(zhì)宣傳材料可以參考。

當(dāng)記者提出項(xiàng)目早在去年就傳出開盤消息，為何遲遲難以開盤。銷售人員介紹稱：“上海像我們這樣的樓盤其實(shí)比較多，主要是受限價(jià)影響，馬上11月份會(huì)有一批項(xiàng)目開盤，幾乎都在外郊環(huán)，鮮少有中外環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目，我們也很無(wú)奈?！?/p>

針對(duì)公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)以及上海項(xiàng)目的進(jìn)展情況，記者致電致函濱江集團(tuán)董秘辦，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者，“對(duì)于熱點(diǎn)城市來(lái)講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整階段，批量的‘地王’項(xiàng)目有可能因此而陷入困局。”

采訪中，記者了解到，上海2015年出現(xiàn)的一個(gè)區(qū)域地王項(xiàng)目，入市時(shí)間也是一拖再拖。彼時(shí)，金輝地產(chǎn)以總價(jià)28.15億元奪得上海閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)閔行新城MHP0-0303單元01-01-15A地塊，樓板價(jià)43790元/平方米，溢價(jià)率143.28%，刷新區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄。

近日，在閔行區(qū)莘朱路上的金輝海上銘著營(yíng)銷中心，銷售人員告訴記者，由于政府調(diào)控，目前暫無(wú)報(bào)價(jià)，但周邊稍微好一點(diǎn)的二手房，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到7.5萬(wàn)~8萬(wàn)元/平方米。根據(jù)銷售人員介紹，開發(fā)商也希望早日回籠資金，但目前受限價(jià)影響較大。

當(dāng)記者致電金輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人提出，久不開盤，公司在資金方面是否會(huì)面臨壓力的疑問。該負(fù)責(zé)人坦言：“壓力肯定會(huì)有，但公司同時(shí)運(yùn)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目，會(huì)做相應(yīng)調(diào)整，資金都是活的，不會(huì)有什么問題?！? 不過(guò)，地王項(xiàng)目的煎熬，仍在持續(xù)中。

同為區(qū)域單價(jià)地王的還有上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的融創(chuàng)壹號(hào)府項(xiàng)目，2016年5月11日，泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元12-01號(hào)地塊以總價(jià)30.05億元被融創(chuàng)競(jìng)得，溢價(jià)率111%，樓板價(jià)38291元/平方米。11月1日，該項(xiàng)目售樓處銷售人員表示，售樓中心已經(jīng)建成，還未對(duì)外開放，具體開盤時(shí)間要到2018年。

部分項(xiàng)目“割肉”開盤沖業(yè)績(jī)

記者實(shí)地走訪了解到，有部分高價(jià)地項(xiàng)目，在近期傳出了開盤的市場(chǎng)消息。其中，2015年12月，由龍湖地產(chǎn)以46.5億元竟得的上海嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū)地塊，溢價(jià)108.34%，樓板價(jià)27084元/平方米。

近日，記者走訪位于嘉定區(qū)嘉濤路的龍湖天璞售樓處時(shí)，銷售人員表示，項(xiàng)目為精裝交付，將在近日首開7棟樓，約400余套房源，但具體的開盤時(shí)間并不清楚，均價(jià)也不好判斷。不過(guò)銷售人員透露：“目前排號(hào)的購(gòu)房者已達(dá)1600人左右，是開盤房源的好幾倍。所以我們也會(huì)有一個(gè)選擇，相對(duì)于首付僅35%的首套房用戶，可能首付70%的改善型客戶會(huì)更占優(yōu)勢(shì)?！?/p>

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》此前報(bào)道，今年上海一共8個(gè)項(xiàng)目有銷售計(jì)劃，目標(biāo)銷售額100億元。其中，僅龍湖天璞一個(gè)項(xiàng)目，銷售目標(biāo)就占到80億元。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，不斷推遲開盤會(huì)對(duì)房企的業(yè)績(jī)?cè)斐蓧毫?，為了回款很有可能降價(jià)補(bǔ)量。

值得關(guān)注的是，上海2016年出讓的一幅高價(jià)地也在近日傳出了開盤消息，但目前尚未領(lǐng)取預(yù)售許可證。2016年6月，建發(fā)房產(chǎn)以41.98億元的價(jià)格奪得嘉定區(qū)嘉定新城E27-1地塊，溢價(jià)率68%，樓板價(jià)達(dá)到30289元/平方米。公開資料顯示，西郊金茂府項(xiàng)目是由建發(fā)房產(chǎn)、保利置業(yè)和中國(guó)金茂聯(lián)合開發(fā)，是中國(guó)金茂繼大寧金茂府之后，在上海打造的第二座金茂府。

上海房地產(chǎn)分析人士此前預(yù)計(jì)，項(xiàng)目未來(lái)的保本價(jià)可達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米以上，如果剔除不可售以及配套部分，保本價(jià)可達(dá)5.6萬(wàn)元/平方米以上。因此，若按照上述西郊金茂府項(xiàng)目客戶經(jīng)理“高層成交均價(jià)在5.4萬(wàn)~5.5萬(wàn)”的說(shuō)法，該項(xiàng)目的開盤價(jià)格已近乎成本價(jià)。

盈利空間攤薄的情況下，記者發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目目前的建設(shè)進(jìn)度也較為緩慢。日前，記者在西郊金茂府項(xiàng)目工地上看到，靠近公路一側(cè)的工地里有高層住宅在施工。工地內(nèi)一名建筑工人告訴記者，項(xiàng)目總共規(guī)劃有38幢樓，目前只建了6幢高層住宅，大多建到第10層。而據(jù)了解，自2016年6月份拿地到現(xiàn)在，該項(xiàng)目建設(shè)周期已達(dá)16個(gè)月之久。

針對(duì)工程建設(shè)進(jìn)度和項(xiàng)目未來(lái)的盈利問題，中國(guó)金茂上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者稱，西郊金茂府自確認(rèn)合作開發(fā)以來(lái)，工程進(jìn)度正常，工地建設(shè)過(guò)程中操作較為標(biāo)準(zhǔn)，一切按照正常的程序進(jìn)行。

土地市場(chǎng)低溢價(jià)交易成常態(tài)

事實(shí)上，開發(fā)商敢于爭(zhēng)搶高價(jià)地，預(yù)期判斷樓市仍將繼續(xù)走高，而當(dāng)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái)，樓市轉(zhuǎn)入下行時(shí)，地王項(xiàng)目則會(huì)顯得分外尷尬。

盧文曦舉例稱，當(dāng)年的上海嘉定新城雙料地王(溢價(jià)地王和嘉定地王)，樓板價(jià)為12076元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)435%。“賣了4年之后，今年上半年成交均價(jià)為19591元/平方米，讓人掬一把辛酸淚?！迸c此同時(shí)，昔日的“長(zhǎng)風(fēng)地王”，樓板價(jià)22409元/ 平方米，當(dāng)前整個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)為44377元/平方米，賺錢幾無(wú)希望。

“過(guò)去兩年間，住房銷售較為火熱，這個(gè)時(shí)候土地市場(chǎng)也會(huì)有較為明顯的熱度，總體上確實(shí)會(huì)有一些過(guò)激拿地的現(xiàn)象。這也導(dǎo)致了地王項(xiàng)目比較多，且風(fēng)險(xiǎn)較大。尤其當(dāng)?shù)赝蹴?xiàng)目遇到預(yù)售證管控，這個(gè)時(shí)候相關(guān)房企就會(huì)比較尷尬，面臨不降價(jià)就沒有銷售資格，降價(jià)即虧本的現(xiàn)狀。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)置評(píng)稱。

對(duì)此，也有地王項(xiàng)目開發(fā)商引入合作者分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)和壓力。此前，位于浦東新區(qū)內(nèi)，由保利地產(chǎn)操盤的上海周浦地王傳出退地風(fēng)波，隨后首創(chuàng)置業(yè)27.8億元入股保利上海周浦地王，持股權(quán)益51%。

今年5月，記者走訪周浦地王項(xiàng)目了解到，地塊已開工兩個(gè)月。近日，記者再次探訪保利周浦地王項(xiàng)目看到，工地內(nèi)矗立著約10多座吊車，部分建筑已經(jīng)蓋至三到四層樓，有些則仍在打地基。施工工人告訴記者，該工程已經(jīng)進(jìn)行約半年左右，工期比較慢。

記者從產(chǎn)品類型梳理了解到，保利項(xiàng)目與周邊的中駿柏景灣以及世茂云圖有重疊，3個(gè)項(xiàng)目相鄰，未來(lái)或會(huì)爭(zhēng)奪客源，形成三足鼎立之勢(shì)。

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