北京“限改共”新政引熱議 房地產(chǎn)調(diào)控還有“后手”？2018房價(jià)走勢預(yù)測

• 2018年5月10日 WuYaNan來源：北京信息港 1190 77
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  2018-2023年北京市幼兒園行業(yè)發(fā)展趨勢及投資風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告

  幼兒園，舊時(shí)稱蒙養(yǎng)園、幼稚園，是用于對幼兒進(jìn)行集中保育和教育的學(xué)前教育機(jī)構(gòu)，是整個(gè)教育體系基礎(chǔ)的基礎(chǔ)。2014年，全國民辦幼兒園數(shù)量為13.93萬所；民辦幼兒園招生數(shù)達(dá)953.66萬人，同比增長5...

“限改共”傳言從今年年初就開始發(fā)酵，一度引發(fā)北京樓市風(fēng)聲鶴唳。相比于坊間流傳的全面實(shí)施，征求意見稿中15%的價(jià)差設(shè)定不算太嚴(yán)厲。

“限改共”傳言從今年年初就開始發(fā)酵，一度引發(fā)北京樓市風(fēng)聲鶴唳。相比于坊間流傳的全面實(shí)施，征求意見稿中15%的價(jià)差設(shè)定不算太嚴(yán)厲。

在北京樓市的“限改共”傳言發(fā)酵了近兩個(gè)月后，這只“靴子”終于出現(xiàn)落地的可能。

5月7日，北京市住建委就限房價(jià)項(xiàng)目的銷售管理辦法公開征求社會(huì)意見。意見要求限房價(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場價(jià)格評估價(jià)作出對比，價(jià)差比低于15%時(shí)，項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房銷售;價(jià)差比不低于15%時(shí)，將收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

第二種情況就是所謂的“限改共”。根據(jù)這一方式，購房人獲得銷售限價(jià)占評估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為北京市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。

雖然只是征求意見稿，文件仍然引發(fā)廣泛的討論，其中不乏反對聲音。但專家普遍指出，此舉的實(shí)際影響范圍并不大，且最終目的是為實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。

因調(diào)控力度偏大、出臺(tái)時(shí)間較早，北京被視為樓市調(diào)控政策的“高地”，其政策通常被其他城市所效仿。分析人士指出，無論最終出臺(tái)與否，“限改共”釋放出信號意義已不容忽視。

延續(xù)“雙防雙保”

在北京市場，政府調(diào)控或指導(dǎo)房價(jià)的項(xiàng)目，名詞甚多，經(jīng)濟(jì)適用房已基本退出，此前的“限價(jià)房”也被新的“限房價(jià)、控地價(jià)”項(xiàng)目取代，后者暫時(shí)被稱為“限競房”，也是限價(jià)房(或叫限房價(jià)項(xiàng)目)的一種。上述通知所稱限房價(jià)項(xiàng)目，就是指按“限房價(jià)、控地價(jià)”方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

北京于2016年9月30日提出“限房價(jià)、控地價(jià)”的土地出讓方式，首批地塊于當(dāng)年年底推出。此后出讓的土地中，大多采用了這種方式。因此，“限改共”受到的關(guān)注度頗高。

“限改共”傳言從今年年初就開始發(fā)酵，一度引發(fā)北京樓市風(fēng)聲鶴唳。相比于坊間流傳的全面實(shí)施，征求意見稿中15%的價(jià)差設(shè)定不算太嚴(yán)厲。

專家指出，北京通過土地出讓形成的限價(jià)商品房共計(jì)61個(gè)，初步估算，大約只有五分之一屬于價(jià)差較大的項(xiàng)目。因此，大部分限房價(jià)項(xiàng)目都不會(huì)被收購作為共有產(chǎn)權(quán)住房，而會(huì)作為商品房來銷售。

據(jù)記者了解，在征求意見稿出臺(tái)之前，北京市住建委已經(jīng)就“限改共”問題向部分房企征求意見，其中不乏反對聲音。有房企人士認(rèn)為，這一方式的行政色彩過于濃厚，扭曲了價(jià)格信號。在地價(jià)、房價(jià)、產(chǎn)權(quán)比例都被限定的情況下，“開發(fā)商沒什么可以做的，完全變成建筑承包商”，且為了保證項(xiàng)目盈利，會(huì)“想辦法控制成本”。

15%的價(jià)差設(shè)定，被認(rèn)為是妥協(xié)之后的結(jié)果，由于實(shí)際影響有所減弱，因此業(yè)界認(rèn)為該政策最終出臺(tái)的可能性較大。

相比房企人士，專家普遍對該政策持肯定的態(tài)度，認(rèn)為該措施發(fā)揮政策設(shè)計(jì)的初衷，堵住了限價(jià)房政策的一些漏洞。

“如果限房價(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)與周邊商品房價(jià)差較大，那么就會(huì)有較大的獲利空間，一些投資客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了他們炒房牟利的工具。”有專家如此分析。

針對“限改共”是否存在與民爭利的嫌疑，專家指出，無論是之前的限房價(jià)項(xiàng)目拍地規(guī)則，還是如今的銷售政策，都體現(xiàn)了“雙防雙?！钡母拍?，最終的目的就是讓限房價(jià)項(xiàng)目分配到用來自住的剛需家庭手中，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。

“雙防”是通過限房價(jià)項(xiàng)目拍地規(guī)則和銷售政策，既防止開發(fā)商炒地推高房價(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市場價(jià)明顯偏低引起投資投機(jī)購房人炒房獲取暴利?！半p保”則是在限房價(jià)項(xiàng)目的銷售中，既保障了房子是用來住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機(jī)購房人的擠壓。

堅(jiān)持“房住不炒”

北京就“限改共”征求意見之時(shí)，其他城市的樓市調(diào)控并未止步。

5月7日，哈爾濱發(fā)文強(qiáng)化調(diào)控，對6個(gè)主城區(qū)實(shí)施房屋限售，期限為3年。此前，佛山市住建局也發(fā)文要求，開發(fā)商應(yīng)避免在夜間(17：30-次日8：30)進(jìn)行項(xiàng)目開盤或銷售活動(dòng)，對預(yù)計(jì)購房人數(shù)較多的項(xiàng)目，盡可能采用搖號等方式進(jìn)行銷售。福建省也于本月初發(fā)文，要求各地要加強(qiáng)片區(qū)住房價(jià)格監(jiān)管，實(shí)施“一盤一評估”。

在部委層面，發(fā)改委、自然資源部、住建部、中國鐵路總公司于5月7日聯(lián)合發(fā)文，要求堅(jiān)決防控高鐵站周邊的“單純房地產(chǎn)化傾向”。一個(gè)月前的4月9日，發(fā)改委等五部門發(fā)文指出，各地區(qū)要嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)。

伴隨著2016年樓市升溫而來的房地產(chǎn)調(diào)控，可謂曠日持久。中原地產(chǎn)指出，從2016年的“9·30新政”算起，樓市調(diào)控至今已出現(xiàn)5輪升級。其中，僅2018年出臺(tái)的大大小小的調(diào)控政策，就多達(dá)115次。

縱觀我國房地產(chǎn)調(diào)控史，政策出臺(tái)的力度、范圍、密度前所未有。北京的“限改共”政策，被認(rèn)為代表了調(diào)控的新高度。

“雖然有些城市出臺(tái)了落戶新政，但監(jiān)管層對房地產(chǎn)去杠桿、抑投機(jī)的態(tài)度是很堅(jiān)決的，并體現(xiàn)在行動(dòng)上。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，部分城市樓市出現(xiàn)反彈跡象，調(diào)控政策則相應(yīng)加碼。

從長期來看，由于我國人口基數(shù)大，以及目前我國的城市化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入“下半場”，人口流向是從小城市流向中心城市，一二線城市的住房需求還有膨脹空間;

從中期來看，我國的土地供應(yīng)肯定是逐步縮減的，尤其是一二線城市，受限與各城市總體規(guī)劃，以及城市本身的體量，未來一二線城市土地供應(yīng)會(huì)繼續(xù)下降;

從短期來看，目前我國的調(diào)控政策已經(jīng)可以說是“史上最嚴(yán)”，房產(chǎn)調(diào)控也逐步定為長效機(jī)制，但是高壓之下，我國房價(jià)仍然保持小幅上漲，不得不說是需求端發(fā)力。

雖然房產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)納入某會(huì)報(bào)告，要維持房價(jià)穩(wěn)定，但是“穩(wěn)定”一定是房價(jià)穩(wěn)定上漲，而不是穩(wěn)定下降。

最后重申本文觀點(diǎn)，房價(jià)大漲的時(shí)代確實(shí)已經(jīng)不復(fù)存在，但是在2018年，仍然會(huì)保持像今年下半年穩(wěn)定小幅上漲的態(tài)勢，預(yù)計(jì)全年的漲幅不會(huì)超過4%。

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