多地樓市資金面緊縮 未來在庫存告急下調(diào)控將何去何從？

• 2018年5月28日 WuYaNan來源：深圳新聞網(wǎng) 1394 92
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  2018-2023年工程承包行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長遠(yuǎn)問題的辦法來應(yīng)對...

繼西安“一房難求”之后，橫盤了多年的長沙也被媒體曝出樓市庫存告急。與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，天津的人才引入政策似乎正在醞釀著房價(jià)走俏的趨勢……自去年以來的這波樓市調(diào)控政策，雖然仍在持續(xù)，但各地樓市似乎正在蠢蠢欲動(dòng)。

今年以來，由于資金面不斷緊縮，信用違約事件頻繁發(fā)生，涉及多家上市公司，特別是民營企業(yè)。本輪去杠桿持續(xù)時(shí)間會(huì)比較長，這一觀點(diǎn)在業(yè)內(nèi)已是共識(shí)，作為高杠桿的典型代表、去杠桿的重點(diǎn)，債務(wù)融資體量相當(dāng)大的房地產(chǎn)企業(yè)，其資金安全備受關(guān)注。

2017年，136家上市房企平均負(fù)債率達(dá)到79.1%，達(dá)到2005年以來的最高位;今年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率接近80%，在各行業(yè)中僅次于銀行和非銀金融。今年一季度，136家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有近40家公司的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，占比接近26%，近一半開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。

繼西安“一房難求”之后，橫盤了多年的長沙也被媒體曝出樓市庫存告急。與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，天津的人才引入政策似乎正在醞釀著房價(jià)走俏的趨勢……自去年以來的這波樓市調(diào)控政策，雖然仍在持續(xù)，但各地樓市似乎正在蠢蠢欲動(dòng)。

多地樓市庫存告急

最新發(fā)布的《中國百城住宅庫存報(bào)告》顯示，4月份中國百城住宅庫存已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)33個(gè)月同比下跌的現(xiàn)象，三四線城市去庫存周期為近9年較低。報(bào)告顯示，截至2018年4月底，易居研究院監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。

實(shí)際上，目前已有多個(gè)城市采取了購房搖號的措施來應(yīng)對庫存告急的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張大偉表示，搖號的主要原因是這些城市特別是被限價(jià)的預(yù)售房源供需緊張。不過，部分開發(fā)商不僅拒絕公積金，甚至要求全款，這種情況下，剛需買房難度加大。

二三線城市房價(jià)回暖

在庫存告急的同時(shí)，二三線城市的房價(jià)也出現(xiàn)了回暖跡象。

此前國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，二三線城市房價(jià)雖然同比漲幅有所回落，但環(huán)比增速加快。在70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格中，丹東漲幅第一，三亞第二。

不僅如此，天津等多地的人才引進(jìn)政策，在業(yè)內(nèi)人士看來過低的門檻、后續(xù)沒有留住人才的機(jī)制，可能將成為變相賣房的政策。張大偉就認(rèn)為，過低門檻以及與樓市直接掛鉤的人才引進(jìn)政策，吸引的可能僅是限購政策下的購房者，甚至是炒房者。

“部分二三線城市的調(diào)控政策分化，城市的人才政策成為購房者繞過限購的工具。”張大偉認(rèn)為，各地房價(jià)回升，也源于板塊輪動(dòng)導(dǎo)致這些城市房價(jià)上漲，“一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控后，二三線城市庫存去化加速。目前看，全國除少部分區(qū)域外，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入全面補(bǔ)庫存階段?！?/p>

樓市調(diào)控或越來越嚴(yán)

雖然各地房價(jià)出現(xiàn)了回暖趨勢，但政府對樓市的調(diào)控政策并未結(jié)束，甚至是越來越嚴(yán)格。

5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱住建部)印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，并對進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出明確要求。

而在今年五一前后，住建部約談的12個(gè)房價(jià)明顯上漲的城市中，已有成都、哈爾濱、貴陽、長春、佛山、西安、太原7個(gè)城市陸續(xù)升級樓市調(diào)控措施，出臺(tái)嚴(yán)格的政策，遏制投機(jī)炒作。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，疊加最近房地產(chǎn)調(diào)控政策，全國在2018年截至5月23日，累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過130次。最近多個(gè)縣級、區(qū)級單位發(fā)布了限售政策，這也是調(diào)控的最新動(dòng)向。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認(rèn)為，未來樓市調(diào)控政策仍將持續(xù)下去，將有更多的城市迎來更為密集的調(diào)控潮，范圍或?qū)⑸婕啊拔逑蕖?、按揭利率調(diào)整、違規(guī)行為整頓等多個(gè)方面。

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