海南瓊海最新房?jī)r(jià)2017 ?瓊海房?jī)r(jià)走勢(shì)分析

“京津冀一體化”正在以一種意想不到的方式，在2700公里以外、距離博鰲亞洲論壇舉辦地博鰲鎮(zhèn)20公里的海南省瓊海市下轄的官塘鎮(zhèn)里發(fā)生，蜂擁而至的京津冀購房者讓房地產(chǎn)市場(chǎng)再次熱了起來，但上一波行情的套牢者正在悄悄賣掉手中的房子。

官塘村一個(gè)名為臥龍谷的小區(qū)，在四個(gè)月的時(shí)間里，這個(gè)新開盤小區(qū)的單平均價(jià)從7000元漲到了11000元，500多套房間也幾乎銷售一空，而這批購房者中，來自北京、天津以及河北三地的購房客占比最高。

與格外受到東北購房者青睞的三亞不同，瓊海市似乎更吸引環(huán)北京地區(qū)的居民。在萬泉河貫穿而過的瓊海市區(qū)，來自北京地區(qū)的購房者主要“下注”的就是萬泉河沿岸的幾個(gè)小區(qū)。當(dāng)?shù)氐膶＼囁緳C(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，如果天氣晴朗，萬泉河廣場(chǎng)跳舞的帶著“兒化音”口音的居民不禁讓他聯(lián)想到北京的朝陽公園。

在距離瓊海市區(qū)10公里外的官塘村，短短三個(gè)月時(shí)間，官塘村的居民明顯感覺到，這些北京來客的“大手筆”正在推高這里的房?jī)r(jià)。而在市區(qū)內(nèi)，沿著萬泉河畔的新建小區(qū)——因?yàn)橛袦厝秃＞?，瓊海市區(qū)內(nèi)的房子單價(jià)要遠(yuǎn)低于官塘、博鰲的地區(qū)——從年前的5000元漲至8000元，一些在2011年前后入場(chǎng)的投資者終于迎來了出手的時(shí)機(jī)。

環(huán)北京居民選擇瓊海的原因各有不同，一些是周邊的朋友都已經(jīng)在瓊海購置了房產(chǎn);另一些則是看上了瓊海更涼爽的溫度。但價(jià)格原因幾乎是一個(gè)共同的考慮因素：在過去的三個(gè)月時(shí)間，整個(gè)海南省的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了明顯的增漲，尤其是三亞市，在經(jīng)歷了持續(xù)6年的低迷后，新建商品住宅成交均價(jià)終于重回單平兩萬門檻。這一價(jià)格讓部分外地購房者卻步，與三亞相比，盡管瓊海的房?jī)r(jià)還在快速上漲，但均價(jià)尚未過萬。北京退休的中學(xué)老師陳靜(化名)對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，她已經(jīng)在三亞逗留了半個(gè)月，始終沒有找到合適價(jià)格的房源，最終來到瓊海尋找房子。

盡管出手闊綽的炒房客依然存在，但是在瓊海市多位房屋銷售中介人員看來，這次的購房者大多數(shù)明顯要更謹(jǐn)慎一些，購買的房子數(shù)量較多為一套或者兩套。

這一波北方來客具有的共同特點(diǎn)是：他們大部分在北京等一線城市擁有一套或兩套房產(chǎn)，但是由無力在一線城市的房產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)投資，在二線城市普遍限購的情況下，他們兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)地來到了瓊海。

環(huán)北京居民的投資熱情被各大城市飛漲的房?jī)r(jià)和隨后的限購不斷“驅(qū)逐”，一路直奔2700公里外的海南島。2017年2月15日，海南省政府發(fā)布《2016年?？凇⑷齺喎康禺a(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析》，該分析報(bào)告稱，由于內(nèi)地房?jī)r(jià)上漲過快的城市在2016年下半年紛紛出臺(tái)更加嚴(yán)格的調(diào)控政策控制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，導(dǎo)致?？诤腿齺喌淖≌N售價(jià)格環(huán)比漲幅排名逐漸提升。

而在海南島內(nèi)，這些購房者在?？?、三亞房?jī)r(jià)大漲后，改道分流進(jìn)入到了瓊海、文昌三四線等城市。購房者的涌入讓當(dāng)?shù)鼐用癜l(fā)現(xiàn)了一個(gè)新的賺錢門路，最近幾個(gè)月，瓊海的不少居民都變成了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，專車司機(jī)、旅店服務(wù)員、甚至是報(bào)攤老板——在一個(gè)售樓處外，報(bào)攤阿姨會(huì)壓低聲音，對(duì)買煙的外地顧客悄聲說道：“我這里有更便宜的房子，你要不要看看?”

萬泉河房漲又漲

“你的房子買的時(shí)候多少錢?20萬?那你賣40萬吧?！痹诃偤Ｊ腥f泉河廣場(chǎng)北側(cè)的一家房屋中介門店中，房產(chǎn)中介在電話中快速地幫售房者定好了價(jià)格。

這間門店內(nèi)的中介人員最近兩個(gè)月特別忙，很少有時(shí)間能夠按時(shí)吃到午飯。讓他們?nèi)绱嗣β档氖菑?016年年底開始不斷從海島對(duì)岸涌來的購房客，這些購房客一波又一波地將萬泉河兩岸的房?jī)r(jià)推高，多個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)在年后增長(zhǎng)幅度超過了50%。

大量涌入的購房者讓這間門店所屬的中介公司業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，2016年這家公司僅有50名員工，目前員工數(shù)量已經(jīng)接近200名。

瓊海市位于海南省東部、萬泉河的中下游地區(qū)，城市常住人口僅為50萬左右。在2010年前后，這個(gè)海島城鎮(zhèn)曾經(jīng)迎來過一波跨海峽而來的購房者，市內(nèi)的多個(gè)樓盤房?jī)r(jià)暴漲。不過，隨著整個(gè)海南島房?jī)r(jià)進(jìn)入低迷狀態(tài)，這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在寂靜中度過了6年的時(shí)間。

從2016年起，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束持續(xù)6年的低迷，進(jìn)入新一輪的上漲周期。特別是2016年2月，在海南省實(shí)施“兩個(gè)暫?！焙蟆獙?duì)商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的縣市，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地供應(yīng);暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊增，并在2016年年底和2017年年初達(dá)到又一個(gè)巔峰。

新的周期快速激活了瓊海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些核心區(qū)域開始出現(xiàn)房源緊張的情況：比如市區(qū)內(nèi)延萬泉河畔的地區(qū)以及市區(qū)外的官塘、博鰲等地區(qū)，這種緊缺帶來了一些戲劇化的景象。3月27日，瓊海市官塘地區(qū)，一個(gè)名為臥龍谷的商品房售樓處中，一位來自北京的購房客敲定了一套房，轉(zhuǎn)身出門撥了一通電話。十幾秒后，另一名購房客拿出銀行卡，要刷卡購買同一套住房，這被前面的買家察覺，出現(xiàn)了一起小型沖突。

沖突的結(jié)果是：環(huán)北京地區(qū)購房者取得了勝利，從第一腳踏入售樓處到付款買下一套房子，只用了半個(gè)小時(shí)。

銷售人員把這起沖突作為趣聞講給后來的購房者，以此證明他們的小區(qū)有多么搶手。按照小區(qū)銷售人員的表述，這個(gè)小區(qū)開盤一個(gè)多月，500多套房子已經(jīng)基本銷售完畢，除了尚未銷售的一樓外，只剩下二樓不到10套房子。在2016年年底，這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)均價(jià)僅有7000元，目前的均價(jià)已經(jīng)超過了12000元。

這位銷售人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，地產(chǎn)公司許諾員工，在房子全部銷售出去后，他們要集體去巴厘島旅行。在銷售員看來，這應(yīng)該是很快就可以實(shí)現(xiàn)的事情了。

1套北京房產(chǎn)換10套瓊海房產(chǎn)

一位來自北京的購房客賣掉了自己在北京的1套房產(chǎn)，并計(jì)劃在瓊海重新購置10套房產(chǎn)，他已經(jīng)購置了計(jì)劃中的3套。

在這一輪瓊海市樓市搶購潮中，來自環(huán)北京地區(qū)的購房者沖在了第一排。在臥龍谷接待的購房客中，來自京津冀地區(qū)的占比最高。加浪河畔的售樓人員做了一個(gè)估算，在她接待的客戶中，有接近40%比例的客戶都來自北京市，人數(shù)甚至要高于熱衷于在海南投資房產(chǎn)的東北三省居民。一些房產(chǎn)銷售人員為此還學(xué)起了并不標(biāo)準(zhǔn)的京普——在每一句話的結(jié)尾，他們會(huì)嘗試拖上一個(gè)兒化音。

如果要用一個(gè)詞匯概括新一波瓊海購房者的特點(diǎn)，“中產(chǎn)”可能是最合適的一個(gè)。這里中產(chǎn)的定義是：他們大部分在北京擁有一套或者兩套的房產(chǎn)，但受政策或者資金限制，無力繼續(xù)再投資當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)。2009年，一位北京事業(yè)單位員工在瓊海博鰲鎮(zhèn)購置了一套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)和她一起買房的大部分都是生意人，而在最近的一年，她接觸的大量購房者，都是和她類似的北京企事業(yè)單位員工。

一位來自北京昌平的購房者就正在瓊海市官塘地區(qū)尋找合適的房產(chǎn)，她告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，此前在北京擁有三套住房，但在2009年北京房?jī)r(jià)新一波的漲勢(shì)中，為了投資一家工廠，她將其中兩套面積較小的房子售出套現(xiàn)。目前，這家工廠的效益并不好。

但按照鏈家網(wǎng)提供的信息，北京市昌平區(qū)2017年2月的房地產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)超過了4萬一平米，她慶幸的是，2009年沒有賣掉手中如今唯一的北京房產(chǎn)。

2016年內(nèi)地多個(gè)城市房?jī)r(jià)的猛漲和限購政策所帶來的焦慮推動(dòng)了這些購房客跨過海峽，來到2700公里以外的海南島。這也讓房?jī)r(jià)上漲的熱浪從內(nèi)地蔓延至海南島，并從島內(nèi)的三亞、?？诘葻狳c(diǎn)城市蔓延至文昌、瓊海、瓊中等中小城市。最近的三個(gè)月，海南省的多個(gè)城市又出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大幅上漲的情形。

一位北京的購房者在來海南之前，已經(jīng)考察過內(nèi)地包括鄭州、合肥等多個(gè)城市的房?jī)r(jià)，但是限購政策和還在飆漲的房?jī)r(jià)讓他最終決定來到海南島。

在海南島內(nèi)，他也考察了三亞、?？趦蓚€(gè)城市，但目前這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)也超出了他的預(yù)算，因此他選擇了瓊海。“這里房?jī)r(jià)比較低，單平超過1萬的房子很少，就算價(jià)格不漲，自己住也挺好。”這位購房者對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。

在瓊海的官塘地區(qū)，一條街上連排的商鋪都是房產(chǎn)中介公司，每家公司門口的桌子上，都碼放著非瓊海市的房產(chǎn)傳單。房產(chǎn)中介會(huì)直接告訴前來咨詢的購房者，官塘地區(qū)已經(jīng)沒有房源了。此后，中介會(huì)抱著手在旁邊觀察，如果購房者還在原地逗留，中介會(huì)適時(shí)表示，其他市還有房子，要不要去看看，“價(jià)格比這里便宜，還更漂亮，要去看過來報(bào)個(gè)名，明早一車?yán)^去?！狈慨a(chǎn)中介說道。

人人都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

如果你嘗試在瓊海這座城市生活一段時(shí)間，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱正在讓這座城市的不少居民擁有房地產(chǎn)中介這一兼職身份。

一踏出瓊?；疖囌镜某稣究?，就會(huì)被一擁而上的房產(chǎn)銷售者團(tuán)團(tuán)圍住，向你推銷房子。乘坐網(wǎng)約車時(shí)，幾乎每一位網(wǎng)約車司機(jī)都會(huì)告訴游客，他的親戚是房產(chǎn)中介，并會(huì)將親戚的聯(lián)系方式提供給你。加入房屋銷售大軍的還有飯店服務(wù)員、報(bào)攤老板，獨(dú)身而來的外地游客絕對(duì)不會(huì)在這座城市有被冷落的感覺。

外來的購房者為這座城市的服務(wù)業(yè)帶來了一些機(jī)遇，一些特色餐廳的分布顯示了這樣的跡象。在東北人聚集的官塘世家小區(qū)周圍，分布著兩家東北菜館和一家東北餃子館，雖然有效的營(yíng)業(yè)時(shí)間只有半年——這一小區(qū)的住戶大部分會(huì)在冬季到來，并在來年的5月前離開——但這些餐館依然維持了東北菜份大量足的特點(diǎn)。

瓊海市區(qū)內(nèi)北京人聚集的小區(qū)外，一家老北京炭火鍋店坐滿了食客。這家店鋪受到了不少本地人的青睞，因此一年的生意都很火熱。但是，生意最好的時(shí)候還是在夏季來臨之前，帶有京味的普通話和羊肉的香味在店內(nèi)回轉(zhuǎn)。在店門外的瓊海已經(jīng)接近30度，來自北京的一家6口人在這潮濕、溫?zé)岬目諝庵?，和掛滿了燈籠的店鋪門臉合了一張影。

在另一個(gè)外地人聚集的小區(qū)門口，老人閉目拉著二胡，聲音悠揚(yáng)，他背后的小區(qū)一樓的門店，空蕩蕩地一字排開。

如果此前來瓊海購房的外地人也可以被成為瓊海居民的話，新一波購房者的到來同樣也給他們帶來了好的消息。

在瓊海市一座2011年落成小區(qū)內(nèi)，房產(chǎn)中介在打開一戶房屋時(shí)遇到了麻煩。這個(gè)房間維持了交房時(shí)的毛坯狀態(tài)，洞開的水泥窗臺(tái)讓雨水飄入了房間，而下水管道入口又太高，這讓入門一間當(dāng)時(shí)購買時(shí)納入贈(zèng)送面積的“觀景陽光房”積水都沒過了腳踝。在持有這一房屋5年后，房主終于等來了可以接受的出售價(jià)格。

還有一部分此前的購房者選擇了將房子裝修后再出售，這讓瓊海市本地的裝修工分身乏術(shù)，不得不臨時(shí)鼓動(dòng)自己的朋友來裝修隊(duì)幫忙。

“候鳥式”的投資

如果將這一輪購房者入場(chǎng)的場(chǎng)景和上一輪購房者離場(chǎng)的場(chǎng)景拼接起來，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的事實(shí)：海南的外地購房者不僅正在經(jīng)歷候鳥式的生活——所謂候鳥式生活是指外地購房者在每年的10月來到海南過冬，并在來年春夏季返回北方的生活方式，同樣地，他們也正在經(jīng)歷“候鳥式”的投資。

購房者的資金像候鳥一樣，在合適的時(shí)間從一線、二線城市飛到海南，等到時(shí)機(jī)成熟，這些資金又會(huì)從海南飛回一線二線的城市。

很多上一波進(jìn)入的購房者在海南地區(qū)購置的房產(chǎn)絕不止于一套，一些有遠(yuǎn)見的購房者從在海南島購入第一套住房以來，就開始了對(duì)整個(gè)海島地毯式的搜索，從三亞到瓊海、從文昌到定安，幾乎海南省每一個(gè)城市都可以看到這些購房者的身影。他們?cè)缭绲芈穹谡麄€(gè)海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)角落，靜候著新一波購房者的到來。

來自黑龍江哈爾濱市的王建國(guó)(化名)在三年內(nèi)陸續(xù)在海南省多地購置了三套房產(chǎn)，其中兩套位于官塘地區(qū)，購入的成本不超過100萬，但隨著這一波行情上漲，手中這三套房子的總價(jià)值已經(jīng)超過了240萬。目前，他打算將房子全部出清，以此來為自己在上海工作的女兒支付上海的一套600萬房子的首付。

在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪的瓊海購房者中，類似的購房者數(shù)量并不少。在一個(gè)小區(qū)內(nèi)，來自同一城市的外地購房者會(huì)互通聲氣，尋找海南省其他值得投資的房地產(chǎn)，并組團(tuán)看房、購房。然后，在房?jī)r(jià)上漲后將房產(chǎn)出清，為自己在一線城市工作的子女提供房子的首付。對(duì)于類似于這樣的海南購房者，海南省的房地產(chǎn)同時(shí)也扮演著觸及核心城市房?jī)r(jià)門檻的“投資跳板”。

這些曲折離奇的資產(chǎn)軌跡預(yù)計(jì)在進(jìn)入4月后將會(huì)逐漸沉靜下來，按照房產(chǎn)中介的說法，在進(jìn)入4月后，即使還有購房者來瓊海，他們也很難見到房主了，隨著瓊海氣溫的逐漸升高，這些房主陸續(xù)已經(jīng)飛回北方。