2017年北京部分銀行首套房貸利率上調(diào) 政策調(diào)控影響銀行放貸能力

除了貸款利率比去年和今年年初顯著上漲，北京地區(qū)各家銀行的放款時間比之前普遍延長，不少銀行甚至還要“額度排隊”。對此，有銀行內(nèi)部人士表示，“上級對我們的要求是，每個月房貸余額不能有新增?！睂Υ?，有中介支招，可主動向銀行提出上浮貸款利率，要么可能就要苦苦等待了。

“我的房貸，3月份就批了，抵押等所有手續(xù)我們都辦好了，可現(xiàn)在銀行那邊的錢還沒下來?！辟彿空呃钕壬罱焯旄蛻艚?jīng)理打探貸款的消息，對方態(tài)度和藹有禮，可回復(fù)就是三個字：“沒額度”。據(jù)說李先生房子的賣家已經(jīng)看好了其他房子，因為遲遲拿不到這筆錢，也天天焦慮地催李先生。這條鏈子上的每個環(huán)節(jié)都被突然“變臉”的銀行貸款弄得手足無措。

北京青年報記者昨天從北京地區(qū)多家銀行和中介了解到，李先生遇到的情況雖然算比較極端，但也并非個例。除了貸款利率比去年和今年年初顯著上漲，各家銀行的放款時間也的確普遍延長。以前一般批貸下來一個月肯定能放款，現(xiàn)在起碼要兩個月，不少銀行甚至根本說不準(zhǔn)究竟幾個月才能放出款來。

現(xiàn)狀

北京地區(qū)銀行今年已上調(diào)過兩次房貸利率

前幾天，北京地區(qū)個別銀行個人首套房貸利率悄然上調(diào)，從最低基準(zhǔn)率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍，其中補(bǔ)按揭和接力貸最低為基準(zhǔn)利率的1.15倍。業(yè)內(nèi)人士指出，除了這個別銀行，北京地區(qū)銀行的個貸利率基本穩(wěn)定。在此之前，北京地區(qū)的銀行已經(jīng)集體上調(diào)過兩次首套房貸利率。

3月17日，北京出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政，商業(yè)銀行上調(diào)首付比例，落實認(rèn)房又認(rèn)貸的首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并停止審批25年以上的住房貸款。3月21日，工行、建行等16家北京地區(qū)銀行一致決定，縮小首套房貸款利率優(yōu)惠幅度，由不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整為不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.95倍。

5月1日，北京地區(qū)大部分銀行再次上調(diào)房貸利率。自2017年5月1日起，以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)，新受理的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，首套房貸最低執(zhí)行利率不低于基準(zhǔn)利率，二套房貸最低執(zhí)行利率不低于基準(zhǔn)利率的1.2倍。

關(guān)注

銀行房貸放款至少要兩個月

“其實房貸利率漲一點兒，分?jǐn)偟?5年的300個月里，每月月供漲得也有限。但銀行批貸和放款時間慢，讓很多買家焦慮不堪，特別是有上下家連環(huán)單那種?！蹦持薪闃I(yè)務(wù)員小張如此告訴北青報記者。

小張在朝外大街一帶做了好多年房產(chǎn)中介。他告訴北青報記者，之前，一般批貸一個月肯定能放款，現(xiàn)在好一點兒的銀行也要兩個月，有的更沒譜，都說不出要幾個月。小張說，銀行那邊的人也很頭疼，說總沒額度。小張的一個客戶本來已經(jīng)和買方簽了合同，可是最近被告知，之前聯(lián)系好的銀行貸不出原定的額度，還差30多萬，如果等全額的話不知道什么時候。于是他、客戶和買家三方都積極聯(lián)系其他銀行，但現(xiàn)在傳回的消息都是“額度要排隊”。

有某銀行支行人士向媒體透露，之前幾個月月初放款額度還比較充足，但6月開始，速度變慢，這個月一共報了十幾筆，但只放了4筆。還有一家銀行內(nèi)部人士告訴北青報記者，從監(jiān)管和經(jīng)營等多方面因素考慮，他們行現(xiàn)在對個人房貸以及相關(guān)產(chǎn)品都十分謹(jǐn)慎?，F(xiàn)在貸款優(yōu)先度最低的就是個人房貸，其次是個人房產(chǎn)抵押消費貸款，個人經(jīng)營貸款和企業(yè)貸款一般優(yōu)先度較高。

追溯

房貸遇冷前曾現(xiàn)火山式爆發(fā)

銀行現(xiàn)在對個人房貸愛答不理的態(tài)度與去年房貸火爆的場景形成鮮明對比。去年9月份，根據(jù)16家上市銀行中報披露的數(shù)據(jù)，有人統(tǒng)計出這些銀行上半年個人住房按揭貸款達(dá)20113.95億元，占新增貸款的46.24%，這一比例大幅超過2015年。據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年銀行按揭貸款占新增貸款比例為31.54%。

根據(jù)央行公布的《2016年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，去年末，個人購房貸款余額19.14萬億元，同比增長35%，全年增加近5萬億元。而去年全年新增的人民幣貸款是12.65萬億元，這意味著其中四成都是個人房貸。

北青報記者還清楚記得，去年樓市火爆時，也是房貸寬松時。當(dāng)時的買房人可是腰桿挺直地挑肥揀瘦，哪像現(xiàn)在眼巴巴地盼銀行額度。

去年8月底，剛買了一套改善住房的張先生告訴北青報記者，買房簽合同時，中介直接給他七八家銀行的名單，有大銀行也有小銀行，讓他自己挑，說哪家利率低就選哪家。北青報記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時各家銀行普遍審批時間在5-10天，最短的只需2天，放款時間一般在15-40天，最短的只需要7天。

應(yīng)對

跟銀行主動提出上浮貸款利率成“捷徑”

如果購房者真的特別著急放款，有沒有捷徑呢?小張的建議是，可以主動跟銀行提出上浮貸款利率，部分銀行如果覺得價格劃算，會提前插隊放款。但小張強(qiáng)調(diào)，不是每家銀行都這么“見利忘義”。

某股份制銀行上海分行零售業(yè)務(wù)部門人士近期曾向媒體透露，在該行內(nèi)部，房貸放款的先后順序已開始按照貸款利率的高低排序，而非“先來后到”。接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長達(dá)數(shù)月的等待。所以，如今對需要貸款的買房人來說：要么貴，要么等。

新聞分析

為什么房貸現(xiàn)在受銀行冷遇?

僅僅幾個月的時間，為什么銀行對個人房貸的態(tài)度發(fā)生了這么大的變化?從當(dāng)時搶手的香餑餑變成雞肋甚至是燙手山芋?

政策調(diào)控影響銀行放貸能力

多位業(yè)內(nèi)人士指出，調(diào)控政策對銀行放貸的能力和意愿影響很大。去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議就指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。央行行長周小川在今年全國兩會上也表示，去年部分熱點城市房價快速上漲，帶動房地產(chǎn)貸款猛增，預(yù)計今年住房貸款還會以相對較快的速度發(fā)展，但確實要適當(dāng)平衡，隨著政策調(diào)整估計會適當(dāng)放慢。

“管住貨幣”在實踐中肯定會落到具體的額度管控上。全國不少地方的銀行人士感受到了當(dāng)?shù)乇O(jiān)管對轄內(nèi)各行房貸規(guī)模的重視?！吧霞墝ξ覀兊囊笫牵總€月房貸余額不能有新增。也就是說，每個月只能看有多少回款或提前還款，才能發(fā)放相應(yīng)數(shù)額的房貸?！蹦炽y行支行內(nèi)部人士表示。

從宏觀金融數(shù)據(jù)來看，今年以來銀行房貸增速的確出現(xiàn)回落。央行數(shù)據(jù)顯示，在4月份新增貸款中，以個人按揭房貸為主的住戶部門中長期貸款增加4441億元，占全部新增貸款比重40.4%，較3月下降3.7個百分點。而今年前4個月，住戶部門中長期貸款累計占全部新增貸款的35.8%，較上年末回落9.1個百分點。

資金成本上行讓房貸吸引力下降

除了政策因素，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，從資金成本和風(fēng)險管控等多方面經(jīng)營因素看，銀行也不可能像去年那樣熱衷于個人房貸。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，現(xiàn)在銀行的資金成本明顯上行，預(yù)期年化收益率超過5%的理財產(chǎn)品已經(jīng)很多，房貸基準(zhǔn)利率只有4.9%。雖然房貸不良率低，是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但對銀行的吸引力肯定比以前降低。社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛也表示，銀行間市場利率持續(xù)上行，抬升了銀行整體的資金成本，在預(yù)期銀行間利率仍將持續(xù)上行的情況下，銀行將通過“拉長負(fù)債端期限、縮短資產(chǎn)端期限”的方式，鎖定收益和減少風(fēng)險。也就是說，在面對流動性不確定性的情況下，銀行不愿意持有期限太長的資產(chǎn)，這將導(dǎo)致銀行按揭貸款發(fā)放意愿下降。

銀行房貸在一季度已經(jīng)透支

還有銀行人士表示，銀行經(jīng)營一直講求信貸結(jié)構(gòu)的合理，也就是投向不能過度集中。去年全行業(yè)對房地產(chǎn)類貸款加大投放力度之后，信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化成了各家銀行面臨的任務(wù)。張大偉指出，銀行的房貸在一季度已經(jīng)透支，目前的數(shù)據(jù)中房貸占銀行信貸額度依然屬于次高點，僅次于去年。因此，今年一季度后銀行對房貸肯定不會積極。張大偉還認(rèn)為，對抵押品的風(fēng)險管控也應(yīng)是銀行考慮的因素。銀行過去兩年的房地產(chǎn)抵押品比例過高，最近房價有下行跡象的時候，銀行必然會調(diào)高對房地產(chǎn)的風(fēng)險把控，所以房地產(chǎn)貸款審批難度加大。

曾剛預(yù)計到今年二季度末，銀行整體的貸款利率水平都會上移。今年銀行新增房貸業(yè)務(wù)將會出現(xiàn)規(guī)模萎縮、利率上行的情況。