從2004年至今，北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量一直保持較高水平，去年的新增供應(yīng)量同比上升達(dá)到50%。今年北京寫字樓的供應(yīng)量將達(dá)到10年來(lái)的最高峰。根據(jù)戴德梁行的最新統(tǒng)計(jì)，2008年全年北京寫字樓供應(yīng)量約為137萬(wàn)建筑平方米，其中供應(yīng)較為集中的CBD、東二環(huán)商圈分別占到38%和31%。

　　隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，多個(gè)計(jì)劃去年底完工的寫字樓項(xiàng)目都推遲了入市時(shí)間，更多的供給量將推遲到今年上半年。無(wú)疑，2008年北京寫字樓將達(dá)到供應(yīng)高峰。

　　CBD甲級(jí)寫字樓發(fā)力

　　2008年是北京寫字樓的供應(yīng)高峰，更激發(fā)了CBD寫字樓的市場(chǎng)大戰(zhàn)。據(jù)悉，CBD地上建筑總規(guī)模將達(dá)到800萬(wàn)平方米，其中僅甲級(jí)寫字樓超過(guò)370萬(wàn)平方米。

　　由于開發(fā)商必須趕在政府規(guī)定的‘2008年7月起暫緩施工’的期限前完成項(xiàng)目施工，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年第四季度CBD逾23萬(wàn)平方米寫字樓投入市場(chǎng)，是全市供應(yīng)量最大的區(qū)域。今年這一趨勢(shì)將延續(xù)。

　　由于新增項(xiàng)目從地理位置與硬件條件都有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，租金報(bào)價(jià)上漲迅速。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2008年，CBD區(qū)域的整體空置率大幅度下降的局面很難出現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金還將維持平穩(wěn)或小幅上升的態(tài)勢(shì)。

　　同時(shí)，CBD也是市場(chǎng)需求量最多的區(qū)域。需求主要來(lái)自于區(qū)域內(nèi)及相鄰區(qū)域客戶的擴(kuò)張計(jì)劃與活動(dòng)。濃厚的國(guó)際化商業(yè)氛圍和完善的配套設(shè)施使得該區(qū)域成為外資企業(yè)辦公的首選之地。

　　金融街核心區(qū)域一房難求

　　據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，金融街區(qū)域多數(shù)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入住率喜人，區(qū)域內(nèi)2006年～2007年入市的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，皆近滿租，在金融街核心區(qū)域幾乎一房難求，不少金融集團(tuán)開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目全部以整租為主。但與此相對(duì)應(yīng)的是，少數(shù)后期入市的項(xiàng)目空置率維持在50％～70％之間，市場(chǎng)潛力有待進(jìn)一步發(fā)掘。

　　亞奧區(qū)域表現(xiàn)平平

　　整體來(lái)看，早期入駐亞奧區(qū)域的企業(yè)更青睞商住樓、中低檔寫字樓，而這些項(xiàng)目相對(duì)于市中心及核心商圈，具有相當(dāng)大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，租金基本在3.5元/平方米/天以下。

　　受奧運(yùn)概念影響，該區(qū)域交通、通信等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。自2003年起，區(qū)域市場(chǎng)逐漸盤活，一些商住項(xiàng)目憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了相當(dāng)數(shù)量的小型企業(yè)入駐。該區(qū)域商務(wù)氣氛一直不夠濃厚，高檔項(xiàng)目市場(chǎng)仍需時(shí)日，政府的整體規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃和優(yōu)惠政策是促成商務(wù)氣氛形成的寫字樓市場(chǎng)活躍的關(guān)鍵因素。

　　市場(chǎng)需求強(qiáng)勁 后市無(wú)憂

　　在北京寫字樓市場(chǎng)放量供應(yīng)的同時(shí)，市場(chǎng)吸納量也相當(dāng)可觀，但是去年空前供應(yīng)中的未吸納部分則可能會(huì)給今年新增項(xiàng)目帶來(lái)市場(chǎng)巨大壓力。

　　同時(shí)，開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)策略也發(fā)生了變化——從開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)與持有并行。持有一定比例的物業(yè)不僅有利于調(diào)整資產(chǎn)比例，而且對(duì)股市融資、銀行貸款、吸引外資基金都非常有利。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這也是中國(guó)寫字樓市場(chǎng)逐漸走向成熟的標(biāo)志。

　　另一方面，奧運(yùn)前的集中放量也不免讓人擔(dān)憂，奧運(yùn)之后的北京寫字樓市場(chǎng)是否能夠繁榮依舊？

　　專家分析，北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展一直比較平穩(wěn)，2007、2008年的放量高峰只是一個(gè)暫時(shí)的現(xiàn)象，市場(chǎng)背后有強(qiáng)勁的需求支撐，奧運(yùn)會(huì)后的北京寫字樓市場(chǎng)也不會(huì)跌入低谷，而是會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。因?yàn)橛惺袌?chǎng)總體增長(zhǎng)的空間，近兩年的優(yōu)質(zhì)寫字樓租金增長(zhǎng)不會(huì)很快，但是幾乎沒有大幅降價(jià)的可能。

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