業(yè)內(nèi)認為，這是繼物業(yè)稅在10城市“空轉(zhuǎn)試點”之后，距離實際開征又向前邁進了一步。雖然具體時間表至今尚未成型，但作為房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分，未來開征物業(yè)稅“實屬必然”。

    按照目前中央對房地產(chǎn)稅制改革的設想，所謂的物業(yè)稅，是將現(xiàn)行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。過去一次性征收的各種稅費，將在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批繳納。

    而物業(yè)稅一旦開征，意味著目前的開發(fā)商一次性支付土地出讓金、并由此作為商品房“定價”依據(jù)的開發(fā)流程將改變，房價中蘊含的土地成本將重估，地產(chǎn)商的土地儲備和開發(fā)模式也將隨之改變。有立法人士預測，由于物業(yè)稅涉及到國有土地70年的使用權(quán)，因此，研究具體開征物業(yè)稅，也將同《土地管理法》修正案中關(guān)于國有土地使用權(quán)續(xù)期問題的界定相呼應。

    不過，受現(xiàn)有稅收體制和房地產(chǎn)開發(fā)復雜性的影響，物業(yè)稅在近期出臺開征細則的可能性不大。由于商業(yè)地產(chǎn)的土地使用權(quán)限較短，且以盈利為目的，因此，今后物業(yè)稅最有可能從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現(xiàn)對所有房產(chǎn)征稅。

    開征至少在三五年后

    從我國提出對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅的設想至今已經(jīng)歷5年多時間，但由于稅率、稅基和征收對象等問題尚未解決，同時牽動的利益群體太廣，因此開征物業(yè)稅一直僅僅停留在“想法”階段，具體實施困難重重。業(yè)內(nèi)專家預計，從目前看，物業(yè)稅實際開征至少在三五年后。

    早在2003年10月，十六屆三中全會上就曾提出，要“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費”。自2006年起，包括北京、深圳在內(nèi)的6個城市和地區(qū)對物業(yè)稅征收進行了“空轉(zhuǎn)”試點。所謂的“空轉(zhuǎn)”是指沒有進行實際收稅，而是模擬操作步驟。

    業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)稅遲遲未能確立，主要是其征收面臨幾大難題：首先，稅收成本高。征收物業(yè)稅前，要摸清每個人的房產(chǎn)情況，前期準備工作量很大，征管難度也很大。其次，難以確認百姓擁有房產(chǎn)情況，我國也缺乏有經(jīng)驗的地價師、評估師。再次，作為房地產(chǎn)開發(fā)主要受益方的地方政府行動遲緩。因為開征物業(yè)稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這讓地方政府缺乏征收的積極性。據(jù)悉，去年財政部曾與多個省市商討實行物業(yè)稅征收，但均遭拒絕。地方政府主要是擔心對吸引外來投資產(chǎn)生沖擊，同時影響地方短期財政收入和GDP的增長。

    北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強指出，在美國，不動產(chǎn)稅已經(jīng)占當?shù)卣�府財政收入�?0%-50%。但是由于中國的房屋情況差別很大，存在像公房、單位集資建房、商品房等各種類型的住房，而且不同城市的房價有較大差異，因此首先需要解決如何統(tǒng)一的問題。其次對于征稅條件、課稅標準和稅率的確定，也存在很大爭議。此外，一次性付清的土地出讓金轉(zhuǎn)化為分年限支付的物業(yè)稅，將引起相關(guān)利益集團的博弈。

    專家介紹，根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨房產(chǎn)的升值而提高。根據(jù)香港經(jīng)驗，評估價的可靠和及時更新需要立法和強大的專業(yè)隊伍建設，香港稅務分管此稅種的公務人員超過百人，而我國在短期內(nèi)無法達到這種條件。

    中央財經(jīng)大學城市與房地產(chǎn)管理系主任喬志敏教授表示，正是因為存在諸多操作難題，因此預計開征房地產(chǎn)物業(yè)稅至少在三五年之后，而且不會完全照搬美國的模式，征收額度不會太大。

    商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒆钕乳_征

    業(yè)內(nèi)人士透露，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面較少，引起的爭議相對不大，因此物業(yè)稅將最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現(xiàn)全面征稅。對于征收房屋面積而言，會有普通住宅和非普通住宅之分。由于國家鼓勵90平方米以內(nèi)戶型的開發(fā)和消費，不干預90-140平方米戶型的開發(fā)，但對140平方米以上的大戶型持抑制態(tài)度，因此業(yè)內(nèi)普遍猜想，政府對140平方米以上的房屋征收物業(yè)稅的可能更大。

    “相對于情況錯綜復雜的住宅市場，企事業(yè)單位所使用的商業(yè)物業(yè)房源認定還是容易很多。因此，也就具備了征收物業(yè)稅的基本條件�！痹鴧⑴c北京市物業(yè)稅征收政策制定的中央財經(jīng)大學教授劉桓認為。

    劉桓表示，從企事業(yè)單位開始征收物業(yè)稅的好處還包括，在短時間內(nèi)并不會實際增加房地產(chǎn)相關(guān)稅負，可以形成平穩(wěn)過渡。對于商業(yè)物業(yè)開征的物業(yè)稅，可將原企事業(yè)單位交納的城市房產(chǎn)稅、土地使用稅等平移過來，改變稅種進行征收。

    以前，我國對企事業(yè)單位的城市房產(chǎn)稅、土地使用稅是通過捆綁收入進行征收的，物業(yè)稅開征后則將另外征收。

    在國外，物業(yè)稅征收由來已久，已經(jīng)形成了成熟的運行體系，成為政府重要的財政收入之一。據(jù)了解，日本和新加坡都通過在住房持有環(huán)節(jié)征收不動產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)住房占有的優(yōu)劣和大小。在美國，各地區(qū)的物業(yè)稅率差異很大，但一般都對收入低的退休老人實施減免。同時對于自用房屋以及第一套房屋免稅，第二套房屋才開始征稅；對年長公民及殘障人士實行物業(yè)稅減免；此外還對低收入者制定了不同的免稅條件。

    開發(fā)模式或變

    業(yè)內(nèi)人士指出，目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家，都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。我國如果開征物業(yè)稅，需要對現(xiàn)有房地產(chǎn)各項稅費進行全面改革，首當其沖的就是土地出讓金。

    在我國的房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商一次性交付土地出讓金購買的國有土地70年的使用權(quán)；隨后，開發(fā)商在開發(fā)中，將這一使用權(quán)平攤到每套商品房中，轉(zhuǎn)讓給購房人。如果開征物業(yè)稅，則土地出讓金將失去法理依據(jù)。開發(fā)商的開發(fā)模式或多或少將發(fā)生改變。

    專家分析，在我國，土地出讓金是房地產(chǎn)成本中的重要組成部分�，F(xiàn)行法規(guī)中采取一次性收取40-70年的土地使用費用，本身就提高了初次建設與購買時的門檻。如果按70年的利率貼現(xiàn)計算，實際出讓金的水平會是名義出讓金的幾十倍以上。

    與此同時，出讓金又成為土地和房屋價格中的一部分，轉(zhuǎn)換成計稅基數(shù)，繳納營業(yè)稅和契約稅等。征收土地出讓金是一種代收代繳的支付關(guān)系。

    “地產(chǎn)商獲得土地需要一次性支付幾十年土地使用權(quán)的土地出讓金。支付了土地出讓金之后，開發(fā)商才能獲得開發(fā)土地的權(quán)利。而一旦實施了物業(yè)稅，就不需要一次性支出高額的土地出讓金，極大緩解了開發(fā)商的資金壓力�！睒I(yè)內(nèi)人士指出。

    而將一次性征收的土地出讓金等稅費轉(zhuǎn)化為每年繳納的物業(yè)稅，也將增加持有房屋的成本，減少流轉(zhuǎn)階段的成本，從而抑制房地產(chǎn)的投機需求。

    雖然物業(yè)稅的想法在誕生之初是為了抑制房價，但開征物業(yè)稅，并不意味著房價一定下跌。有關(guān)專家透露，房地產(chǎn)的總成本雖有所下降，但消費者以后每年支付的物業(yè)稅折現(xiàn)值的總和，與一次性付款的金額大體是相等的。同時消費者房產(chǎn)升值所帶來的收益也會因物業(yè)稅而大打折扣。

    總體而言，開征物業(yè)稅對抑制房產(chǎn)炒賣、平抑房價，減少資產(chǎn)泡沫具有積極作用。物業(yè)稅開征的初期，會刺激房地產(chǎn)的需求，特別是高檔住宅的價格有望下滑,導致高端市場銷售加快。從中長期來看，住宅市場將由目前的“購買成本高、使用成本低”向“購買成本低、使用成本高”轉(zhuǎn)變。由于住宅使用成本的大大提高，高端市場的遠期開發(fā)將會受到一定程度的壓抑，具體影響將取決于征稅標準及稅賦水平。

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