原本想開開心心外出度假的宋先生，這幾天卻開心不起來了。

　　“五一”黃金周前夕，他從上海自由之旅購買了2萬元10年期的RCI分時度假產(chǎn)品，但回家研究后，妻子對分時度假產(chǎn)品不滿意，要求宋先生退貨�！霸赗CI規(guī)定的可退貨期內(nèi)，我到自由之旅退貨，結(jié)果被拒絕，還引發(fā)了一系列麻煩，假如要告上法庭，又沒有相關(guān)法律保障，讓我對分時度假產(chǎn)生懷疑�！彼蜗壬�頗感委屈。

　　近期，廣東東莞也出現(xiàn)分時度假陷阱，公司以邀請參加會議旅游等名目讓消費(fèi)者前往，再大肆推介易名為“假期擁有”的“分時度假”。

　　對此，RCI、II等國際知名分時度假企業(yè)大呼冤枉，表示自己有一套完整的盈利模式，并非欺詐。

　　分時度假商不賺傭金

　　分時度假是指游客先行付費(fèi)，獲得每年旅游目的地酒店一段時間的住宿權(quán)，游客擁有多個目的地選擇權(quán)，選好目的地，只需提前向分時度假公司提出申請，分時度假公司就可為游客安排好房間。

　　有資料顯示，分時度假進(jìn)入中國已10多年，1995年，全球最大分時度假企業(yè)——美國RCI公司開始在中國開展業(yè)務(wù)。

　　2003年，市場投機(jī)、欺詐性銷售、非法集資等問題嚴(yán)重，分時度假投訴達(dá)高峰。很長時間以來，分時度假在中國旅游市場一直背負(fù)著“罵名”。

　　《第一財經(jīng)日報》記者在采訪中了解到，分時度假之所以反復(fù)涉及欺詐事件，根本原因就是“傭金作祟”。根據(jù)分時度假盈利模式（如圖所示），國內(nèi)分時度假企業(yè)一般將產(chǎn)品先分銷給旅行社，旅行社直接銷售給客戶。正是旅行社這個環(huán)節(jié)，他們是靠銷售提成賺利潤，就造成了強(qiáng)迫銷售、價格不透明、拒絕“退貨期”退貨等問題。

　　但事實上，正規(guī)的分時度假企業(yè)是根本不賺取傭金的。

　　“很多人對我們有誤解，覺得我們拼命推銷產(chǎn)品，為了拿傭金。其實我們與傭金根本無關(guān)，我們的盈利來自兩大業(yè)務(wù)，一是為客戶提供專業(yè)咨詢服務(wù)，包括為開發(fā)商進(jìn)入市場進(jìn)行包裝運(yùn)作，這是主要收入，另一項則是通過交換平臺獲取收入，即業(yè)主購買產(chǎn)品后支付交換費(fèi)。”RCI東北亞區(qū)市場發(fā)展副總裁葉樹強(qiáng)點出了企業(yè)盈利的根本來源。

　　葉樹強(qiáng)透露，目前RCI在中國只有自由之旅、海航集團(tuán)和北京頂級等少數(shù)幾家分銷商，考慮到不要讓消費(fèi)者有高價陷阱誤解，RCI特意制定了一套不讓消費(fèi)者感到購買壓力的銷售流程，即給客人購買產(chǎn)品后5天的“冷靜期”，“冷靜期”內(nèi)可退貨，且RCI不主張強(qiáng)制兜售。

　　RCI亞太區(qū)法律及政府關(guān)系副總裁劉舜音表示，考慮到中國市場的狀況和法律制度等不成熟因素，所以RCI特意制定了由RCI向開發(fā)商租賃物業(yè)并作為獨立第三方向消費(fèi)者提供保障的制度。

　　類似地，II公司也制定了10天“冷靜期”內(nèi)退貨、第三方保護(hù)買主定金和計劃期間保護(hù)買主使用權(quán)的幾項保護(hù)措施。

　　新型旅游地產(chǎn)投資方式

　　據(jù)了解，在歐美地區(qū)，物業(yè)有時可分割產(chǎn)權(quán)出售，比如一個物業(yè)出售給50個買主的話，每個買主都是1/50的產(chǎn)權(quán)擁有者，且物業(yè)還可以IPO，每個業(yè)主都變成股東分享收益。所以，分時度假還是一種不錯的投資方式。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展創(chuàng)造了持續(xù)性的度假消費(fèi)需求，目前住宅及商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入盤整期，開發(fā)商和酒店經(jīng)營者需要一種創(chuàng)新方式來投資和開發(fā)新收入渠道，而旅游房地產(chǎn)和度假權(quán)益是一種獨特的商業(yè)模式。

　　而對于存在入住率波動、難留住回頭客、新競爭者增多等問題的酒店管理者來說，度假權(quán)益模式可以有效利用閑置的酒店房間，有助于與客戶建立長期關(guān)系、使產(chǎn)品變得多樣以吸引高端客戶等。

　　RCI公司給記者展示了一份度假地產(chǎn)運(yùn)營模式比較圖，圖中顯示，開發(fā)-銷售產(chǎn)權(quán)模式，其投資回收快，但需統(tǒng)一回租否則難以經(jīng)營。以旅游景點、商務(wù)地產(chǎn)酒店、度假村投資人持有為例的開發(fā)-持有運(yùn)營模式，優(yōu)點是投資者保留全產(chǎn)權(quán)和長期經(jīng)營權(quán)，但客源不穩(wěn)定,受季節(jié)性影響大、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重且投資回收期長。

　　而開發(fā)-銷售度假權(quán)益模式，可提供發(fā)展商額外的投資回報——高回報率、多收入來源、入住率普遍提高、當(dāng)經(jīng)濟(jì)或旅游業(yè)不景氣時度假權(quán)益物業(yè)收入基本不受影響、會員享受度假權(quán)益交換的廣泛選擇。五星級酒店投資回報率為每年6％～8%加資產(chǎn)增值，普通出售產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)項目為20%，度假權(quán)益時權(quán)酒店則為25％～35%且可多次再售，重復(fù)獲取回報。

　　但這必須以健全立法以保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益和市場健康發(fā)展為重要條件。

　　潛力巨大　隱患不小

　　有數(shù)字顯示，分時度假是目前全球旅游業(yè)發(fā)展最快的一部分，整個行業(yè)全球銷售額100億美元，銷售度假權(quán)益的度假村每年平均入住率達(dá)85%～90%，在中國，蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展機(jī)遇。

　　中國目前旅游業(yè)產(chǎn)值1840億美元，與旅游相關(guān)的國民生產(chǎn)總值（GDP）增長超過30%，休閑費(fèi)用支出增長40%，達(dá)到320億美元，國內(nèi)旅游8.58億人次，而美國為11.40億人次，業(yè)界預(yù)計中國10~15年內(nèi)將超過美國水平，至2025年，中國將有8700萬個家庭（2.65億人）成為中產(chǎn)階層，度假村數(shù)量在2010年將達(dá)855個，年銷售額將達(dá)56億美元。

　　盡管潛力巨大，但中國市場目前仍存在相關(guān)法制不健全、市場混亂、消費(fèi)者認(rèn)知度淺等弊端。在目前還不成熟的市場環(huán)境下，不少業(yè)者表示不敢輕易投資或購買分時度假。

　　另外，業(yè)內(nèi)分析人士指出，雖然RCI、II等國際大型分時度假企業(yè)都盡力制定了保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的制度，這些企業(yè)的品牌也值得認(rèn)可，但其對下游分銷商的控制和執(zhí)行力是一個問題。

　　在日前召開的中國度假聯(lián)盟媒體見面會上，中國度假聯(lián)盟秘書長李克夫透露，關(guān)于分時度假的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)即將出臺，這是業(yè)內(nèi)聯(lián)盟首次公開討論分時度假問題，諸多市場弊端將有望陸續(xù)得以解決。

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