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現(xiàn)在是整治高房價最佳時機原因分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-10
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- 中研網(wǎng)訊：
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今年前5月，我國居民消費者物價指數(shù)（CPI）同比上漲高達8.1%。對本輪通貨膨脹的起因和治理物價上漲的辦法，各方眾說紛紜。記者日前就此話題，專訪了第九、十屆全國政協(xié)常委，國務(wù)院參事任玉嶺。
這次通脹的總根子
記者：我國由去年底開始的通貨膨脹，至今已延續(xù)半年以上，而且物價仍在逐月上升。你認為這次通貨膨脹是由那些原因?qū)е碌模科渥钪饕谋憩F(xiàn)是什么？
任玉嶺：正如諸多學者所言，我國這次通貨膨脹的產(chǎn)生有國外原因，也有國內(nèi)原因。國外原因有美國次貸危機的影響，英、美、日等國物價上漲的影響，國際石油漲價的影響，越南經(jīng)濟危機的影響，以及國外“熱錢”向中國流入的影響。而國內(nèi)原因，有人民幣升值的影響，地方上發(fā)展欲望過強的影響，投資過大的影響，資源相對緊缺的影響，冰雪災(zāi)害和汶川地震的影響，以及房地產(chǎn)價格高升的影響。
以上諸多影響因素都與這次通貨膨脹息息相關(guān)。通貨膨脹中，有的商品漲價多，有的商品漲價少，我們關(guān)注漲價多、漲價快的商品，采取措施是必要的，但是不能頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，僅治標不治本是抑制不了通貨膨脹的。
這次通脹主要原因還是在國內(nèi)，主要矛盾還在房地產(chǎn)。房地產(chǎn)規(guī)模大、范圍廣，牽扯的行業(yè)多。例如鋼材的大漲價，這是與房地產(chǎn)的拉動直接聯(lián)系在一起的。我國房地產(chǎn)的大發(fā)展推動了鋼鐵等65個行業(yè)的大發(fā)展。我國鋼鐵年產(chǎn)能近十年從1億多噸發(fā)展到4億多噸，國內(nèi)鐵礦石遠不能滿足，需要國外進口，當世界上大部分出口的鐵礦石都流向中國還不能充分滿足需要時，自然造成國際上鐵礦石價格的迅速上升。鐵礦石的漲價和煉鐵、煉鋼帶動的煤、電等的漲價，必然造成鋼材漲價，帶動一系列機電設(shè)備生產(chǎn)和以鋼鐵為原料的制品漲價，由此引起連鎖反應(yīng)。
在房地產(chǎn)價格快速飆升的情況下，住房便成了社會的投資品。近三年，上海、北京、廣州等地，人們投資購房，往往可以兩三年實現(xiàn)收益翻番。這不僅吸引了大量的國內(nèi)投資購房者，也吸引了國外的大量“熱錢”。國內(nèi)有溫州的炒房團、山西的“煤老板”，還有各種各樣的有錢人都把買房、賣房、炒房、租房作為以錢賺錢的生財之道。國外也是一樣，去年我去沙特時，詢問一些人投資中國的方向時，發(fā)現(xiàn)他們是投在房產(chǎn)上的。我在澳大利亞和新西蘭考察時，先后給我做翻譯和導(dǎo)游的10個人，有9位在中國買了房地產(chǎn)，最多的一個人買了三套。
因此，房地產(chǎn)的高通脹是這次通貨膨脹的總根子，也可以說是這次通貨膨脹的“牽引機”和“助推器”。
北海市的教訓
記者：你說房地產(chǎn)價格的高升是這次通貨膨脹的主要原因，但有人認為房地產(chǎn)沒有計入CPI，既然沒計入，它的價格因素就不會影響CPI的變化，就不會對通貨膨脹造成影響。請你對這個問題分析一下。
任玉嶺：這種認識，我想有一定的代表性，也正是這一認識，使人們忽略了這次通貨膨脹與房地產(chǎn)價格高漲的關(guān)系。很多專家談通貨膨脹的起因時，都把房地產(chǎn)價格高升置之度外。而實際上，房地產(chǎn)價格高升對這次通貨膨脹的影響是最全面、最深刻、最嚴重的。這“三個最”，是我在上世紀90年代初于廣西北海市工作的親身經(jīng)歷和感受中得出的結(jié)論。
1993年和1994年，北海市的物價上漲高達43%，當時給人的感覺是市場上錢已經(jīng)不值錢了，各種商品價格成倍上升。那時北海的通貨膨脹雖然是局部的，但它確是由房地產(chǎn)的高增值和巨大的暴利引起的。
北海是中國最早對外開放的14個沿海城市之一，但因為地理位置較偏，在上世紀80年代發(fā)展十分緩慢。進入1990年代后，北海市充分認識到這塊土地上享有的開放政策，便大力推進了土地開發(fā)，曾一度建起五個大型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。后又時逢鄧小平南巡講話，北海的大開發(fā)進一步升溫，除海南的房地產(chǎn)公司大量轉(zhuǎn)向北海外，全國有30個省的人走進北海進行房地產(chǎn)開發(fā)，包括西藏和新疆都在北海建有房地產(chǎn)公司，北海的房地產(chǎn)公司迅速從兩家發(fā)展到1340家，占到當時全國房地產(chǎn)公司總數(shù)2800多家的一半，僅建筑設(shè)計院就有143家。北海一時間成了中國最熱點的開發(fā)城市，人均GDP在1994年升到全國城市排名的第12位。
那時候，北海同全國一樣，房地產(chǎn)的用地都是政府劃撥的，政府售出價10萬元一畝，到了市場上馬上可升到80萬甚至200萬元，很多房地產(chǎn)商獲得了高額利潤，各種各樣的商用房、住宅樓、別墅區(qū)以及一批五星級、四星級飯店迅速開建。全國諸多有名的建筑集團也紛紛云集北海，中房、中建、中鐵、中冶等都有1-2個公司在北海運營。
由于房地產(chǎn)的炒作，住房價格日日高升，企業(yè)的暴利大量生成，投資購房購地者逐日增多，很多人以銀行為依托，使大量資金流入北海。有一天，因一企業(yè)股票上市，就有400多億資金打入北海交通銀行。如此導(dǎo)致物價指數(shù)高升至43%，通貨膨脹迅速形成。但好景不長，房地產(chǎn)的泡沫于1994年破滅后，造成了北海經(jīng)濟長時間的一蹶不振。這次北部灣被國家定為新的“發(fā)展極”后，北海才真正走出上一輪的低谷。十多年的時間，代價十分沉重。
這次通貨膨脹發(fā)生于2008年，恰與這兩年全國房地產(chǎn)價格的迅速飆升直接相關(guān)。我國房地產(chǎn)價格雖然近十年一直上升，但上升最快、上升幅度最大的時期卻是發(fā)生在2006年和2007年。
深圳市2004年房價與居民收入比僅為6.52倍，而2006年一下飆升到15.76倍，2007年又進一步達到20倍以上。上海、北京市中心區(qū)的房價與收入比甚至達到了30倍和50倍以上。還有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2004年北京的平均房價才只有5050元/平方米，而2007年全市平均房價竟上升到14000元/平方米。
沒有哪個行業(yè)能夠像房地產(chǎn)這樣牽扯著眾多行業(yè)的發(fā)展，牽扯著社會的眾多需求。房地產(chǎn)價格的飆升和規(guī)模的快速增長，不可避免地造成煤、電、油運及多種原材料的全面緊張，這就是通貨膨脹的起因，通貨膨脹的根子就在這個地方。
整治高房價最佳時機
記者：有人說，現(xiàn)在住房開始滯銷了，政府再不采取支持措施就會危及中國宏觀經(jīng)濟安全，導(dǎo)致地產(chǎn)商和銀行的資金風險。如果把房地產(chǎn)看成通貨膨脹的根子，打壓房地產(chǎn)的高價，會不會真的出現(xiàn)這樣的危機和風險？
任玉嶺：這個問題，我進行過反復(fù)研討和思考。應(yīng)該說，房地產(chǎn)界十分重視輿論的營造，也十分重視市場炒作。他們不僅自己赤膊上陣，而且還“豢養(yǎng)”有一批“御用文人”，或通過“重金”讓一些專家和媒體為其制造輿論。房價成倍增長，房地產(chǎn)企業(yè)今年1-5月份對房屋開發(fā)面積增長24.9%、住宅施工面積增長26.6%，在這一大好形勢下，他們還在叫喊，要“保衛(wèi)市場”，要求政府重新調(diào)整房地產(chǎn)市場政策，并危言聳聽地講什么，“否則，就會危及中國宏觀經(jīng)濟安全，導(dǎo)致中國銀行體系的風險”。還有人替投機購房者叫屈，說什么“怕影響民眾房地產(chǎn)資產(chǎn)的升值，波及地方政府的‘財政收入’”。所有這些都是既得利益者“欲望無窮”的反映，也是少數(shù)房地產(chǎn)商貪得無厭的再現(xiàn)。
應(yīng)該說，我們有些城市的房價已到了臨界點，再飆升真的要崩盤了。據(jù)我所知，有幾個大城市，今年房屋銷售出現(xiàn)下降趨勢。以北京為例，1至5月，全市商品房銷售面積同比下降46.1%，住宅銷售面積下降48.8%。出現(xiàn)這個問題，能是國家對房地產(chǎn)的發(fā)展支持不夠嗎？不是的。今年住房銷量大幅下降，正說明2007年房價的高幅增長已經(jīng)超過市場限度，現(xiàn)行房價已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，廣大百姓已經(jīng)無法承受。
近兩年，政府為解決廣大百姓“住有所居”的問題，從金融、稅收、土地等方面對房價飆升進行了調(diào)控，并在國務(wù)院2007年24號文件中提出了兩個70%（即土地供應(yīng)的70%給保障性用房，建筑套型面積70%控制在90平方米以下）。而所有這些政策出臺時，總是遇到房地產(chǎn)輿論的抵制，房地產(chǎn)商我行我素，直至去年底把房價推向了讓人興嘆的高峰。
今天，在囤積土地、惜售住房、投資和投機購房被政府稍加限制情況下，廣大百姓依然買不起房，一些房地產(chǎn)商除了到山西、神木等“煤老板”集中的地方進行發(fā)動和鼓勵“煤老板”進京購房外，就是要挾政府和銀行，繼續(xù)助推房價的飆升和增長。
打壓房價會不會危及中國宏觀經(jīng)濟的安全？會不會給銀行帶來風險？我的看法是，房地產(chǎn)既然走到了今天這個地步，演變成了通貨膨脹的禍根，那么就必須鏟除禍根，切掉毒瘤，長痛不如短痛。這時候諱疾忌醫(yī)，則會養(yǎng)虎為患。有病早治，將可能把損失降到最低。我認為這時候治理房地產(chǎn)的高價將是最好的時候。
第一，從銀行風險分析，有人擔心因為房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金較少，80%以上資金來自銀行貸款，如果房地產(chǎn)有風吹草動，銀行就面臨開發(fā)商以土地、房屋抵債的可能。如果房地產(chǎn)價格過多地跌下去，銀行就有虧損危險。但從目前實際考慮，當前在銀行抵押的開發(fā)商的土地和房屋多是2005年以前的，那時候土地、房屋作價較低，現(xiàn)在進行整治時，倘若房地產(chǎn)商還不了銀行貸款，銀行便有條件收回當初以較低價格抵押的土地和房產(chǎn)。按現(xiàn)行價格去處置，銀行就絕不會吃虧，也無風險可言。相反，若兩年后再下決心，那時開發(fā)商抵押在銀行的土地、房屋一定都是高價的，當開發(fā)商用抵押土地和房屋抵償貸款時，銀行的損失將不可低估。
第二，從宏觀經(jīng)濟安全分析，現(xiàn)在來整治房地產(chǎn)的高價和泡沫，無論如何比拖下去要好得多。一方面，我國現(xiàn)在總體經(jīng)濟發(fā)展勢頭較好，即使房地產(chǎn)有些波動，8%左右的經(jīng)濟增速仍有可能保證；另一方面，廣大群眾需要住房的愿望很高，需求規(guī)模很大，如果擠壓了投資購房、投機購房，房價能夠降下來，廣大群眾可以購買，房地產(chǎn)市場不會萎縮而是變大；房地產(chǎn)的建設(shè)總量肯定比現(xiàn)在還要多。只要能夠按2007年國務(wù)院24號文件去工作，把70%的土地劃給保障性住房，70%建成90平方米以下面積，我們的房地產(chǎn)總規(guī)模仍然有很好發(fā)展前景。這樣既便于解決“住有所居”，又能維持房地產(chǎn)的盛況，以及由房地產(chǎn)帶動的60多個行業(yè)的正常發(fā)展。
“整治”會遭五種阻力
記者：但是，如果防治通貨膨脹真從房地產(chǎn)入手的話，你認為會不會有阻力？
任玉嶺：阻力肯定是有的。現(xiàn)在任何一項改革，都會觸及到利益的再分配。防治通貨膨脹需從房地產(chǎn)入手，作為一項改革措施，要為廣大百姓造福利，就一定會影響開發(fā)商及投機購房人的切身利益，因此必然有阻力。
第一種阻力來自房地產(chǎn)開發(fā)商。追求利潤最大化，是企業(yè)的天性。像比爾·蓋茨那樣的公司老板在中國還不多見，尤其是房地產(chǎn)界。這次地震捐款中，王石作為房地產(chǎn)代表人物遭到網(wǎng)民的唾罵，就足以說明房地產(chǎn)開發(fā)商賺錢的欲望永無止息。上個月，北京地產(chǎn)商到山西舉行的推薦會和房地產(chǎn)老板潘石屹在山西的推銷講話，表明了房地產(chǎn)商建房的目的大多是為有錢人到北京投資、投機服務(wù)的。
第二種阻力是來自少數(shù)有錢人的。全國各地和海外的一些有錢人，他們都看好中國房地產(chǎn)的高效益，涌向大都市購買和囤積居民住房，為的是升值后可以套利。對他們來說更是希望房價無限攀高。
第三種阻力來自銀行。銀行長期向房地產(chǎn)商貸款，造成中國房地產(chǎn)近80%的錢是銀行的。再加上，銀行信貸中的“互利性”也引出了施貸人與賣房人的“合作化”。因此，銀行與房地產(chǎn)商已經(jīng)不止是一個鼻孔出氣了，有的已經(jīng)形成了“銀企共同體”。這種情況下，要整治房地產(chǎn)，顯然是難上加難。
第四種阻力是來自某些地方官員。這些年來，各地都在學著經(jīng)營城市，出讓土地成了政府的一大收入，有的城市賣地收入高達數(shù)百億元，有了這個錢，政府的日子可以過得寬松和富裕。再說，房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)行為越多，GDP的增長就越高，某些人的政績就越大。如此，整治房地產(chǎn)的高價，會受到某些地方官員的阻攔和反對。
第五種阻力是來自腐敗分子的阻力。在這些年的房地產(chǎn)發(fā)展中，腐敗的案例是五花八門的。有些開發(fā)商為了得到便宜的土地和在建住房中得到更大效益，曾不惜用各種手段腐蝕有關(guān)管理部門和人員。送住房的、送別墅的、送金錢的、送汽車的、送古玩字畫的、送兒女出國的、送美人陪住的等等都曾發(fā)生。遠在上世紀90年代初，北海市一個地產(chǎn)科的科長任職不到六個月，家中床下就堆滿了300萬元的賄賂款。很多腐敗分子懼怕整治房地產(chǎn)，怕自己的受賄資產(chǎn)被曝光。因此，他們會千方百計阻止整治房地產(chǎn)、規(guī)范房地產(chǎn)。
“七招”可治高房價
記者：最后，請問在通過整治房地產(chǎn)高價方面，應(yīng)采取哪些措施，并該怎樣突破呢？
任玉嶺：整治房地產(chǎn)的高價是解決通貨膨脹的關(guān)鍵。為了壓低房地產(chǎn)的高價，應(yīng)采取以下措施。
一是需要從土地的供給上，進行管制和立法。在中國人多、地少而又大力推進城市化的情況下，住房用地價格高升不可避免。為防止住房用地價格無限攀升，應(yīng)將商品住房與保障性住房的供地進行嚴格區(qū)分。2007年國務(wù)院24號文件所提的70%的住房用地劃給保障性住房的規(guī)定應(yīng)予嚴格落實。對保障性住房用地應(yīng)有嚴格的限價，以確保保障性住房價格走低。
二是要堅決扭轉(zhuǎn)開發(fā)商為獲取更大利潤而囤積土地和惜售房屋的行為。對買入土地建設(shè)住房的開發(fā)商，特別是承建保障性住房的開發(fā)商，在其拿到土地后，一是不允許轉(zhuǎn)手倒賣，二是半年不開工者應(yīng)予罰款，兩年仍不建設(shè)者土地應(yīng)無償收回。對所建住房，應(yīng)限期上市，對惜售行為應(yīng)進行打擊。
三是向房地產(chǎn)施貸的銀行部門，應(yīng)該嚴控對房地產(chǎn)貸款比例，自有資金過低的開發(fā)商不予貸款。更要制止貸款人與企業(yè)人勾結(jié)起來，通過貸款炒房從中謀利。銀行對普通民眾貸款購買住房者，應(yīng)降低施貸利率，并延長按揭期限。應(yīng)通過“銀貸杠桿”把當前房地產(chǎn)為投資、投機服務(wù)的方向扭轉(zhuǎn)為向廣大百姓服務(wù)。
四是對城市居民購買第一套住房者，可以學習國外的鼓勵辦法，或?qū)ζ溥M行補貼，或減免有關(guān)稅費。同時要大量建設(shè)保障性住房，提高經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)的比例，擴大經(jīng)濟適用房與廉租房享受范圍。在購買保障性住房時，消除戶籍壁壘，使農(nóng)民工和新市民共享發(fā)展成果。
五是限制投資購房和國外“熱錢”購房。對不在本城市工作的國內(nèi)、國外的各種有錢人在本城市的購房行為，以及在本城市居住和工作的有錢人購買第二套住房以上的購房行為，應(yīng)出臺約束辦法和限制性條例。盡快改變疏于管理的現(xiàn)狀。
六是對占住房總量70%以上的保障性住房的建設(shè)，應(yīng)實行先評估、定價，然后招標承建商的辦法。為確保住房的低成本和低價格，還要對評估、定價及招標環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，防止官商勾結(jié)，抬高成本和定價。
七是強化對房地產(chǎn)行業(yè)的管理，認真貫徹十七大關(guān)注民生、“住有所居”的重要精神，使每一個公民都能在國家公有的土地上分享到土地升值創(chuàng)造的成果與福利。
“世界上的事情怕就怕認真二字�！庇嘘P(guān)管理部門只要能認真履行責任、防止腐敗引起的瀆職現(xiàn)象，我們就一定能治理好房地產(chǎn)的高價，為抑制通貨膨脹做出新貢獻。 - ■ 與【現(xiàn)在是整治高房價最佳時機原因分析】相關(guān)新聞
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