“大連的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在都很難得到貸款，如果銀行繼續(xù)不發(fā)放貸款，市場(chǎng)繼續(xù)沒(méi)有成交量，開(kāi)發(fā)商必死無(wú)疑！”6月29日，大連維泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理沈彬在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

    這一天，三亞這個(gè)風(fēng)光如畫(huà)的海濱城市的論壇上聚集了許多臉色焦慮的開(kāi)發(fā)商。進(jìn)入2008年后，幾乎全中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)都在面對(duì)岌岌可危的資金鏈。在這個(gè)危急的鏈條后面，是市場(chǎng)成交量的重度萎縮，企業(yè)將直面生存和死亡的問(wèn)題。

    盡管公眾輿論對(duì)那些有“為地產(chǎn)商集團(tuán)代言”之嫌的言論一向甚為敏感，有一批學(xué)者還是決定說(shuō)話了。

    他們說(shuō)：在CPI周期上行、經(jīng)濟(jì)周期下行的背景下，中國(guó)樓市需要一場(chǎng)挽救市場(chǎng)預(yù)期的行動(dòng)，因?yàn)樗�關(guān)乎消費(fèi)，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)全局。

    問(wèn)題是，當(dāng)很多人正在談?wù)摲績(jī)r(jià)應(yīng)該下跌的深度的時(shí)候，“房地產(chǎn)也需要救市”的言論是否合時(shí)宜？

    危險(xiǎn)的信號(hào)

    中國(guó)樓市，喧囂而迷惘。

    國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入至少兩三年的調(diào)整和觀望期，是眾多地產(chǎn)商和房地產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家的共識(shí)。

    房?jī)r(jià)依舊在上漲。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生引用了兩個(gè)數(shù)據(jù)——1-5月，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲9.2%，與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資比固定資產(chǎn)投資增幅高出6%。

    危險(xiǎn)的信號(hào)已經(jīng)發(fā)出。

    “今年以來(lái)，像北京這樣的大城市成交量連續(xù)多月同比下降三四成。交易量的持續(xù)下降和房?jī)r(jià)的同比上升是更重要的危險(xiǎn)信號(hào)，當(dāng)前的房地產(chǎn)的整個(gè)的態(tài)勢(shì)，可以說(shuō)就是一個(gè)‘難’字。”聶梅生說(shuō)。

    而宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也令房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)退維谷。

    “經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不確定性，會(huì)進(jìn)一步加深�！比鹗啃刨J董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席分析師陶冬在論壇上說(shuō)，“過(guò)去十年中國(guó)沒(méi)有出現(xiàn)通貨膨脹的問(wèn)題，但我相信如果出現(xiàn)雙位數(shù)的通貨膨脹，在某些時(shí)間可能發(fā)出‘保8%’的呼聲時(shí)，房地產(chǎn)將出現(xiàn)不同性質(zhì)的變化�！�

    “真要到了保8%的時(shí)候，房地產(chǎn)的日子會(huì)很不好過(guò)，”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)回憶說(shuō)，“改革開(kāi)放三十年，最低迷的時(shí)候就是我們稱(chēng)之為通貨緊縮的1996年、1997年，那時(shí)房地產(chǎn)全行業(yè)，連續(xù)兩年出現(xiàn)高速的虧損�！�

    在此情形下，北京科技大學(xué)的趙曉認(rèn)為“必須警惕信心危機(jī)”。

    “房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了4年，實(shí)際上已經(jīng)接近臨界點(diǎn)了，如果再緊縮就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。”他舉例說(shuō)，房地產(chǎn)的貸款利率，現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)整到7.83%，如果再調(diào)整的話就會(huì)達(dá)到臨界點(diǎn)。

    “經(jīng)濟(jì)變化中比較難以控制的因素就是信心�！壁w曉進(jìn)而主張，要在信心沒(méi)有崩潰之前對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行回調(diào)，“否則損失將是巨大的�！庇捎谡�策的滯后效應(yīng)，如果CPI到達(dá)兩位數(shù)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要保8%的時(shí)候，再討論房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整，可能就來(lái)不及了。

     “你們的30萬(wàn)億財(cái)產(chǎn)在貶值”

    在趙曉他們看來(lái)，房地產(chǎn)與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的安危有著很大關(guān)系。

    按照2007年的公開(kāi)數(shù)據(jù)，在GDP增長(zhǎng)11.9%的情況下，投資占了17.1%，消費(fèi)占16%，進(jìn)出口占40%�！暗搅私衲晟习肽辏�進(jìn)出口大幅下滑，要想使中國(guó)經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展，投資和消費(fèi)這兩駕馬車(chē)不能進(jìn)一步下滑。”聶梅生說(shuō)，房地產(chǎn)的一頭是投資，一頭是消費(fèi)，而且房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，在固定資產(chǎn)投資中長(zhǎng)期占比約20%。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三駕馬車(chē)中，房地產(chǎn)就牽動(dòng)了兩駕。

    趙曉和聶梅生認(rèn)為，鑒于住房消費(fèi)對(duì)于穩(wěn)固和擴(kuò)大消費(fèi)的拉動(dòng)作用，就不能聽(tīng)任房地產(chǎn)交易量，也就是住房消費(fèi)持續(xù)下滑。

    房地產(chǎn)同時(shí)和國(guó)民收入密切相關(guān)。聶梅生粗略估算，大概有30萬(wàn)億的住房資產(chǎn)在中國(guó)居民手中�！叭绻麡鞘邢窆芍改菢永^續(xù)下滑，現(xiàn)在大家手中的30萬(wàn)億元的財(cái)產(chǎn)也會(huì)貶值�！�

    房地產(chǎn)安全與金融安全的關(guān)系也不可避免地被“救市論”者拿來(lái)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)——房地產(chǎn)的資金60%(居民個(gè)人抵押貸款和開(kāi)發(fā)貸款)來(lái)自銀行，而中國(guó)的房地產(chǎn)在銀行資產(chǎn)中所占比例是15%-20%�！爱�(dāng)前房地產(chǎn)需求大量下滑，交易量急劇萎縮，對(duì)銀行和地產(chǎn)商都是非常關(guān)鍵的。如果資金鏈斷裂的話，誰(shuí)都死不起�！甭櫭飞�說(shuō)。

    除了地產(chǎn)商，焦急的自然還有“以地生財(cái)”的地方政府，因?yàn)?003年土地出讓金占了地方財(cái)政收入的55%左右。盡管在過(guò)去許多年里，地方政府的土地收益被用于普通居民住房保障的比例并不高，但“救市論”學(xué)者仍然擔(dān)心，地產(chǎn)商資金緊張，土地難賣(mài)，“將極大程度威脅保障住房建設(shè)的資金來(lái)源”。他們出示的數(shù)據(jù)是：2005-2007年全國(guó)保障性住房的資金來(lái)源中，土地招拍掛收入占60%左右。

    “如果土地出讓收入下滑，拿什么錢(qián)蓋保障性住房，拿什么錢(qián)解決中低收入問(wèn)題？”聶梅生說(shuō)。

    “等待救市不如自救”

    一邊是盼望房?jī)r(jià)下跌的市民，一邊是事關(guān)經(jīng)濟(jì)安全相關(guān)的許多理由，那么，我們現(xiàn)在該怎么辦？

    “救市論”專(zhuān)家建議，需要實(shí)施局部的政策微調(diào)，來(lái)挽回樓市的頹勢(shì)，避免更大的損失。他們說(shuō)：地產(chǎn)救市，不是要讓房?jī)r(jià)上漲，更不是要恢復(fù)到2007年那樣非常態(tài)的暴漲，而是要恢復(fù)普通商品住房的理性消費(fèi)，以保障住房消費(fèi)對(duì)消費(fèi)進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)和穩(wěn)固作用。

    聶梅生進(jìn)一步建議，“救市”應(yīng)該從90平方米以下的普通住房開(kāi)始啟動(dòng)。

    2006年建設(shè)部出臺(tái)的“70/90政策”(即90平方米以下住房占商品房總量的70%)，已經(jīng)在2008年形成供給，但由于市場(chǎng)觀望，造成大量90平米以下住房空置。聶梅生出示了一個(gè)數(shù)據(jù)：按照今年5月末空置面積的增幅，90平方米以下住房的空置率已達(dá)到32.3%。她主張，可以從普通商品房和雙限房做起，引導(dǎo)市場(chǎng)恢復(fù)理性。

    中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表達(dá)了相似看法。顧云昌認(rèn)為，2007年房?jī)r(jià)和地價(jià)大幅度上漲，意味著房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)在局部地區(qū)形成，現(xiàn)在到了需要防止泡沫破裂，防止地產(chǎn)業(yè)大起大落，維護(hù)房地產(chǎn)穩(wěn)定、金融安全的時(shí)刻。顧建議，擴(kuò)大有效需求，尤其是擴(kuò)大沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)、更有實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的需求，在金融政策上予以支持。 

    “前不久的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要穩(wěn)定市場(chǎng)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)�！敝袊�(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮提到，穩(wěn)定市場(chǎng)不應(yīng)單純理解為恢復(fù)到去年的成交量和上漲幅度才是穩(wěn)定。應(yīng)穩(wěn)定老百姓改善住房的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，穩(wěn)定推進(jìn)落實(shí)2007年國(guó)務(wù)院24號(hào)文件的決心和措施，也就是說(shuō)完善住房保障體系。而落實(shí)“90/70政策”正是24號(hào)文件的重要內(nèi)容。

    “救市論”學(xué)者們沒(méi)有提出微調(diào)現(xiàn)行房地產(chǎn)政策的具體意見(jiàn)。有業(yè)內(nèi)資深人士私下設(shè)想，如果微調(diào)房地產(chǎn)政策，可以比照剛出臺(tái)的災(zāi)區(qū)住房個(gè)人按揭政策，將90平方米以下普通住房的首付標(biāo)準(zhǔn)降到一至二成，利率優(yōu)惠，減免部分稅費(fèi)。

    相比于一部分學(xué)者的積極建言，一些開(kāi)發(fā)商對(duì)“救市論”反倒不太熱衷。他們認(rèn)為等待政府挽救不如自救。

    “政策已經(jīng)形成慣性，即使馬上出臺(tái)政策，也不可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果。”花樣年集團(tuán)(中國(guó))有限公司總裁潘軍說(shuō)，“等待政府出臺(tái)政策來(lái)挽救房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)是不太現(xiàn)實(shí)的，只能靠自身的實(shí)力渡過(guò)難關(guān)。”

    陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪、金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克等人也持相似的看法。

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