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南京樓市成交量情況分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-5
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- 中研網(wǎng)訊：
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“目前房地產(chǎn)市場形勢的嚴(yán)峻，毋庸多言。本次市場疲軟，不同于之前任何一次。”8月1日，全國地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科在滬舉行“士兵突擊”誓師動(dòng)員大會(huì)，萬科某高層在倡議書中做出上述表述。
樓市這一刻，史無前例的焦灼感正在蔓延：房地產(chǎn)業(yè)牽動(dòng)甚廣，嚴(yán)防房價(jià)大跌以及保護(hù)金融系統(tǒng)安全，成為調(diào)控不得不走的“平衡木”；地方政府，一面遵照中央宏觀調(diào)控方針，出臺(tái)一系列嚴(yán)控政策，一面又通過各種方式“安撫”開發(fā)商，試圖挽救地方財(cái)政；開發(fā)商則一面加速優(yōu)勝劣汰的整合進(jìn)程，一面仍在大喊“救市”刻不容緩……
各方的深層博弈首先體現(xiàn)在房價(jià)這一焦點(diǎn)之上，各地的土地與商品房供應(yīng)趨緊、成交萎縮，城市周邊區(qū)域樓盤價(jià)格開始試探性下降；在投資上，來自國際和民間的游資，看空者謹(jǐn)慎出逃地產(chǎn)股，看多者開始低調(diào)挺進(jìn)樓市，尤其是商用物業(yè)投資；在資金鏈上，部分開發(fā)商被前所未有的融資困境逼到絕境……
自本期開始，上海證券報(bào)獨(dú)家推出“樓市這一刻”大型系列調(diào)查，我們嘗試從房價(jià)、土地、投資、資金鏈等房地產(chǎn)市場的各個(gè)要素環(huán)節(jié)入手，條分縷析，以全景展示中國房地產(chǎn)市場在2008年這一歷史性時(shí)刻，所經(jīng)歷的不同凡響的對(duì)撞與變局。
此刻，正在說明什么，又在預(yù)示什么？我們期待找到答案。
本期房價(jià)樣本調(diào)查，就從一次性匯集著宏觀政策、地方調(diào)控、開發(fā)商等各種力量碰撞的南京“限價(jià)門”事件說起。
南京樣本
地方調(diào)控加劇博弈
樓市成交量縮水近四成
從7月底至今，短短幾天時(shí)間，南京萬科事件成為房地產(chǎn)市場最受關(guān)注的話題，也成為地方政府落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)典案例。
“先不論南京實(shí)行核價(jià)制合規(guī)與否，南京的房價(jià)倒的確是穩(wěn)定下來了，沒有像深圳等城市那樣出現(xiàn)大起大落，成交量也下降了三分之一。”南京一家大型開發(fā)企業(yè)的一位高層表示。
據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)顯示，南京房價(jià)漲幅由2007年6月份的排名第3位回落到今年4月份的第27位。雖然有開發(fā)企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)顯示，南京住宅價(jià)格基本上穩(wěn)中有升，江南八區(qū)銷售價(jià)格更有近10%的同比上漲。但市場人士感慨說：“如果沒有政府限價(jià)，房價(jià)可能上漲更多�！�
與房價(jià)漲幅回落相對(duì)應(yīng)的是商品房成交量的大幅下降。7月21日，南京市新聞發(fā)言人夏德智介紹，今年上半年，南京商品房銷售大幅下降，其中住宅銷售面積降幅高達(dá)38.9%，銷售額下降34.1%。
分析其中的原因，多位市場人士認(rèn)可“購房者觀望氣氛濃厚”的說法。
政府限價(jià)之惑
然而，南京萬科“限價(jià)門”事件體現(xiàn)的深層問題卻遠(yuǎn)不止這些。地方政府對(duì)非保障性的商品住宅實(shí)施限價(jià)是否合規(guī)是市場熱議的第一個(gè)話題。
上海某法律專家表示，政府出臺(tái)行政性指導(dǎo)價(jià)的做法一般針對(duì)涉及國計(jì)民生的重要基礎(chǔ)物資，比如水電煤價(jià)格、公共交通價(jià)格，以及電信等壟斷性產(chǎn)品，且需要遵循相關(guān)價(jià)格指導(dǎo)目錄的規(guī)定。目前，根據(jù)江蘇省定價(jià)目錄，“普通住宅商品房銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，經(jīng)濟(jì)適用房、安居房等政策性優(yōu)惠住房銷售價(jià)格，公有住房租金與出售成本價(jià)，廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)”等均在政府定價(jià)范圍之內(nèi)。
一位南京市企業(yè)人士稱，除了南京實(shí)現(xiàn)核價(jià)制外，無錫、蘇州等其他江蘇城市實(shí)行備案制，方式不同，但都為對(duì)普通商品房價(jià)格實(shí)行政策性控制。
但另有不愿意透露姓名的專家認(rèn)為，南京對(duì)非保障性住房實(shí)行限價(jià)，仍有違背市場規(guī)則甚至相關(guān)法規(guī)之嫌。
開發(fā)商對(duì)地方政府為商品房限價(jià)的另一個(gè)質(zhì)疑是地價(jià)的居高不下�！叭绻恋爻鲎寖r(jià)格不降，又強(qiáng)行要求降低商品房售價(jià)，加上水泥建材等原材料價(jià)格上漲，管理成本增加，開發(fā)商利潤空間將受到雙重?cái)D壓�！币晃婚_發(fā)商稱。根據(jù)測算，在南京，土地成本為樓板價(jià)5000元/平方米左右的項(xiàng)目，銷售價(jià)格賣到10000元/平方米“剛剛打平成本”。
數(shù)據(jù)顯示，就在銷售額大幅下降的同時(shí)，南京開發(fā)商的土地購置成本正大幅上升。上半年，南京房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到256.68億元，其中土地購置費(fèi)73.1億元，同比增長50%。
地價(jià)居高不下的結(jié)果是土地流標(biāo)頻頻上演。今年6月，南京拍賣河西兩幅“巨無霸”地塊，其中河西南部一幅面積17萬平方米的地塊流標(biāo)�！耙�?yàn)橥恋乜罡哌_(dá)十幾億，加上土地款支付進(jìn)度被規(guī)定得很緊，在目前融資困境下，很少有開發(fā)商有能力負(fù)擔(dān)�！币晃皇袌鋈耸刻寡�。
受制于拿地速度放緩，南京未來新增住宅供給形勢不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，雖然南京商品住宅施工面積增長17%，但住宅新開工面積卻同比減少了24.4%�！凹由嫌^望情緒持續(xù)，成交低迷，開發(fā)商又可能通過控制銷售進(jìn)度的方式控制供給。市場供應(yīng)或呈現(xiàn)緊缺�！笔袌鋈耸糠治�。
盡管市場爭議頗多，南京市將限價(jià)進(jìn)行到底的決心并未動(dòng)搖。
南京市物價(jià)局副局長張瑞忠在5月底接受采訪時(shí)表示，南京將針對(duì)房價(jià)新舉措實(shí)施過程中出現(xiàn)的新情況、新問題，提出應(yīng)對(duì)措施，從而進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格管理。
張瑞忠所稱的新問題之一就是開發(fā)商通過提高裝修標(biāo)準(zhǔn)變相抬高房價(jià)。張瑞忠表示，按照《價(jià)格法》的規(guī)定，裝修費(fèi)用不在物價(jià)部門核價(jià)范圍內(nèi)，因此目前的核價(jià)機(jī)制不能對(duì)裝修費(fèi)用核價(jià)。但政府管理部門可以依法規(guī)范開發(fā)企業(yè)的裝修行為，比如，裝修方案要建委審批，開發(fā)企業(yè)要列出裝修清單，開發(fā)企業(yè)要有裝修資質(zhì)，有關(guān)部門還將適時(shí)公布裝修市場參考價(jià)格等。目前，南京建設(shè)主管部門正在會(huì)同物價(jià)等部門開展調(diào)研，并將出臺(tái)規(guī)范商品房精裝修行為的管理辦法。
此外，南京還將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的壟斷行業(yè)收費(fèi)行為。比如房地產(chǎn)開發(fā)中一直居高不下的“二管三線”工程費(fèi)等。
有消息人士稱，南京對(duì)商品房的一房一價(jià)政策曾得到中央相關(guān)部門“首肯”，因此地方執(zhí)行力度較大。
“一個(gè)長期的矛盾是，地方政府最終不得不信賴大型開發(fā)商巨額稅收和土地出讓金維持地方財(cái)政收入，一旦開發(fā)商在市場上受挫，最先吃苦的是地方政府。因此地方政府無論怎樣，也會(huì)最終采取折中辦法解決中央調(diào)控與開發(fā)商利益之間的矛盾�！笔袌鋈耸糠Q。
“零首付”重新出現(xiàn)
南京的“政府限價(jià)”行為并不具有普遍性，但價(jià)格和成交量走勢卻與眾多一二線城市相仿。無論是北京、上海、深圳還是南京，市中心房價(jià)穩(wěn)升、周邊區(qū)域房價(jià)破冰成為普遍現(xiàn)象。究其原因均為市中心供給減少，而周邊地區(qū)配套尚未成熟。
此前，有媒體報(bào)道，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的換手套次前十位樓盤90天內(nèi)換手675次，平均每個(gè)樓盤一月內(nèi)換手(注銷認(rèn)購和成交的次數(shù))20余次。其背后是因?yàn)椴糠謽潜P房價(jià)下跌，購房者在已經(jīng)認(rèn)購甚至簽約的情況下要求退房。
記者在走訪南京時(shí)發(fā)現(xiàn)，無論是降價(jià)還是退房，多集中于江寧、江北兩個(gè)住宅供應(yīng)比較集中的城郊地區(qū)，上述地區(qū)甚至已經(jīng)出現(xiàn)類似“零首付”現(xiàn)象。
在江北六合區(qū)，一個(gè)名為華歐國際友好城的大型樓盤打出了1萬元定金即可簽約的橫幅。銷售人員告訴記者，這個(gè)總建筑面積高達(dá)230萬平方米的超大型社區(qū)預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間長達(dá)8年-10年，根據(jù)目前推出的系列優(yōu)惠，除了簽約即減2萬元外，無論是別墅還是公寓，購房者只要支付1萬元定金就可以簽訂購房合同，由開發(fā)商支付剩余的首付款，且不向購房者收取任何利息。
這一促銷辦法效果已經(jīng)顯現(xiàn)。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月1日-4日，華歐國際友好城共銷售36套房源，位列南京樓盤成交榜第6位。而該樓盤銷售人員表示，目前南京類似“零首付”的做法并非僅此一家。
專家分析，開發(fā)商此舉意在用4成首付成本套得銀行6成貸款，以緩解現(xiàn)金流之急。而一旦購房者還款能力不足，銀行系統(tǒng)可能面臨嚴(yán)峻的壞賬考驗(yàn)。
開發(fā)商的另一個(gè)求生辦法是加大融資和促銷力度。在6月底舉行的海通證券2008中期策略會(huì)上，萬科執(zhí)行副總裁兼董秘肖莉表示，萬科目前重點(diǎn)是提升企業(yè)融資能力，強(qiáng)化融資平臺(tái)優(yōu)勢。而萬科在上海舉行的誓師大會(huì)上，如何在逆境中實(shí)現(xiàn)銷售突破以盡快回流資金仍是主要討論內(nèi)容�！叭卞X”，這在目前的大型房地產(chǎn)開發(fā)商中，無疑是最重要的課題。
“隨著市場調(diào)整，萬科目前首要任務(wù)是安全經(jīng)營；其次為加快銷售，不排除降價(jià)，以保持更多現(xiàn)金。”海通證券分析報(bào)告援引肖莉發(fā)言稱。
另外，積極響應(yīng)政府號(hào)召，參與開發(fā)保障性住宅在南京成為熱點(diǎn)。有消息稱，南京今年將開建300萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，承建開發(fā)商鎖定利潤率3%�！耙�?yàn)榛旧鲜窍却_定需求再建房，開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零。另外，參與保障性住房開發(fā)也是幫助開發(fā)商增加現(xiàn)金流，緩解資金壓力的途徑之一。以上有利因素加在一起，在目前的樓市局勢下，足可以打平低利潤率的不利因素�！蹦暇┠抽_發(fā)商表示。
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