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2008年7月天津樓市發(fā)展情況分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-8
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- 中研網(wǎng)訊：
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在本報做天津房地產(chǎn)市場上半年總結(jié)的時候，曾經(jīng)判斷，天津樓市已經(jīng)進(jìn)入下行通道。7月份的成交數(shù)據(jù)驗證了這一點。此外，成交價格環(huán)比下降6.4%，顯示房價已經(jīng)開始明顯下調(diào)，而這又將推動成交量和成交價格的加速下滑。
樓市冬天來了，不再是預(yù)言，已經(jīng)成為現(xiàn)實。
市場成交
7月樓市量價齊跌
價格再次明顯下調(diào)
據(jù)信達(dá)行投資研究部根據(jù)每日房價統(tǒng)計，7月本市成交商品住宅40.5萬平方米，環(huán)比下降17.2%；其中中心城區(qū)成交9萬平米，環(huán)比下降27.2%;；近郊四區(qū)成交10.8萬平米，環(huán)比下降22.4%；塘沽區(qū)成交2.97萬平米，環(huán)比下降65.2%。其它城區(qū)中，只有大港與靜海保持了一定比例的成交量增長。
與成交量下跌相對應(yīng)的是，7月天津商品住宅全市成交均價環(huán)比下降6.4%，為6630元/平米。十八個區(qū)縣中，和平、河西、塘沽、漢沽、武清價格上揚，河?xùn)|、津南、靜海價格持平，其它各區(qū)成交均價都有不同程度的下降。
二手房市場成交持續(xù)走低，據(jù)我愛我家統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，7月二手房市場依然“量跌價漲”，共成交2751套，環(huán)比下降5.4%，同比下降43.8%。在市場成交量持續(xù)低迷的狀態(tài)下，二手房價格仍保持小幅上漲趨勢，本月全市成交均價為5493元/平米，環(huán)比上漲3.5%，同比上漲24.5%。
市場分析
多種因素推動成交走低
打折促銷拉低成交均價
信達(dá)行投資研究部王超分析，影響市場的主因，一方面來自宏觀經(jīng)濟大勢，一方面來自市場需求方的心態(tài)。在目前整體經(jīng)濟環(huán)境下，面對難抑的CPI指數(shù)，銀根的緊縮、以及持續(xù)的市場觀望態(tài)勢，房地產(chǎn)市場受到的沖擊遠(yuǎn)比表面看起來要大的多。加之奧運期間，消費者的關(guān)注熱點偏移，也形成了對房地產(chǎn)市場的間接影響。因此，較大范圍的樓盤不約而同的采取促銷、打折等手段企圖削弱以上影響，這是成交均價走低的主要原因。
內(nèi)業(yè)人士分析，市場成交量雖然走低，卻依舊保持在40-50萬平米/月的區(qū)間內(nèi)；并沒有出現(xiàn)低于30萬平米/月的成交量橙色警點。這顯示出目前市場狀態(tài)下，天津市依然有比較穩(wěn)定的購買需求對市場形成支撐；市場成交態(tài)勢還處在一個相對安全的箱型波動區(qū)間內(nèi)。同時二手房成交價格的穩(wěn)定，也給商品房市場起到了一定的積極作用。
多空博弈
開發(fā)商苦苦支撐
購房者堅持到“底”
記者上周六下午在本市南開區(qū)一帶踩盤時觀察到，大部分樓盤“人庭冷落車馬稀”。
某樓盤售樓員小蔣向記者訴苦：“現(xiàn)在的售樓員保底工資大約在1500-1700元/月，基本上都要靠賣樓獲得提成�，F(xiàn)在樓銷售情況不好，也掙不上什么錢。我老婆在市中心項目售樓，收入比我高，實在不行就得換換地方。”
北辰某樓盤在7月開盤推出150套房子，消化了30多套。該項目負(fù)責(zé)人說，銷售情況和我們預(yù)想得有差距，賣得不算好，但是和同區(qū)域其它樓盤相比，這已經(jīng)算不錯了。
很少有樓盤不受這種市場大勢得影響，中北鎮(zhèn)某樓盤負(fù)責(zé)人對記者說：“我們7月開盤銷售率達(dá)到了50%左右，還可以�！钡@樣的樓盤似乎不在多數(shù)。
去年曾經(jīng)熱銷的樓盤項目總監(jiān)認(rèn)為，“現(xiàn)在誰的資金鏈都緊張，但多數(shù)都還不至于死亡，只是休克�！�
家住和平區(qū)準(zhǔn)備結(jié)婚的張先生幾乎每周都去看萬科假日潤園的房子，除離市中心比較遠(yuǎn)外，一家人從整體上都對“潤園”很滿意。然而，“可能還會降價”的想法卻一再地動搖著他們簽字的決心。張先生說出了他心中的想法：“都說奧運會后房價會調(diào)整，已經(jīng)等了一年多了，不在乎這兩個月了。”
和去年的房子瘋狂熱賣相比，今年開發(fā)商的日子越過越苦，但是購房者的觀望態(tài)度卻日益堅定，都想等房子價格到底再出手買房。但是這個“底部”到底什么時候會出現(xiàn)呢？
市場預(yù)測
外環(huán)以外調(diào)整最大
降價范圍繼續(xù)擴大
對于下半年市場的判斷，地產(chǎn)界的結(jié)論正越來越一致：除非經(jīng)濟形勢明顯好轉(zhuǎn)，或者政府部門出手“救市”，否則2008年底之前樓市恐怕都不會有轉(zhuǎn)機。行業(yè)深度整合將不可避免�！皩嵲谌卞X的，就只好降價了。”
天津中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部總監(jiān)高飛表示，下半年市場價值回歸已成定論，去年漲得越多的城市和區(qū)域，今年的下調(diào)來得越早、越明顯。對于天津來說，中心城區(qū)樓盤由于稀缺和保值增值特性，不會大幅度調(diào)整，外圍組團(tuán)有可能出現(xiàn)10%-20%左右的調(diào)整幅度。
王超分析，就目前已知情況來看，支撐房價較大幅度回暖或成交量較大幅度提升的條件明顯不足，今后一兩個月內(nèi)，天津市場難以有較大幅度的起色，各項指標(biāo)很可能延續(xù)趨低的勢頭。而如果在第三季度，出現(xiàn)CPI漲幅不能得到有效控制，或糧食價格明顯提升的情況。房地產(chǎn)行業(yè)將受到較大的間接沖擊，被迫采取促銷的樓盤數(shù)量將進(jìn)一步擴大，市場供需雙方的博弈將加重彼進(jìn)我退的觀望心態(tài)。從長遠(yuǎn)來看，除去2月份因特殊時節(jié)環(huán)境而產(chǎn)生的低成交量，7月份很有可能并非是今年天津樓市的谷底。
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