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廣州二手樓市發(fā)展情況分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-20
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- 中研網(wǎng)訊：
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在大家關(guān)注的焦點都集中在奧運(yùn)賽事的時候,一手房借奧運(yùn)東風(fēng)推貨促銷以求"搶跑"下半年樓市,羊城二手房市場呈現(xiàn)怎樣的狀態(tài)?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),二手房市場尚在迷茫尋路,看樓的人更少了,一些中介幾乎處于半歇業(yè)狀態(tài)。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,8月還未結(jié)束,相比7月份同期二手房成交量已減少了10%左右,房價則下降了5%。
業(yè)內(nèi)人士表示,隨著廣州部分一手房促銷降價,部分區(qū)域二手房掛牌價格松動,二手房價格未來走向增添了下行的可能性。有專家指出,二手房市場調(diào)整比一手房滯后,10月份以后,二手房價將有較大下調(diào)。門店"零交易量"不是新鮮事
奧運(yùn)賽事正如火如荼進(jìn)行,廣州二手房市場此刻卻有些冷清。記者連日走訪市場發(fā)現(xiàn),不少二手房中介門可羅雀,有的小中介甚至干脆關(guān)門。在五羊新城東興南路,這一條路上有5家中介門店,每家中介門店都冷冷清清,而在2007年,這里的中介門店可以用"門庭若市"來形容。
"去年看看照片就可以成交,顧客還生怕出手稍慢沒有房子�，F(xiàn)在帶著客戶在房子和店面之間來回奔波,衣服濕了十來遍,還是難成交。"五羊新城圣安中介門店的肖先生說,奧運(yùn)期間門店生意清淡,大家心里都沒底。
他皺著眉頭說:"干二手房中介主要靠業(yè)務(wù)成交量提成吃飯,現(xiàn)在市場這么冷清,再這樣下去要開始考慮轉(zhuǎn)行了。"
"前個星期好些,奧運(yùn)開始后生意更淡。原來打10個電話,就有兩三個看房機(jī)會,而現(xiàn)在打50個電話,能有一兩個看房客戶就不錯了,大家都去忙著看奧運(yùn)比賽了。"番禺的中介小梁略帶無奈地表示,這就是市場現(xiàn)狀。
在采訪中,有不少中介抱怨,連月來成交狀況不理想,盤源推出速度和消化速度不平衡,積累了相當(dāng)一部分盤源,多數(shù)買家持續(xù)觀望,只看不買,中介只能白忙活。
天河育蕾小區(qū)某中介主管朱小姐說:"奧運(yùn)開賽以來,生意差了很多,大約少了兩成,我認(rèn)識的其他中介也差不多。"她說,上周末才有兩三個客人,往常多的一天有十幾個。有中介稱,半天沒有一個客戶上門、單店買賣交易量為零的情況已經(jīng)不是新鮮事了。
有一小型中介行經(jīng)紀(jì)表示,本來二手房市場因為業(yè)主不肯降價,跟一手房相比優(yōu)勢幾乎已經(jīng)沒有了。最近由于奧運(yùn)開賽,看樓的人更加少了。而業(yè)主方面,因為也要看比賽,對中介經(jīng)紀(jì)帶客人去看房的時間,也有了自己的考慮。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示,根據(jù)他們監(jiān)測的市場數(shù)據(jù),進(jìn)入8月至今,相比7月份同期二手房成交量減少了10%,而房價下降了5%。
租賃成交量穩(wěn)步增加
家住駿景花園的陳小姐說,她的房子一度漲到1.3萬元每平方米,如今跌到1萬元每平方米都不到,她干脆等下去。她對后市更為看好:"2010年這里會通地鐵,到時房子能夠賣出更好的價錢。"
不少像陳小姐這樣的業(yè)主選擇了把房子放租,等待更好時機(jī)再賣房。
"現(xiàn)在要租到合適的房子太難了。"林小姐本來打算奧運(yùn)前在五羊新城租一套三室一廳的房子,誰知道從7月初找到現(xiàn)在,還沒有找到。"出租的房子要價都很貴,便宜的又條件太差。"她認(rèn)為,由于買房的人減少,租房的人增加,使得房屋租賃市場仍然"高燒不退"。
廣州大道中某中介行的趙先生表示:"這段時間大家都不買房了,還好租房市場相對活躍,一房一廳或者兩房一廳比較搶手。"
而一二手樓市的不明朗,也讓部分原本打算購買二手房的買家改變置業(yè)計劃,轉(zhuǎn)買為租。
合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,近幾個月以來,全市租賃成交量保持穩(wěn)步上揚(yáng)的趨勢,其中除了外地工薪一族、白領(lǐng)人士等租房市場常規(guī)客源外,還有部分是之前有意購房、但看到樓市波動而轉(zhuǎn)買為租的客源。從整體上看,這部分客源約占租賃新增客源的10%-15%左右。滿堂紅的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,租賃客源大約增加了10%左右。
中介"搶灘"一手房市場
面對看樓量不足的難題,早在奧運(yùn)開賽之前,中介公司已經(jīng)想盡辦法"抗寒",并且瞄準(zhǔn)了剛剛在樓市興起的一、二手房聯(lián)動。
從7月份開始,包括滿堂紅地產(chǎn)在內(nèi)的廣州幾大中介公司紛紛大張旗鼓地開展一手樓代理業(yè)務(wù),并與苦于銷售不暢的開發(fā)商一拍即合,包括陽光名苑、力迅上筑、翡翠綠洲、時代YOU公寓等多個樓盤紛紛加入到一、二手房聯(lián)動的行列中來。
在天河長興街滿堂紅店,店門口顯眼處貼著"店長特別推薦",一、二手房聯(lián)動推出某樓盤。該店物業(yè)顧問王聞華坦言,現(xiàn)在開發(fā)商進(jìn)行一、二手房聯(lián)動銷售,但是效果并不理想,現(xiàn)在市民觀望氛圍濃厚,近期成交的一單二手房買賣是在上個月了。
在駿景花園,滿堂紅中介行的柴浩說:"現(xiàn)在有人看房就不錯了,開發(fā)商搞一、二手聯(lián)動更多的是提升樓盤的人氣。"一、二手房聯(lián)動能否成為中介的救命稻草?不少中介對此持懷疑態(tài)度。
某知名房地產(chǎn)中介研究部負(fù)責(zé)人表示,一、二手房聯(lián)動其實對傳統(tǒng)二手市場造成沖擊。因為一方面客源是固定的,讓二手客戶去買一手樓,相當(dāng)于減少了二手的客源。另一方面,由于在當(dāng)下,賣一手樓比賣二手樓更加容易,更好獲利,中介經(jīng)紀(jì)也不用去跑過戶等手續(xù),可能導(dǎo)致二手經(jīng)紀(jì)放松二手業(yè)務(wù),而目前業(yè)主出售二手房,基本還是要靠中介的,這在一定程度上削弱了二手房市場。
分析 二手房出現(xiàn)局部供大于求
"現(xiàn)在一手房太多折扣和優(yōu)惠了,這讓二手業(yè)主為難,也讓買家觀望。"業(yè)內(nèi)人士表示。
廣州的一手樓市從2007年10年月的高位滑落,下降幅度居于全國前列。由于交易主體不同,二手樓市的反應(yīng)有所"滯后",但政府?dāng)?shù)據(jù)和幾大中介的成交數(shù)據(jù)均顯示,今年上半年以來,廣州二手與一手的"倒掛"十分嚴(yán)重。以白云區(qū)為例,這里的一手樓盤降價幅度比較大,比二手樓還要便宜的一手樓已經(jīng)不鮮見,對白云區(qū)二手樓的壓力相當(dāng)大,由于成交量大幅萎縮,不少投資者不得不降價銷售。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一手房曾一直充當(dāng)著二手房的價格標(biāo)桿,一手房樓盤的每次提價,都成為周邊二手房升值的最佳機(jī)會。而廣州部分區(qū)域二手房價反超一手房價,一是樓市處于低迷時期,開發(fā)商都鉚足了勁促銷,直接壓低了一手房價格；二是許多二手房因朝向、樓層較好,交通便利,物業(yè)服務(wù)完善等良好條件,價格進(jìn)一步走高。
部分區(qū)域房源多過客戶
"二手樓盤的供大于求,也是樓市冷清的其中一個因素,現(xiàn)在都沒什么人前來問津。"中原地產(chǎn)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這樣告訴記者。
滿堂紅地產(chǎn)發(fā)布的7月份市場研究報告稱,近兩個月,不斷有地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)反映所屬地域的待售盤源比有效客戶多的情況,實際上這已出現(xiàn)了供大于求的跡象。
業(yè)內(nèi)人士分析,二手樓市場依靠"結(jié)婚房"、"名校房"、"拆遷后再購房"的買家,只能營造今年3至5月份的局部回暖,并不能有效消化市面上所有待售盤源。
部分業(yè)主不肯"賤賣"合富置業(yè)廣利分行經(jīng)紀(jì)人喬治說,最近二手樓沒有怎么降價,但是可以向業(yè)主砍價,價格有商量的余地。這意味著,部分房東對于其掛牌價格略有松動。
但目前價格松動的現(xiàn)象僅僅存在個別區(qū)域。分析人士指出,二手房的價格波動原因以及日后的走勢都不同,最關(guān)鍵的還是售房人對預(yù)售房價格的心理預(yù)期,雖然想買房的人都在等著價格下跌,但是售房者對房價的心理預(yù)期普遍較高,總覺房價還會大漲,現(xiàn)在沒人買沒關(guān)系,我先出租,先賺半年租金,等房價漲了我再賣--這種心理作用下,除了極個別急需用錢的人,絕大部分的房主都會堅挺自己的房價,寧可不賣,也不"賤賣"。
滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰表示,不少二手房業(yè)主都仍住在待售的物業(yè)內(nèi),而近期看房的又大多壓價較厲害,所以業(yè)主們也有想等奧運(yùn)過后再說的想法。
專家說法 二手樓市10月后 或有大調(diào)整
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜指出,一手樓盤銷售都要明碼標(biāo)價,價格相對透明,升與降的反應(yīng)都快。而二手市場的房源分散在多個小業(yè)主手中,每個業(yè)主的心理價位都有差異,對市場有一定的滯后性。"從以往經(jīng)驗看,二手房市場要比一手房滯后三個月左右,這就意味著10月份左右,二手房市場將有較大調(diào)整。"
專家分析,目前一手房價已經(jīng)回到2007年初水平,2006年購入的二手房再不出手,將面臨虧損,2003年到2005年購入的在賬面上仍有贏利,并不急于出手,是滯后性的主要原因。
下半年,廣州5萬多套新貨搶閘入市,隨著一手房價格進(jìn)一步走低,一二手房"貼身肉搏"將更加慘烈,擠壓二手的成交空間。
在價格上,降價的新盤將成為二手房的致命"殺手",二手房價除了跟隨下調(diào),無路可退。
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