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廣州土地市場五大懸念分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-21
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- 中研網訊：
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土地市場一向被認為是樓市的風向標。連續(xù)兩日，本報連續(xù)報道了目前廣州樓市一手房促銷、二手房迷茫尋路的現(xiàn)狀，當"面包"賣出"面粉價"，作為"面粉"的廣州土地，其市場何去何從？
就在奧運開幕后第四天，廣州市國土房管局發(fā)出公告，將在下月18日推出三幅住宅用地，總面積達23.9萬平方米。在目前開發(fā)商資金緊張、土地出現(xiàn)流拍的市場環(huán)境下，如此大規(guī)模推地會否演變成大規(guī)模流拍，倍受業(yè)界關注。
廣州地價是漲是跌，土地市場低迷會對廣州樓市產生什么影響？記者連日來多方采訪相關部門、業(yè)內人士，試圖對廣州土地市場進行深入的剖析。
懸念一：廣州地價跌了嗎？
國土資源部日前公布，今年第二季度，全國35個主要城市地價總體水平為1806元/平方米，同比增長11.94%。相比第一季度全國主要城市的地價增幅有所放緩，深圳甚至出現(xiàn)負增長。在上月的全國國土資源廳局長會議上，國土資源部部長徐紹史表示，今年上半年土地供應總量下降，價格漲勢也總體趨緩，土地市場競爭降溫。
全國土地市場寒流來襲，廣州也深受波及。今年以來，廣州推出6幅住宅用地，其中1幅流拍、3幅底價成交，與去年開發(fā)商瘋狂競價買地情況大不相同。
據廣州市國土房管局的統(tǒng)計數據，今年1-7月，廣州供應了6宗住宅用地，僅成交了5宗，成交面積37.86萬平方米，總建筑面積73.52萬平方米，成交金額為52.8億元。
今年年初，恒大地產以41億元競得員村二橫路絹麻廠地塊，創(chuàng)造了天河區(qū)有史以來的最高樓面地價13053元/平方米。隨后，廣州市土地市場一片沉寂，直到6月底都沒有再推出住宅用地。6月30日賣出的兩幅爛尾地都是底價成交，現(xiàn)場只舉了一次牌。
保利地產代理市場部總經理吳定金說，從今年上半年情況看，剔除絹麻廠"地王"等特殊因素，廣州住宅用地的地價實際上是下跌了。
來自保利地產代理市場部的監(jiān)測數據，印證了土地市場的低迷景況。今年上半年與2007年全年相比，白云金沙洲板塊的商住用地、蘿崗區(qū)的商業(yè)金融業(yè)用地，以及南沙區(qū)的二類商住用地分別下跌了33.2%、74.6%和21.4%。
廣東省土地估價師學會此前發(fā)布的《廣東省城市地價報告》預測，今年，廣州住宅地價有5%的增長，低于2007年的8.42%。
懸念二：年度供地計劃能否完成
今年初廣州公布了《廣州市市轄區(qū)2008年住房建設計劃》，今年廣州商品住宅用地供地面積在2.5-4平方公里之間，建筑面積在750萬-1000萬平方米之間。
以此計算，今年前7個月的住宅土地供應面積僅是供應計劃下限的15%，以建筑面積計算更是供應計劃下限的9.8%，不到計劃供應量的一成。
去年上半年廣州住宅用地供應量僅有45萬多平方米，經過最后關頭的緊急沖刺，終于在年底完成了5平方公里的全年任務量。今年下半年政府是否如去年下半年般在最后幾個月大幅度推地沖刺，目前不得而知。
合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江說，今年樓市進入調整期，銀行收縮銀根，大部分開發(fā)商資金緊張，而且對后市看法也比較謹慎，拿地興趣大減。
眾多開發(fā)商和業(yè)內人士紛紛預計，今年剩余不到5個月的時間要出讓2平方公里的住宅用地，難度很大，今年廣州住宅土地供應計劃應該很難完成。
黎文江指出，政府下半年確實準備了不少土地準備推出，但是目前供大于求的情況已經出現(xiàn)，而且資金鏈緊張也限制了開發(fā)商拿地，從去年至今還有10多塊已經出讓的地塊未繳齊土地出讓金。在這種情況下，他建議政府應該放緩供地。
懸念三：土地市場低迷如何影響樓市
土地市場的冷風，會讓廣州未來房價也跟著下調嗎？吳定金指出，未來預期的房價決定現(xiàn)在的地價，而現(xiàn)在的地價是未來的開發(fā)成本之一，按道理來說，地價對未來房價并沒有直接的決定作用，但是也會產生一定的牽制。如果拿地的價格較低，未來開發(fā)商確定房價時余地較大，定價可以比較靈活。
懸念四：放地少導致住房供應緊張？
有業(yè)內人士認為，廣州現(xiàn)在土地供應量減少，會導致未來幾年住宅供應緊張，繼而推高房價。
"在目前的市場觀望期，廣州將盡力做好土地儲備。"廣州市國土房管局相關人士指出，經過測算，每年廣州住房剛性需求消化量平均為2.5平方公里，前幾年廣州土地出讓力度大，足夠購房者消化，因此對未來幾年廣州住宅供應量并不會有影響。
懸念五：賣地縮減 財政蛋糕縮水？
據廣州市財政局統(tǒng)計，2004-2006年廣州土地出讓金收入分別為86.3億元、83.8億元和143億元，其中廣州可支配土地出讓金為250.48億元，大部分收入用于市政基礎設施建設。此外，土地出讓金還要用于建設廉租房。
廣州市財政局的《關于廣州市2007年預算執(zhí)行情況和2008年預算草案的報告》顯示，今年廣州市預算國有土地使用權出讓金收入計劃為109億元，比去年的90億元高了19億元。
去年廣州土地市場地王頻出，全年土地出讓金收入高達207億元，遠高于預算。合富輝煌集團市場研究部對廣州土地市場持續(xù)監(jiān)測統(tǒng)計，2008年上半年廣州出讓土地金額近60億元，其中住宅用地出讓金為52.8億元，占了絕大部分。由此可以判斷，下半年49億元的土地出讓金大部分要靠住宅用地和商業(yè)用地出讓來實現(xiàn)。
從今年土地出讓情況看，來自土地出讓金的財政蛋糕有縮水的可能。
部門：控制土地出讓節(jié)奏
記者從廣州市國土房管局了解到，今年廣州首次采用彈性供地方式，如保障型住房用地為0.5至0.9平方公里，商品住房用地供應為2.5至4平方公里。這樣一來，如果樓市平淡，政府可以通過減少放地來宏觀調節(jié)，從而避免樓價大幅波動，讓整個市場趨于理性。
在目前的樓市和金融狀況下，不僅僅是購房者在觀望，開發(fā)商也在觀望，不敢拿地。廣州市國土房管局相關負責人稱，廣州今年的土地出讓計劃會適當控制節(jié)奏，相應來說把推出地塊的時間推后，但是政府保障性住宅用地的供應一直在繼續(xù)進行。
記者了解到，廣州市國土房管局正在進行新一輪基準地價調整，已經征求了開發(fā)商和業(yè)內人士意見，預計不久后將公布�；鶞实貎r是商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)用途建設用地的土地使用權區(qū)域平均市場價格，是政府宏觀調控土地市場、制定各種土地管理政策的重要依據，也是政府計收土地出讓金的依據。
廣州上一次調整基準地價是在2006年，如今廣州地價早已今非昔比，及時調整和公布基準地價對市場導向具有重要意義。
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