行業(yè)調(diào)控成效卓著

　　1、房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩今年初以來(lái)，房?jī)r(jià)瘋漲的趨勢(shì)得到了明顯的遏制，國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國(guó)房屋銷售價(jià)格同比漲幅連續(xù)7個(gè)月下降，環(huán)比漲幅在0.3%以下。住宅方面，新建住房與二手房?jī)r(jià)格同比也是連續(xù)下降，并且二手房銷售價(jià)格下降速度逐漸超過(guò)新建住房。

　　2、囤地、囤房現(xiàn)象顯著改善，供給增加開發(fā)商瘋狂囤地、炒房者跟風(fēng)捂房待漲，造成大量住房供給最終并未形成有效供給，進(jìn)而引起樓市房源緊張，價(jià)格暴漲。在國(guó)家一系列的宏觀與行業(yè)調(diào)控政策實(shí)施后，銷售與融資不暢使開發(fā)商資金偏緊，囤地?zé)崆槿珶o(wú)，大幅減少在新增土地儲(chǔ)備方面的投入，同時(shí)擴(kuò)大了對(duì)已有項(xiàng)目的開發(fā)支出，存量土地的開發(fā)得到加速。從數(shù)據(jù)上看，上半年土地購(gòu)置面積增速持續(xù)下降，完成開發(fā)土地面積增速由7.6%提高到了9.9%。房?jī)r(jià)虛高的另一元兇---炒房者也得到了慘痛的教訓(xùn)，意識(shí)到炒房的巨大風(fēng)險(xiǎn)，投資購(gòu)房者少之又少，囤房現(xiàn)象得到很大程度的抑制。此外，多家中介機(jī)構(gòu)二手房掛牌量持續(xù)上升，實(shí)質(zhì)性的住房供應(yīng)得到明顯增加。

　　3、銀行與地產(chǎn)的緊密聯(lián)系有所緩解上半年嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸成果顯著，一方面，銀行貸款中房地產(chǎn)開發(fā)貸款有所下降。央行的2季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年，新增貸款2.5萬(wàn)億元，比上年同期多增3681億元，而房地產(chǎn)貸款新增卻同比少增1706.6億元。其中，開發(fā)貸款和購(gòu)房貸款同比分別少增684.3億元和1022.3億元。在銀行降低了房地產(chǎn)貸款的同時(shí)，我們看到，開發(fā)商對(duì)銀行的依賴度也有所降低，開發(fā)商加大了自有資金的投資力度。在開發(fā)商資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中，自籌資金和其他資金比例持續(xù)上升，而國(guó)內(nèi)貸款比例持續(xù)下降，銀行與地產(chǎn)過(guò)于緊密的聯(lián)系有所緩解。

　　需鞏固調(diào)控成果，緊縮加劇可能性不大

　　1、政策沒(méi)有過(guò)猛，并未危及企業(yè)生存很多人認(rèn)為國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控過(guò)緊，可能會(huì)影響很多企業(yè)無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，危及生存。我們認(rèn)為，事實(shí)上政策并未過(guò)猛，開發(fā)商資金雖然偏緊，但結(jié)構(gòu)性因素居多，并未威脅到多數(shù)企業(yè)的生存。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速為30.9%，高于去年大牛市的水平，刨除建安、人工上漲等價(jià)格因素，實(shí)際投資額增速在22%左右，下降9個(gè)點(diǎn)，開發(fā)商資金總體偏緊，開支有所縮減，但22%的增速仍然較快。綜合今年以來(lái)土地市場(chǎng)的蕭條情況來(lái)看，縮減的開支大部分在于購(gòu)買新的土地儲(chǔ)備，對(duì)原有項(xiàng)目的建設(shè)投資仍然保持較快的增長(zhǎng)，可見(jiàn)開發(fā)商資金僅是結(jié)構(gòu)性緊張，并未危及生存。相反，緊縮的政策引導(dǎo)了資金流向現(xiàn)有項(xiàng)目建設(shè)，遏制了企業(yè)的盲目擴(kuò)張，對(duì)大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，非但沒(méi)有造成破壞性影響，而且促進(jìn)了企業(yè)的健康發(fā)展。

　　2、鞏固調(diào)控成果，放松幾率小樓市調(diào)控以來(lái)，輿論界質(zhì)疑聲音不斷，房?jī)r(jià)下跌危及銀行乃至金融體系，是救世論者最大的理由，而我們?cè)谇懊娴摹妒袌?chǎng)焦點(diǎn)問(wèn)題剖析》報(bào)告中已經(jīng)提出，房地產(chǎn)目前并不能危及國(guó)家銀行體系。事實(shí)上，上半年我國(guó)銀行業(yè)發(fā)展仍然較快，同時(shí)壞賬率持續(xù)下降，資產(chǎn)質(zhì)量也得到顯著改善，保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，調(diào)控并未帶來(lái)嚴(yán)重不良后果。相反在解決房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱帶來(lái)的囤地、炒房、房?jī)r(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快、引導(dǎo)企業(yè)健康發(fā)展等方面取得了顯著成效，這樣的政策需要堅(jiān)持。

　　同時(shí)，放松調(diào)控可能會(huì)造成嚴(yán)重的后果。部分開發(fā)商在自身資金鏈緊張的情況下，仍不愿意降價(jià)銷售，期待政策支持市場(chǎng)回暖、維護(hù)暴利是重要因素。放松緊縮并不能對(duì)樓市交易產(chǎn)生刺激，其間接后果是延長(zhǎng)擠出房?jī)r(jià)泡沫的時(shí)間，而且，開發(fā)商在并未危及存亡的時(shí)候得到資金支持，將可能被誤解為政府支持房地產(chǎn)行業(yè)暴利、擔(dān)憂地產(chǎn)拖垮銀行、不敢對(duì)行業(yè)實(shí)施嚴(yán)厲調(diào)控的信號(hào)。

　　這樣一來(lái)，囤地、炒房等現(xiàn)象將再度風(fēng)行，造成房?jī)r(jià)再度暴漲，非但使得前期調(diào)控成果化為烏有，同時(shí)，亦將使得房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控變得異常艱難，市場(chǎng)泡沫膨脹得更劇烈，最終不得不痛下決心以崩盤來(lái)化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，政策走向應(yīng)當(dāng)是支持市場(chǎng)的理性調(diào)整，放松的可能性很小。當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性比較強(qiáng)，個(gè)別城市若出現(xiàn)調(diào)整過(guò)度的現(xiàn)象，適當(dāng)?shù)亟o予區(qū)域性的調(diào)整也未嘗不可。

　　3、行業(yè)信貸緊縮再加劇可能性不大國(guó)際原油、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格下跌，國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期有所降低，進(jìn)一步緊縮的宏觀調(diào)控出臺(tái)可能性較小。一方面，上半年商品房和土地市場(chǎng)成交冷清，土地流拍現(xiàn)象頻頻發(fā)生，地方政府財(cái)政收入大幅縮水，而且更嚴(yán)厲的行業(yè)信貸緊縮還可能導(dǎo)致現(xiàn)有項(xiàng)目無(wú)法正常開發(fā)，這顯然不是政府愿意看到的；另一方面，央行在2季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出，控制通脹的同時(shí)保持經(jīng)濟(jì)又快又穩(wěn)的增長(zhǎng)，是宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)，可能會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)加強(qiáng)貨幣信貸總量微調(diào)與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。因此，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸緊縮我們判斷不會(huì)加劇。

　　可能會(huì)促進(jìn)二手房交易

　　1、增加的供給未真正有效行業(yè)調(diào)控以來(lái)，確實(shí)以前的很多問(wèn)題都得到了改善，房?jī)r(jià)沒(méi)有再快速上漲、開發(fā)商加快了項(xiàng)目開發(fā)、囤房囤地有所減少，供給逐步得到增加，發(fā)展趨勢(shì)逐漸轉(zhuǎn)好。但由于房?jī)r(jià)始終維持在較高的水平，二、三級(jí)市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷，這些轉(zhuǎn)好的現(xiàn)象并沒(méi)有真正改善居民的住房問(wèn)題，增加的供給并未形成市場(chǎng)的有效供給，相反，這些供給很多成為了空置房。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)商品房、商品住宅空置面積自去年10月以來(lái)持續(xù)上升。這并非國(guó)家前期實(shí)施的政策無(wú)效，而是由于過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)積累的問(wèn)題太多，需要多項(xiàng)政策相互配合加以解決，而這些政策綜合作用的傳導(dǎo)機(jī)制又較為復(fù)雜，效果最終傳導(dǎo)至解決住房問(wèn)題上，將是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。

　　2、下一步可能會(huì)刺激成交量我們?cè)谥衅诓呗詧?bào)告里提出了調(diào)整將持續(xù)兩年左右、未來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)仍將高位運(yùn)行的觀點(diǎn)，這一觀點(diǎn)目前得到了初步驗(yàn)證。延續(xù)這一看法，成交量萎靡的情況短時(shí)間內(nèi)將很難有所改變。我們認(rèn)為，這一局面持續(xù)時(shí)間太長(zhǎng)，將造成很多不良影響，這是政府所不想看到的。

　　首先是低迷持續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，空置面積將持續(xù)上升，累積的房源過(guò)多，造成行業(yè)后期軟著陸難度較大；其次，土地財(cái)政現(xiàn)象短期難以改變。二級(jí)市場(chǎng)的低迷必然使得土地市場(chǎng)遭遇寒流，對(duì)于眾多以賣地為重要收入來(lái)源的地方財(cái)政來(lái)說(shuō)，這同樣也是他們不能接受的；再次，我們前面說(shuō)到，增加的供給實(shí)際并未真正有效，反而成為空置房。居民住房問(wèn)題并未得到真正的改善，過(guò)去的政策效用在解決住房問(wèn)題上顯現(xiàn)的時(shí)間將會(huì)比較長(zhǎng)，成交繼續(xù)萎靡，住房問(wèn)題短期內(nèi)將更加突出。因此，我們判斷，隨著市場(chǎng)繼續(xù)萎靡、甚至更加蕭條，政府將會(huì)有充足的動(dòng)力來(lái)刺激樓市成交量。

　　3、著力點(diǎn)將在二手房市場(chǎng)房地產(chǎn)的一手房市場(chǎng)呈現(xiàn)多方博弈的利益格局，政府、開發(fā)商、消費(fèi)者之間存在著微妙的關(guān)系，通過(guò)政策促進(jìn)這一市場(chǎng)的交易，很難取得好的成效。首先，目前不宜放松行業(yè)信貸緊縮。其次，由于開發(fā)商仍處強(qiáng)勢(shì)地位等原因，減稅、補(bǔ)貼等政策又難以使購(gòu)房者得到真正的實(shí)惠，政策效果將不甚明顯。相比之下，二手房市場(chǎng)具有較多的優(yōu)勢(shì)，容易取得較好的調(diào)控效果，因此，我們認(rèn)為，二手房市場(chǎng)很有可能是政策的著力點(diǎn)。

　　首先，二手房市場(chǎng)具備良好的基礎(chǔ)。從總量上看，二手房成交量雖然沒(méi)有一手房那么大，但也不小。北京上半年的二手房月成交面積占銷售面積的31.97%，而且總量比較穩(wěn)定，交易量有保證；另外，今年上半年，市場(chǎng)掛牌量明顯上升，房源數(shù)量也同樣有保障。

　　其次，二手房市場(chǎng)發(fā)展有重大意義，需要支持。今年上半年，市場(chǎng)掛牌量明顯上升、成交卻未有大幅提高，二手房市場(chǎng)并沒(méi)有充分發(fā)揮與二級(jí)市場(chǎng)共同調(diào)節(jié)房屋資源合理分配的功能。這其中的原因除了觀望，另外一個(gè)很大的原因就是稅費(fèi)較高，一套二手房稅費(fèi)占到成交金額的10%左右，這無(wú)疑對(duì)二手房的正常流動(dòng)造成沖擊。降低稅費(fèi)必將盤活存量房，對(duì)降低空置率，調(diào)整住房分配起到積極作用。

　　再次，此前的二套房信貸政策不如人意的地方在于改善性需求被一并打擊。對(duì)二手房交易進(jìn)行減稅或者補(bǔ)貼等措施能彌補(bǔ)這個(gè)缺憾，這些政策將直接使購(gòu)房者受益，很多的改善性需求能在這里得到滿足。

　　最后，通過(guò)消化存量房調(diào)整住房供應(yīng)，能夠避免累積房源過(guò)多對(duì)后期地產(chǎn)行業(yè)的巨大沖擊。

　　有人說(shuō)以前上調(diào)二手房交易稅是為了打擊炒房行為，降低稅費(fèi)等方式將刺激投資需求，二手房市場(chǎng)會(huì)不會(huì)再度成為炒客們的天堂？我們認(rèn)為，這大可不必?fù)?dān)心。

　　首先，隨著不斷的加息，炒房的成本已經(jīng)非常高，而且央行已經(jīng)明確表態(tài)打擊投資需求，相信敢頂風(fēng)而上的不在多數(shù)；其次，目前房?jī)r(jià)并沒(méi)有大跌，仍然處于較高的位置，而且面臨很大的下行風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌的幅度可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)在二手房市場(chǎng)交易降低的稅費(fèi)等，此時(shí)炒房并非明智之舉，相信此時(shí)選擇炒房的人更是少之又少。降低稅費(fèi)等刺激二手房交易，并不會(huì)引起炒房熱。

　　結(jié)合上述分析，我們認(rèn)為，促進(jìn)二手房流動(dòng)確實(shí)很有可能會(huì)成為下一步的政策走向，而降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)是政策重要選擇之一。從另一個(gè)角度來(lái)看，中介行業(yè)的發(fā)展壯大也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展所必須的，近期世聯(lián)地產(chǎn)A股IPO申請(qǐng)過(guò)會(huì)，或許是個(gè)積極的信號(hào)。

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