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2008年下半年地產(chǎn)政策走向研判影響分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-21
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn) 二手房 信貸 樓市 房?jī)r(jià)
- 中研網(wǎng)訊：
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近期一連串的行業(yè)事件與宏觀數(shù)據(jù)觸發(fā)了我們對(duì)地產(chǎn)政策走向的思考。
在北京多個(gè)小區(qū)草根調(diào)研發(fā)現(xiàn)晚上很多住宅屋里沒有亮燈，直觀感覺空置面積在上升，住房問題暫時(shí)沒有實(shí)質(zhì)性改善。
CPI增速回落，市場(chǎng)對(duì)行業(yè)緊縮放松預(yù)期增強(qiáng)。
近日央行發(fā)布2季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。
樓市持續(xù)調(diào)整，開發(fā)商資金緊張，但今年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速仍達(dá)30.9%，去年這一比例為28.9%。
GDP增速放緩，而上半年中國(guó)財(cái)政收入仍保持30%以上增速。
世聯(lián)地產(chǎn)IPO申請(qǐng)順利過會(huì)。
上述信息表面上看并無聯(lián)系，但卻引發(fā)了我們對(duì)行業(yè)政策走向的思考，結(jié)合對(duì)行業(yè)形勢(shì)深入的分析，我們認(rèn)為這些信號(hào)可能預(yù)示了下半年地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向會(huì)是促進(jìn)成交量，并且主要的著力點(diǎn)會(huì)在二手房市場(chǎng)。
行業(yè)調(diào)控政策調(diào)控成效顯著。房?jī)r(jià)漲幅明顯趨緩，住房供給持續(xù)增加，銀行業(yè)與開發(fā)商之間的緊密聯(lián)系有所緩解，行業(yè)發(fā)展呈良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。
行業(yè)信貸緊縮仍將持續(xù)。地產(chǎn)行業(yè)的信貸緊縮政策并未危及我們的銀行體系，影響到大多數(shù)企業(yè)的生存問題，而是成功促進(jìn)了整個(gè)行業(yè)的良性調(diào)整，此時(shí)放松信貸緊縮可能會(huì)造成嚴(yán)重的后果，但不排除對(duì)個(gè)別調(diào)整過度的城市區(qū)別對(duì)待的現(xiàn)象發(fā)生。
緊縮加劇可能性不大。由于地方財(cái)政以及政策的行業(yè)開發(fā)建設(shè)需求，以及央行在2季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中表示將進(jìn)一步以控制通脹的同時(shí)保持經(jīng)濟(jì)又快又穩(wěn)的增長(zhǎng)為宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)，并可能會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)加強(qiáng)貨幣信貸總量微調(diào)與結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原因，我們認(rèn)為進(jìn)一步的行業(yè)緊縮加劇也不太可能發(fā)生。
可能會(huì)刺激二手房市場(chǎng)成交。深入的調(diào)整持續(xù)時(shí)間過長(zhǎng)將造成諸多不良影響，政府有可能會(huì)在下一步刺激成交量，由于二手房市場(chǎng)相對(duì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)有著諸多優(yōu)勢(shì)，著力點(diǎn)會(huì)是在二手房市場(chǎng)。
一、行業(yè)調(diào)控成效卓著
1.1房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩年
初以來，房?jī)r(jià)瘋漲得到了明顯的遏制，國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示今年1-7月份，全國(guó)房屋銷售價(jià)格同比漲幅連續(xù)7個(gè)月下降，環(huán)比漲幅在0.3%以下。住宅方面新建住房與二手房?jī)r(jià)格同比也是連續(xù)下降，并且二手房銷售價(jià)格下降速度逐漸超過新建住房。
1.2屯地、屯房現(xiàn)象顯著改善，供給增加
開發(fā)商瘋狂屯地、炒房者跟風(fēng)捂房待漲造成大量住房供給最終并未形成有效供給，進(jìn)而引起樓市房源緊張，價(jià)格暴漲。在國(guó)家一系列的宏觀與行業(yè)調(diào)控政策實(shí)施后，銷售與融資不暢使開發(fā)商資金偏緊，屯地?zé)崆槿珶o，大幅減少在新增土地儲(chǔ)備方面的投入，同時(shí)擴(kuò)大了對(duì)已有項(xiàng)目的開發(fā)支出，存量土地的開發(fā)得到加速，從數(shù)據(jù)上看，上半年土地購(gòu)置面積增速持續(xù)下降，完成開發(fā)土地面積增速由7.6%提高到了9.9%；同時(shí)，房?jī)r(jià)虛高的另一元兇--炒房者也得到了慘痛的教訓(xùn)，意識(shí)到炒房的巨大風(fēng)險(xiǎn)，投資購(gòu)房者少之又少，屯房現(xiàn)象得到很大程度的抑制，此外，多家中介機(jī)構(gòu)二手房掛牌量持續(xù)上升，實(shí)質(zhì)性的住房供應(yīng)得到明顯增加。
1.3銀行與地產(chǎn)的緊密聯(lián)系有所緩解
上半年嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸成果顯著，一方面銀行貸款中房地產(chǎn)開發(fā)貸有所下降，央行的2季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年新增貸款2.5萬億元，比上年同期多增3681億元，而房地產(chǎn)貸款新增卻同比少增1706.6億元；其中，開發(fā)貸款和購(gòu)房貸款同比分別少增684.3億元和1022.3億元，在銀行降低了房地產(chǎn)貸款的同時(shí)，我們看到，開發(fā)商對(duì)銀行的依賴性也有所降低,開發(fā)商加大了自有資金的投資力度.在開發(fā)商資金來源結(jié)構(gòu)中，自籌資金和其他資金比例持續(xù)上升，而國(guó)內(nèi)貸款比例持續(xù)下降。銀行與地產(chǎn)過于緊密的聯(lián)系有所緩解。
二、需鞏固調(diào)控成果，緊縮加劇可能性不大
2.1政策沒有過猛，并未危及企業(yè)生存
很多人認(rèn)為國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控過緊，可能會(huì)影響很多企業(yè)無法正常經(jīng)營(yíng)，危及生存。我們認(rèn)為，事實(shí)上政策并未過猛，開發(fā)商資金雖然偏緊，但結(jié)構(gòu)性因素居多，并未威脅到多數(shù)企業(yè)的生存。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速為30.9%，高于去年大牛市的水平，刨除建安、人工上漲等價(jià)格因素，實(shí)際投資額增速在22%左右，下降9個(gè)點(diǎn)，開發(fā)商資金總體偏緊，開支有所縮減，但22%的增速仍然較快。綜合今年以來土地市場(chǎng)的蕭條情況來看，縮減的開支大部分在于購(gòu)買新的土地儲(chǔ)備，對(duì)原有項(xiàng)目的建設(shè)投資仍然保持較快的增長(zhǎng)，可見開發(fā)商資金僅是結(jié)構(gòu)性緊張，并未危及生存，相反，緊縮的政策引導(dǎo)了資金流向現(xiàn)有項(xiàng)目建設(shè)，遏止了企業(yè)的盲目擴(kuò)張，對(duì)大多數(shù)企業(yè)來說，非但沒有造成破壞性影響，而且促進(jìn)了企業(yè)的健康發(fā)展。
2.2鞏固調(diào)控成果，放松幾率小
樓市調(diào)控以來，輿論界質(zhì)疑聲音不斷，危及銀行乃至金融體系是救世論者最大的理由，而我們?cè)谇懊娴摹妒袌?chǎng)焦點(diǎn)問題剖析》中報(bào)告中已經(jīng)提出，房地產(chǎn)目前并不能危及國(guó)家銀行體系。事實(shí)上上半年我國(guó)銀行業(yè)發(fā)展仍然較快，同時(shí)壞賬率持續(xù)下降，資產(chǎn)質(zhì)量也得到顯著改善，保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，調(diào)控并未帶來嚴(yán)重不良后果，相反在解決房地產(chǎn)發(fā)展過熱帶來的屯地、炒房、房?jī)r(jià)過高、漲幅過快、引導(dǎo)企業(yè)健康發(fā)展等方面取得了顯著成效，這樣的政策需要堅(jiān)持。
同時(shí)，放松調(diào)控可能會(huì)造成嚴(yán)重的后果。部分開發(fā)商在自身資金鏈緊張的情況下仍不愿意降價(jià)銷售，期待政策支持市場(chǎng)回暖、維護(hù)暴利是重要因素。放松緊縮并不能對(duì)樓市交易產(chǎn)生刺激，其間接后果是延長(zhǎng)擠出房?jī)r(jià)泡沫的時(shí)間，而且，開發(fā)商在并未危及存亡的時(shí)候得到資金支持，放松緊縮將可能被誤解為政府支持房地產(chǎn)行業(yè)暴利、擔(dān)憂地產(chǎn)拖垮銀行、不敢對(duì)行業(yè)實(shí)施嚴(yán)厲的調(diào)控的信號(hào)。這樣一來，屯地、炒房等現(xiàn)象將再度風(fēng)行，造成房?jī)r(jià)再度爆漲，非但使得前期調(diào)控成果化為烏有，同時(shí)亦將使得房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控變得異常艱難，市場(chǎng)泡沫膨脹得更劇烈，最終不得不痛下決心以崩盤來化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，政策走向應(yīng)當(dāng)是支持市場(chǎng)的理性調(diào)整，放松的可能性很小。當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性比較強(qiáng)，個(gè)別城市若出現(xiàn)調(diào)整過度的現(xiàn)象，適當(dāng)?shù)慕o予區(qū)域性的調(diào)整也未嘗不可。
2.3行業(yè)信貸緊縮再加劇可能性不大
國(guó)際原油、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格下跌，國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期有所降低，進(jìn)一步緊縮的宏觀調(diào)控出臺(tái)可能性較小。一方面，上半年商品房和土地市場(chǎng)成交冷清，土地流拍現(xiàn)象頻頻發(fā)生，地方政府財(cái)政收入大幅縮水，而且更嚴(yán)厲的行業(yè)信貸緊縮還可能導(dǎo)致現(xiàn)有項(xiàng)目無法正常開發(fā)，這顯然不是政府愿意看到的；另一方面央行在2季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出，控制通脹的同時(shí)保持經(jīng)濟(jì)又快又穩(wěn)的增長(zhǎng)是宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)，可能會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)加強(qiáng)貨幣信貸總量微調(diào)與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。因此短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸緊縮我們判斷不會(huì)加劇。
三、可能會(huì)促進(jìn)二手房交易
3.1增加的供給未真正有效
行業(yè)調(diào)控以來，確實(shí)以前的很多問題都得到了改善，房?jī)r(jià)沒有再快速上漲、開發(fā)商加快了項(xiàng)目開發(fā)、屯房屯地有所減少，供給逐步得到增加，發(fā)展趨勢(shì)逐漸轉(zhuǎn)好，但由于房?jī)r(jià)始終維持在較高的水平，二、三級(jí)市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷，這些轉(zhuǎn)好的現(xiàn)象并沒有真正改善居民的住房問題，增加的供給并未形成市場(chǎng)的有效供給，相反這些供給很多成為了空置房，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示我國(guó)商品房、商品住宅空置面積自去年10月以來持續(xù)上升。這并非國(guó)家前期實(shí)施的政策無效，而是由于過去房地產(chǎn)行業(yè)積累的問題太多，需要多項(xiàng)政策相互配合加以解決，而這些政策綜合作用的傳導(dǎo)機(jī)制又較為復(fù)雜，效果最終傳導(dǎo)至解決住房問題上將是一個(gè)漸進(jìn)的過程。
3.2下一步可能會(huì)刺激成交量
我們?cè)谥衅诓呗詧?bào)告里提出了調(diào)整將持續(xù)兩年左右、未來我國(guó)房?jī)r(jià)仍將高位運(yùn)行的觀點(diǎn)，這一觀點(diǎn)目前得到了初步驗(yàn)證，延續(xù)這一看法，成交量萎靡的情況短時(shí)間內(nèi)將很難有所改變，我們認(rèn)為，這一局面持續(xù)時(shí)間太長(zhǎng)將造成很多不良影響，這是政府所不想看到的。首先是低迷持續(xù)時(shí)間過長(zhǎng)，空置面積將持續(xù)上升，累積的房源過多，造成行業(yè)后期軟著陸難度較大；其次，土地財(cái)政現(xiàn)象短期難以改變，二級(jí)市場(chǎng)的低迷必然使得土地市場(chǎng)遭遇寒流，對(duì)于眾多賣地為重要收入來源的地方財(cái)政來說，這同樣也是他們不能接受的；再次，我們前面說到，增加的供給實(shí)際并未真正有效，反而成為空置房，居民住房問題并未得到真正的改善，過去的政策效用在解決住房問題上顯現(xiàn)的時(shí)間將會(huì)比較長(zhǎng)，成交繼續(xù)萎靡住房問題短期內(nèi)將更加突出。因此，我們判斷，隨著市場(chǎng)繼續(xù)萎靡、甚至更加蕭條，政府將會(huì)有充足的動(dòng)力來刺激樓市成交量。
3.3著力點(diǎn)將在二手房市場(chǎng)
房地產(chǎn)的一手房市場(chǎng)呈現(xiàn)多方博弈的利益格局，政府、開發(fā)商、消費(fèi)者之間存在著微妙的關(guān)系，通過政策促進(jìn)這一市場(chǎng)的交易，很難取得好的成效，首先，目前不宜放松行業(yè)信貸緊縮（原因前文已述），其次，由于開發(fā)商仍處強(qiáng)勢(shì)地位等原因，減稅、補(bǔ)貼等政策又難以使購(gòu)房者得到真正的實(shí)惠，政策效果將不甚明顯。
相比之下，二手房市場(chǎng)具有較多的優(yōu)勢(shì)，容易取得較好的調(diào)控效果，因此，我們認(rèn)為，二手房市場(chǎng)很有可能是政策的著力點(diǎn)。
首先，二手房市場(chǎng)具備良好的基礎(chǔ)。從總量上看，二手房成交量雖然沒有一手房那么大，但也不小，北京上半年的二手房月成交面積占銷售面積的31.97%，而且總量比較穩(wěn)定，交易量有保證；另外，今年上半年，市場(chǎng)掛牌量明顯上升，房源數(shù)量也同樣有保障。
其次，二手房市場(chǎng)發(fā)展有重大意義，需要支持。今年上半年，市場(chǎng)掛牌量明顯上升、成交卻未有大幅提高，二手房市場(chǎng)并沒有充分發(fā)揮與二級(jí)市場(chǎng)共同調(diào)節(jié)房屋資源合理分配的功能。這其中的原因除了觀望，另外一個(gè)很大的原因就是稅費(fèi)較高，一套二手房稅費(fèi)在占到成交金額的10%左右，這無疑對(duì)二手房的正常流動(dòng)造成沖擊，降低稅費(fèi)必將盤活存量房，對(duì)降低空置率，調(diào)整住房分配起到積極作用。
再次，此前的二套房信貸政策不如人意的地方在于改善性需求被一并打擊，對(duì)二手房交易進(jìn)行減稅或者補(bǔ)貼等措施能彌補(bǔ)這個(gè)缺憾，這些政策將直接使購(gòu)房者受益，很多的改善性需求能在這里得到滿足；最后，通過消化存量房調(diào)整住房供應(yīng)，能夠避免累積房源過多對(duì)后期地產(chǎn)行業(yè)的巨大沖擊。
有人說以前上調(diào)二手房交易稅是為了打擊炒房行為，降低稅費(fèi)等方式將刺激投資需求，二手房市場(chǎng)會(huì)不會(huì)再度成為炒客們的天堂？我們認(rèn)為，這大可不必?fù)?dān)心。首先，隨著不斷的加息，炒房的成本已經(jīng)非常高而且央行已經(jīng)明確表態(tài)打擊投資需求，相信敢頂風(fēng)而上的不在多數(shù)；其次，目前房?jī)r(jià)并沒有大跌，仍然處于較高的位置，而且面臨很大的下行風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌的幅度可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過在二手房市場(chǎng)交易降低的稅費(fèi)等，此時(shí)炒房并非明智之舉，相信此時(shí)選擇炒房的人更是少之又少。降低稅費(fèi)等刺激二手房交易并不會(huì)引起炒房熱。
結(jié)合上述分析，我們認(rèn)為促進(jìn)二手房確實(shí)很有可能會(huì)成為下一步的政策走向，而降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)是政策重要選擇之一。從另一個(gè)角度來看，中介行業(yè)的發(fā)展壯大也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展所必須的，近期世聯(lián)地產(chǎn)A股IPO申請(qǐng)過會(huì)或許是個(gè)積極的信號(hào)。
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