東部省份預(yù)征率不得低于2%；研究預(yù)征率調(diào)整與房價(jià)上漲掛鉤機(jī)制

    在房產(chǎn)稅爭(zhēng)論仍在糾結(jié)之時(shí)，土地增值稅調(diào)控利器再次祭起。國稅總局日前下發(fā)通知，要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)目前的土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整，并研究預(yù)征率調(diào)整與房價(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。

    通知明確指出，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面加強(qiáng)土地增值稅的預(yù)征工作，把預(yù)征率的調(diào)整與房價(jià)上漲的情況結(jié)合起來，使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價(jià)快速上漲不匹配的情況。通過科學(xué)、精細(xì)的測(cè)算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。

    通知要求各地對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率(地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行)。對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。

    據(jù)了解，從1994年開始，國稅總局規(guī)定按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率(最低30%，最高60%)征收土地增值稅。不過在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于開發(fā)企業(yè)的成本核算存在較大的技術(shù)難題，同時(shí)沒有嚴(yán)格的征繳時(shí)限，土地增值稅一直采取預(yù)征的方式收取，大部分地區(qū)按預(yù)售商品房收入的0.5%—2%的比例征收。

    除了劃定各地土地增值稅最低預(yù)征率外，通知還要求“各地克服畏難情緒，加強(qiáng)土地增值稅清算工作”。

    通知要求，各地要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，進(jìn)一步細(xì)化操作辦法，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入和扣除項(xiàng)目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率，對(duì)清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。

    對(duì)已經(jīng)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，各地要全面進(jìn)行梳理、統(tǒng)計(jì)，制定切實(shí)可行的工作計(jì)劃，提出清算進(jìn)度的具體指標(biāo)；對(duì)未及時(shí)進(jìn)行清算的納稅人，要依法進(jìn)行處罰；對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對(duì)涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時(shí)向社會(huì)公布案件處理情況。

    此外，國稅總局要求，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要按照國務(wù)院有關(guān)文件精神，有針對(duì)性地選擇3—5個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象，以點(diǎn)帶面推動(dòng)本地區(qū)清算工作。

    通知還就土地增值稅核定征收有關(guān)問題給予明確。通知稱，核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。

    對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。通知還規(guī)定，為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

    國稅總局一周以來兩次出臺(tái)有關(guān)土地增值稅政策措施

    嚴(yán)征清算土地增值稅迫地產(chǎn)商早降價(jià)    

    國稅總局日前下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，就各地土地增值稅的預(yù)征、清算等工作提出嚴(yán)格要求，并要求各地在6月底前上報(bào)土地增值稅清算工作計(jì)劃。對(duì)此，市場(chǎng)人士表示，土地增值稅嚴(yán)格預(yù)征清算將促使開發(fā)商下決心降價(jià)以實(shí)現(xiàn)資金回流，將有利于地價(jià)和房價(jià)降溫。

    這是國稅總局一周以來第二次出臺(tái)有關(guān)土地增值稅的政策措施。5月26日，國稅總局發(fā)布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，對(duì)2007年發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》作進(jìn)一步的強(qiáng)調(diào)和細(xì)化。

    在《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》中，國稅總局不僅從清算，還從預(yù)征、核定征收等方面對(duì)土地增值稅政策進(jìn)行明確。其中，劃定土地增值稅預(yù)征最低限，要求地方政府6月底前上報(bào)清算工作計(jì)劃，以及明確核定征收率原則上不得低于5%等內(nèi)容最受市場(chǎng)關(guān)注。

    對(duì)此，市場(chǎng)人士指出，土地增值稅嚴(yán)格征管將促進(jìn)行業(yè)量價(jià)調(diào)整時(shí)間窗口提前，將有利于地價(jià)和房價(jià)降溫。安信證券地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，有關(guān)土地增值稅政策應(yīng)看做是落實(shí)“國十條”的配套措施之一。假如在全國范圍內(nèi)嚴(yán)格征管土地增值稅并集中清繳過往未繳的稅款，可能對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤和現(xiàn)金流構(gòu)成相當(dāng)大的沖擊。

    據(jù)了解，目前各地對(duì)土地增值稅大多采取預(yù)征方式，各地預(yù)征稅率在0.5%—2%之間，清算案例極少。大部分開發(fā)商未嚴(yán)格預(yù)提土地增值稅。而國稅總局在《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》中要求，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

    事實(shí)上，“國十條”出臺(tái)后，一些地方相繼出臺(tái)的土地增值稅預(yù)征政策均同于或高于上述最低標(biāo)準(zhǔn)。如河南省地稅局近日下發(fā)文件明確規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅預(yù)征率為1.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅為3.5%；除前述兩種情況以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為4.5%。因此，有分析師認(rèn)為，土地增值稅預(yù)征政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商資金流影響較小，但增值稅嚴(yán)格清算政策則將對(duì)開發(fā)商帶來相當(dāng)大的沖擊。

    華泰證券地產(chǎn)行業(yè)分析師張馳飛表示，2007年國稅總局出臺(tái)土地增值稅清算征收政策之后，由于種種原因，地方稅務(wù)部門并沒有很好地執(zhí)行，而今年以來的土地增值稅政策顯示出國稅總局要求從嚴(yán)清算的決心。“我們認(rèn)為，如果從嚴(yán)征收土地增值稅，對(duì)開發(fā)商的收益和現(xiàn)金流都有比較大的負(fù)面影響�！彼�說。

    國泰君安地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平也表示，土地增值稅嚴(yán)格清算將極大地壓縮開發(fā)商凈利潤，將對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金流和資金鏈產(chǎn)生較大負(fù)面沖擊。據(jù)測(cè)算，毛利率41%、50%、60%、70%的普通住宅項(xiàng)目，土地增值稅占銷售收入的比例分別為5.2%、8.5%、13.1%、19.1%。孫建平表示，土地增值稅嚴(yán)格清算政策最不利于“低周轉(zhuǎn)、慢開發(fā)、高毛利”開發(fā)商，“以時(shí)間換利潤空間”的開發(fā)策略有效性將大打折扣，而“高周轉(zhuǎn)、快開發(fā)、低毛利”的開發(fā)商將相對(duì)獲益。

    盡管土地增值稅新政具有抑制房價(jià)的意圖，但有不少分析師認(rèn)為土地增值稅政策實(shí)際影響程度取決于各地能否真正嚴(yán)格執(zhí)行。安信證券一位分析師表示，各地實(shí)施土地增值稅清算一直不太嚴(yán)格。在調(diào)控態(tài)勢(shì)較為嚴(yán)厲的時(shí)期，短期內(nèi)部分熱點(diǎn)區(qū)域可能加大執(zhí)行力度。但是考慮到地方政府的意愿，以及嚴(yán)格按照累進(jìn)稅率辦法實(shí)施的操作難度，這些政策能否完全落實(shí)，并且持續(xù)時(shí)間多長尚需觀察。

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