對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，樓市調(diào)控愈加深入，把握市場(chǎng)就顯得愈加困難。如何能夠看清新政下樓市的未來(lái)走勢(shì)？如何積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的深刻變化？如果產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)，那么，作為企業(yè)，未來(lái)在戰(zhàn)略上需要做哪些相應(yīng)的調(diào)整？這些內(nèi)容，都是當(dāng)前很多業(yè)內(nèi)人士反復(fù)思考的問(wèn)題。

　　在這樣的背景下，一場(chǎng)名為"新政下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)"的高端經(jīng)濟(jì)論壇近期在寧舉行。這場(chǎng)由南京建鄴城鎮(zhèn)建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)、揚(yáng)子晚報(bào)主辦，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究院協(xié)辦，發(fā)現(xiàn)傳媒承辦的論壇，主講人是國(guó)內(nèi)七大名校的頂尖房地產(chǎn)專家：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)王洪衛(wèi)、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長(zhǎng)春、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉、華東理工大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)吳柏均、華東師范大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)張永岳、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華以及南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波。

　　天正、蘇寧置業(yè)、南京建發(fā)、銀城地產(chǎn)、臥龍湖置業(yè)等30多家南京開(kāi)發(fā)企業(yè)和代理公司的負(fù)責(zé)人參加了此次論壇，表示在當(dāng)前調(diào)控深入、業(yè)界整體迷茫之時(shí)來(lái)聽(tīng)這樣的講座，收獲良多，對(duì)企業(yè)未來(lái)調(diào)整策略有很大幫助。

　　發(fā)展保障房穩(wěn)定市場(chǎng)

　　劉洪玉 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)

　　欲了解產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)方向，應(yīng)先認(rèn)清產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景，這是清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所劉洪玉教授的觀點(diǎn)。劉洪玉認(rèn)為，在土地供不應(yīng)求的市場(chǎng)背景下，在買房致富、不買吃虧的示范作用影響下，在社會(huì)資金十分充裕的情況下，僅靠增加商品房土地供給是徒勞的，反而會(huì)吸引更多人入市炒作。"羊群效應(yīng)下，越來(lái)越多人會(huì)參與其中，樂(lè)此不疲。"鑒于此，劉洪玉指出必須先穩(wěn)住市場(chǎng)的一頭--發(fā)展保障房制度。

　　不過(guò)，對(duì)于目前開(kāi)展得轟轟烈烈的保障房建設(shè)工作，劉洪玉也提出了自己的一些擔(dān)心。"制度體系沒(méi)有清晰，錢從哪里來(lái)？這是當(dāng)前最急迫的問(wèn)題。地方政府在2008年積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策指引下，很多通過(guò)銀行的信貸資金借款做了大量土地儲(chǔ)備，現(xiàn)在政府手上有大量土地儲(chǔ)備�？蛇@些儲(chǔ)備實(shí)際上是用很高的價(jià)錢換來(lái)的，要把地供應(yīng)給市場(chǎng)，然后把錢拿回來(lái)還銀行�，F(xiàn)在的問(wèn)題是地不賣了，去建保障性住房，這個(gè)窟窿誰(shuí)來(lái)填？"

　　向二三線城市轉(zhuǎn)移

　　馮長(zhǎng)春 北大不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任

　　"提起經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，原來(lái)是談轉(zhuǎn)型，而這兩年提的最多的是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移。"馮長(zhǎng)春教授表示，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也有這個(gè)趨勢(shì)，往二三線城市轉(zhuǎn)移，或是在大城市周圍來(lái)發(fā)展。"我們過(guò)去提新城發(fā)展，實(shí)際上周邊的城市也都能發(fā)展起來(lái)。中國(guó)高鐵發(fā)展得很快，像廣州提出同城化的概念，在這個(gè)范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)往都市區(qū)的范圍轉(zhuǎn)移，這樣也有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有利。"

　　不過(guò)，馮長(zhǎng)春也對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出了提醒："如果你轉(zhuǎn)到非常偏遠(yuǎn)的小城市做開(kāi)發(fā)，那里沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力又沒(méi)有市場(chǎng)，就有可能產(chǎn)生泡沫。二三線城市機(jī)會(huì)很多，但也要考慮風(fēng)險(xiǎn)。"

　　不是什么房產(chǎn)都可以做了

　　吳柏均 華東理工大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)

　　吳柏均指出，市場(chǎng)二元化(商品房和保障房并行)以后可能會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題，作為房企而言，在不同政策與市場(chǎng)環(huán)境下做開(kāi)發(fā)，差異化很大。因此，應(yīng)注意具體操作方式。

　　"保障房市場(chǎng)到底怎樣運(yùn)營(yíng)？有很多問(wèn)題還沒(méi)有考慮過(guò)。如果保障房越來(lái)越多，保障房真的像政府所期望的那樣發(fā)展起來(lái)了，但沒(méi)有得到很好的運(yùn)營(yíng)，那么，保障房市場(chǎng)有可能成為樓市中最大的泡沫，并不是只有價(jià)格高就是泡沫。"

　　吳柏均建議說(shuō)："原來(lái)房企隨便什么房產(chǎn)都可以做，但現(xiàn)在若要做保障房了，就真要差異化操作。所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)如何匹配商業(yè)房產(chǎn)和住宅房產(chǎn)，現(xiàn)金流到底是快進(jìn)快出還是怎么樣，這個(gè)比以往要難一點(diǎn)。"

　　金融體制需要完善升級(jí)

　　賈生華 浙大房地產(chǎn)研究中心主任

　　"整個(gè)房地產(chǎn)背后的問(wèn)題在于它的投資模式是不完善的。大量貸款下去，地大量開(kāi)發(fā)出來(lái)，房子大量造出來(lái)，然后老百姓拼命買房子，只要買的都賺錢，這種模式背后實(shí)際上是一種脫離投資升級(jí)的比較原始的狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)像買菜一樣買房子，感覺(jué)就像農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)階段，而且還是馬路上的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。社會(huì)投資力量已經(jīng)越來(lái)越強(qiáng)，但老百姓現(xiàn)在沒(méi)有其他渠道，只能買房子；銀行沒(méi)有其他渠道，只能投資到房地產(chǎn)中。"

　　于是，問(wèn)題自然而然地到了金融制度的升級(jí)方面。在這方面，賈生華表示：政府與其控制"堵住"不如"疏導(dǎo)"。

　　"實(shí)際上，現(xiàn)在到了要疏導(dǎo)的時(shí)候。老百姓手中有了錢，比如溫州有很多地下錢莊，你必須讓金融體制容納它�，F(xiàn)有存款模式已經(jīng)解決不了這個(gè)問(wèn)題，其它基金、證券也比較少。新的金融產(chǎn)品上來(lái)，政府管理能力上去，機(jī)構(gòu)運(yùn)作能力上去，老百姓才能實(shí)現(xiàn)第二個(gè)升級(jí)，即升級(jí)投資模式上去"。

　　把"民生"放到第一位

　　張永岳 華東師范大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)

　　"房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)中第一位是民生。"張永岳表示："今天房地產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)型，要升級(jí)，要健康發(fā)展，不能不兼顧到民生。也就是說(shuō)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須讓更多老百姓包括中低收入的老百姓也能在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中得到利益，否則我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展就會(huì)扭曲，我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到的矛盾就不能克服，進(jìn)而會(huì)影響這個(gè)產(chǎn)業(yè)本身。因此，只有住房保障這個(gè)問(wèn)題解決以后，我們市場(chǎng)才能更好地放開(kāi)。"

　　其次，張永岳強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)與生態(tài)緊密聯(lián)系的行業(yè)趨勢(shì)。"房地產(chǎn)有外部特征：建筑在那里，一豎就是幾十年，它要跟整個(gè)城市文脈聯(lián)系在一起。轉(zhuǎn)移升級(jí)過(guò)程中要注意到生態(tài)，要與自然更加和諧。房地產(chǎn)發(fā)展更多地跟歷史文脈、自然傳承融合在一起，這是產(chǎn)業(yè)升級(jí)提出的要求。"此外，房地產(chǎn)業(yè)也要從粗放型向集聚型方向發(fā)展，更有效地利用資源，這也是行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的一個(gè)必然要求。

　　土地出讓金制度應(yīng)當(dāng)改革

　　王洪衛(wèi) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)

　　長(zhǎng)期為政府提供決策建議的上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)王洪衛(wèi)教授，希望未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)能從制度轉(zhuǎn)變開(kāi)始。"房地產(chǎn)升級(jí)過(guò)程中，制度轉(zhuǎn)型是關(guān)鍵。"

　　王洪衛(wèi)表示，除了上述提到的金融制度需要改革以外，還應(yīng)關(guān)注地方政府的土地出讓金制度改革。"如果大部分土地出讓金歸中央政府了，那地方政府賣地就沒(méi)有那么沖動(dòng)了。比如說(shuō)稅收政策減免了，那地方政府今后可以以房產(chǎn)稅作為主要來(lái)源。如果制度轉(zhuǎn)型做到了，那這一輪調(diào)控是真正的調(diào)控，開(kāi)發(fā)商也要進(jìn)行相應(yīng)的結(jié)構(gòu)升級(jí)。如果這些制度仍沒(méi)有改變的話，靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)還是很危險(xiǎn)，可能會(huì)拔苗助長(zhǎng)。"

　　地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)六大趨勢(shì)

　　高波 南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任

　　作為論壇的總結(jié)者，最后出場(chǎng)的南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波教授，集中描述了新政下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的六大趨勢(shì)。

　　"一是產(chǎn)業(yè)形態(tài)，過(guò)去以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，今后轉(zhuǎn)為產(chǎn)品加服務(wù)。特別是過(guò)去側(cè)重產(chǎn)品功能，今后要更多注重服務(wù)功能。二是運(yùn)營(yíng)方式，從實(shí)物運(yùn)營(yíng)的方式走向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)加金融經(jīng)濟(jì)，形成房地產(chǎn)的金融經(jīng)濟(jì)。三是從培育體系來(lái)講，過(guò)去主要側(cè)重增量市場(chǎng)，今后要走向增量加存量。四是供給結(jié)構(gòu)改變，商品房和保障房并存。第五，從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，更多的企業(yè)將由房地產(chǎn)行業(yè)退出，進(jìn)入新興產(chǎn)業(yè)。"

　　"最后一點(diǎn)，從房地產(chǎn)品質(zhì)來(lái)說(shuō)，總體應(yīng)該從高端走向普通大眾，讓更多人可以享受到如節(jié)能這樣的產(chǎn)品。"高波總結(jié)說(shuō)："這六個(gè)方面表現(xiàn)出的轉(zhuǎn)型趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，最關(guān)鍵的是要把握好度。"

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