成交量走低、央行再次加息、部分地區(qū)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)或調(diào)整……房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)遭遇"利空"，一時(shí)間加息對(duì)樓市有何影響，會(huì)否影響開(kāi)發(fā)商資金鏈，房?jī)r(jià)是否會(huì)下降等問(wèn)題成為普遍關(guān)注。

　　加息加大投資成本

　　去年7月份"看低買(mǎi)入"第二套房的小周開(kāi)始糾結(jié)了："加息好幾次，還貸成本越來(lái)越大，是不是該提前還貸？"而對(duì)于那些還未買(mǎi)房的剛需們來(lái)說(shuō)，頻繁加息似乎阻止了他們"入市"的步伐。

　　此次加息后，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款利率將分別達(dá)到3.25%和6.31%，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率達(dá)到6.8%，個(gè)人住房公積金貸款5年以上貸款基準(zhǔn)利率達(dá)4.7%。按照銀行規(guī)定，2011年年內(nèi)的加息對(duì)存量房貸的影響大部分要到2012年開(kāi)始執(zhí)行，而對(duì)新購(gòu)房將立刻執(zhí)行，購(gòu)房壓力似是只增不減。

　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉算了一筆賬，以購(gòu)房者貸款100萬(wàn)元，20年等額本息還款計(jì)算，如果是購(gòu)買(mǎi)首套房按基準(zhǔn)利率，加息前月還款7515元，加息后月還款7633元，增加118元；如果是購(gòu)買(mǎi)二套房，按1.1倍利率計(jì)算，加息前月還款7909元，加息后月還款8043元，增加134元。

　　北京銀行資金交易部分析師楊宇俊博士告訴記者，在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之前，清明小長(zhǎng)假剛結(jié)束之際就宣布加息，再一次顯示出央行對(duì)于加息"遲加不如早加"的邏輯思路，旨在提前應(yīng)對(duì)可能再度攀升的通脹壓力，同時(shí)也是加強(qiáng)樓市調(diào)控的需要。楊宇俊認(rèn)為，近期按照新國(guó)八條的要求，各地相繼公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，除了北京市提出房?jī)r(jià)"穩(wěn)中有降"之外，其余各大城市"限漲目標(biāo)"更似"漲價(jià)目標(biāo)"，此輪樓市調(diào)控面臨再次流產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，有必要利用貨幣政策的價(jià)格工具來(lái)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

　　樓市或?qū)⒗^續(xù)趨淡

　　從實(shí)際情況來(lái)看，連續(xù)加息對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)利空，對(duì)房?jī)r(jià)高企也有一定的抑制作用。專(zhuān)家表示，單次加息對(duì)于購(gòu)房的需求抑制作用可能不是很明顯，但是不斷加息還將與限購(gòu)、提高首付等政策形成合力，將對(duì)樓市需求起到比較明顯的抑制作用，成交難度不斷攀升。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，近期樓市利空信號(hào)不斷，加重了購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下行的預(yù)期。此次央行再度加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，抵御通脹、收緊流動(dòng)性的意向明顯，開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者的資金成本均增加，金融、信貸環(huán)境步步收緊，這些都將對(duì)需求釋放形成新的阻力。從房地產(chǎn)公司2010年年報(bào)看，房地產(chǎn)公司存貨的增加和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的減少，也說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)在資金上更加緊迫的壓力。

　　張大偉認(rèn)為，去年10月以來(lái)已經(jīng)四次加息，雖然每次0.25個(gè)百分點(diǎn)落在月供上并不多，但累計(jì)起來(lái)相當(dāng)可觀。加息使得投資成本增加，尤其是貸款優(yōu)惠利率的取消，給市場(chǎng)的影響將逐漸由量變到質(zhì)變，此次加息后，掛牌房源可能還會(huì)繼續(xù)放量，掛牌價(jià)也會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)。

　　政策合力降溫樓市

　　多位專(zhuān)家表示，我國(guó)未來(lái)依然還有加息的空間，連續(xù)加息將與一系列政策形成"合力"，對(duì)調(diào)控中的樓市產(chǎn)生積極影響。

　　到年末，以一年定期存款利率衡量的基準(zhǔn)利率將上調(diào)至3.75～4.00%，也就是說(shuō)，剔除本次加息后，未來(lái)還有2～3次加息；以四大國(guó)有銀行計(jì)算的法定存款準(zhǔn)備金率將提高至23%左右。"張大偉認(rèn)為加息通道明顯開(kāi)啟，購(gòu)房者的成本會(huì)繼續(xù)增加，特別是對(duì)于之前已經(jīng)購(gòu)房的部分投資購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，加息的壓力逐漸使得房屋持有成本增加，或迫使房源轉(zhuǎn)售，二手房市場(chǎng)供應(yīng)量將增加，議價(jià)空間將逐步加大。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，這次加息將會(huì)有效疊加此前出臺(tái)的有關(guān)樓市的各項(xiàng)調(diào)控政策，量變轉(zhuǎn)為質(zhì)變將是必然之勢(shì)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將明顯緊張，同時(shí)個(gè)人房貸也將進(jìn)一步受到抑制，加之"國(guó)八條"的影響，預(yù)計(jì)第二季度樓市將現(xiàn)促銷(xiāo)潮。

　　事實(shí)上，近兩個(gè)月來(lái)，"多管齊下"疊加效應(yīng)漸顯，市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)、投機(jī)投資減少、土地低價(jià)成交。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)穩(wěn)定甚至下跌的態(tài)勢(shì)基本形成。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京住宅成交與去年四季度相比下跌了近40%，是近三年來(lái)的最低值；3月在售的住宅項(xiàng)目中，漲價(jià)項(xiàng)目21個(gè)，環(huán)比減少46.2%；降價(jià)項(xiàng)目17個(gè)，環(huán)比增加143%；有186個(gè)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格停漲。另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)公布的數(shù)據(jù)，今年3月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格較上月上漲0.59%，其中82個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，2個(gè)城市與上月持平，16個(gè)城市環(huán)比下跌。

　　任啟鑫預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)下調(diào)將從遠(yuǎn)郊開(kāi)始，由外向內(nèi)漸進(jìn)式蔓延。還有專(zhuān)家表示，如果銀行信貸在未來(lái)一個(gè)季度仍不"松綁"，或有降價(jià)可能。

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