在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布３月份７０個(gè)大中城市新建商品住宅變動(dòng)情況之前，一線城市陸續(xù)傳來房價(jià)下降的消息。然而，隨后便有分析指出下跌源自結(jié)構(gòu)性變化。在近一年的樓市調(diào)控中，各類房價(jià)變動(dòng)消息不斷充斥市場(chǎng)，"一時(shí)漲、一時(shí)跌"，至今房價(jià)走勢(shì)依舊處于僵持狀態(tài)，購房者心理也因此而此起彼伏。雖然一些權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房價(jià)確有回落，但購房者似乎對(duì)此并沒有明顯的感知，牽動(dòng)人心的房價(jià)，真的降了嗎？
　　一線城市傳來降價(jià)消息

　　"國十條"出臺(tái)將滿一年。一年來，樓市調(diào)控層層發(fā)力，組合拳迭出，在限購、房產(chǎn)稅、限價(jià)等手段的多重作用下，"遏制房價(jià)過快上漲"已取得明顯成效。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２月份７０個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降、漲幅縮小的城市個(gè)數(shù)明顯增多；同比價(jià)格下降的有１個(gè)城市，同比漲幅回落的有３１個(gè)城市。

　　在成功"遏制房價(jià)過快上漲"的基礎(chǔ)上，近日，北京、深圳等一線城市傳來了３月樓市成交均價(jià)、成交量大幅下滑的消息。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，３月份北京新建商品住房成交均價(jià)為１９６７９元／平方米，環(huán)比下降２６．７％，同比下降１０．９％，出現(xiàn)了１９個(gè)月以來的首次同比下降。

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，３月份深圳新建商品住房成交面積為２２．８萬平方米，是２００３年以來成交量最低的３月；每平方米成交均價(jià)也跌破２萬元，為１９４２４元，環(huán)比下降５．９９％，同比下跌５．０４％。

　　然而，雖然數(shù)據(jù)上傳來了一線城市房價(jià)下跌的消息，但實(shí)際上生活在一線城市的老百姓并沒有感受到房價(jià)的下跌。在近一年的樓市調(diào)控中，各類房價(jià)變動(dòng)消息不斷充斥市場(chǎng)，"一時(shí)漲、一時(shí)跌"，房價(jià)走勢(shì)仿佛走入迷魂陣，購房者猶如霧里看花般無法適從，心理也跟著此起彼伏。

    真降還是"假摔"？

　　正當(dāng)購房者因一線城市房價(jià)松動(dòng)而松一口氣時(shí)，上市房企一季度銷售業(yè)績卻再次繃緊了市場(chǎng)的神經(jīng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、金地一季度銷售金額分別同比上漲１３５％、７２％、８２％，銷售面積分別同比上漲１４４％、３０％、４５％。

　　合富輝煌首席分析師黎文江說，加緊布局二、三線城市和商業(yè)項(xiàng)目，是房企一季度銷售業(yè)績"亮眼"的主要原因。然而，細(xì)看房企銷售數(shù)據(jù)，卻發(fā)現(xiàn)房價(jià)漲幅超標(biāo)的問題。

　　按照各地政府出臺(tái)的"限價(jià)目標(biāo)"要求，今年房價(jià)漲幅上限大約在１０％至１５％。而上述３家上市房企中，保利和金地的銷售均價(jià)同比漲幅分別高達(dá)３２．６１％和２６．１４％，遠(yuǎn)超政策"紅線"。

　　在剛閉幕的２０１１北京春季房地產(chǎn)交易會(huì)上采訪發(fā)現(xiàn)，參展的北京各樓盤，不論位于中心區(qū)還是外圍區(qū)域，房價(jià)均未出現(xiàn)明顯下跌跡象，也未見開發(fā)商打出非常規(guī)大幅打折促銷宣傳，部分項(xiàng)目價(jià)格甚至較前期有所上浮。

　　一邊是一線城市成交量、成交均價(jià)現(xiàn)新低，一邊是上市房企在二、三線城市實(shí)現(xiàn)"大豐收"，而北京房價(jià)依舊"堅(jiān)挺"。由此可見，房價(jià)走勢(shì)并未明朗化，依舊處于僵持狀態(tài)。

　　對(duì)此，北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同說，成交均價(jià)與樓盤地段密切相關(guān)，并不能真實(shí)地反映房價(jià)走勢(shì)。因此結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致的房價(jià)下滑僅反映在數(shù)據(jù)上，而不能反映在老百姓的生活中。這就是在數(shù)據(jù)上房價(jià)有所下降，但老百姓卻沒感覺到的原因。

　　韓世同說，"３月份一線城市樓市成交均價(jià)下滑是受結(jié)構(gòu)性變化影響。限購政策抑制了中心城區(qū)的成交，市場(chǎng)陷入觀望導(dǎo)致成交萎縮，開發(fā)商無意推盤，即使有成交也是一些尾貨。而郊區(qū)房則趁勢(shì)推盤，由于價(jià)格較低成交量放大，導(dǎo)致整體均價(jià)下滑。實(shí)際上，并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)，只是結(jié)構(gòu)性降價(jià)。"

    購房者能感受到降價(jià)的才是真降

　　專家認(rèn)為，只有當(dāng)購房者切身感受到房價(jià)下滑的時(shí)候，才意味著房價(jià)出現(xiàn)了真降。而在一季度房企銷售均價(jià)漲幅超標(biāo)，以及房企現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，年內(nèi)房價(jià)或?qū)⒄娼怠?/P>

　　雖然目前房價(jià)走勢(shì)處于僵持狀態(tài)，但仍有幾個(gè)方面值得注意，一是"結(jié)構(gòu)性價(jià)格變化也是一種變化，而且往往是房價(jià)將要發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的前兆"，韓世同說。二是相對(duì)于各地政府已出臺(tái)的"限價(jià)目標(biāo)"，房企一季度銷售均價(jià)漲幅超標(biāo)意味著之后的三個(gè)季度其銷售均價(jià)回落幅度必須加大，才能做到全年達(dá)標(biāo)。三是房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，極有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金。

　　陸續(xù)公布的２０１０年年報(bào)已經(jīng)暴露了上市房企現(xiàn)金流不足的問題。Ｗｉｎｄ統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至１１日，８４家已公布２０１０年年報(bào)的上市房企２０１０年末的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額由正轉(zhuǎn)負(fù)，為－７０５．９億元，同比大減１１５０億元。

　　在現(xiàn)金流量大幅下降的情況下，上市房企的存貨卻大漲。Ｗｉｎｄ統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，８１家上市房企２０１０年末的存貨總量達(dá)７５２０億元，同比增長４２．３％。

　　黎文江說，"２０１０年房企流動(dòng)負(fù)債增幅很高，今年下半年將出現(xiàn)還貸高峰。屆時(shí)，房企資金鏈將處于緊繃狀態(tài)。"

　　"國內(nèi)貸款"和"定金和預(yù)收款"一直是房企資金來源中的"兩條腿"，各占１／４左右。然而，在多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息的背景下，"國內(nèi)貸款"這條腿頓時(shí)被砍短，房企資金壓力不斷上升。因此，如何填補(bǔ)"國內(nèi)貸款"下滑帶來的窟窿，是房企要共同面對(duì)的問題，而存貨變現(xiàn)無疑將是最容易，也最現(xiàn)實(shí)的方法。

　　黎文江說，"下半年，房企將處于有存貨沒現(xiàn)金的狀態(tài)，因此很有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金。"屆時(shí)，購房者或?qū)⒄嬲�感受到房價(jià)下降。

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