作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大，萬科的一舉一動(dòng)都引起市場(chǎng)的關(guān)注，每次的股東大會(huì)都是人頭攢動(dòng)。記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，有不少中小股東是從外地專程趕過來參會(huì)的。由于人多場(chǎng)地窄，萬科在股東大會(huì)會(huì)場(chǎng)外還設(shè)了分會(huì)場(chǎng)，并通過視頻設(shè)備與現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行連接。

　　凈利潤(rùn)首次下降

　　2008年，萬科營(yíng)業(yè)收入接近410億，同比增長(zhǎng)了15.38%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)63.22億，同比下降17.26%。這是萬科上市以來第一次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑。

　　對(duì)此，郁亮代表管理層進(jìn)行了反思。萬科從100億規(guī)模做到400億，只用了兩年時(shí)間，市場(chǎng)發(fā)展太快，公司也不可避免地有“牛市思維”，所以導(dǎo)致精耕不夠，造成凈利潤(rùn)下滑的主要原因是成本管理放松、費(fèi)用控制不嚴(yán)以及集團(tuán)合力不夠。

　　郁亮表示，2009年，公司將調(diào)整策略，從追求“規(guī)模速度型”增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向追求“質(zhì)量效益型”增長(zhǎng)。經(jīng)營(yíng)方面，將主要確保資金安全，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，力求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。業(yè)務(wù)方面，以提高項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力為核心，確立各項(xiàng)主要業(yè)務(wù)能力的市場(chǎng)領(lǐng)先地位。

　　王石坦言，任何一個(gè)人都會(huì)經(jīng)歷過青春期，萬科也一樣。公司現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了成年期，將會(huì)變得更加成熟，不會(huì)再一味追求發(fā)展速度和規(guī)模，而是轉(zhuǎn)向提高質(zhì)量效益，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　市場(chǎng)調(diào)整尚未結(jié)束

　　談到對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，郁亮表示：對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依然看好，對(duì)未來有信心；目前商品住宅有回暖跡象，后市走勢(shì)有待觀察；經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)變化，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整尚未結(jié)束。

　　郁亮稱，銷售仍是第一位的，“活躍市場(chǎng)，促進(jìn)成交”的策略將貫穿09年始終；萬科將繼續(xù)秉持“現(xiàn)金為王”，在存貨上量出為入�！叭f科真正的存貨只有一個(gè)多月的銷量�！庇袅琳f。

　　有股東問，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度很低，萬科如何實(shí)現(xiàn)更多的市場(chǎng)占有率？

　　王石表示，2008年，萬科的市場(chǎng)占有率提高到了2.34%。他說，根據(jù)美國(guó)和日本的經(jīng)驗(yàn)，排名前五的地產(chǎn)公司市占率分別為18%和20%，如果取平均數(shù)，一家企業(yè)的市場(chǎng)占有率也就是4%。萬科計(jì)劃到2014年，市場(chǎng)占有率能達(dá)到4%，再努力最多也就達(dá)到6%—8%，但不可能再多了。這是房地產(chǎn)行業(yè)的特征，不可能像家電等行業(yè)集中度那么高。

　  目前沒有融資計(jì)劃

　　有股東問到萬科的融資計(jì)劃，公司董事、執(zhí)行副總裁肖莉表示，萬科目前沒有融資計(jì)劃。未來即使有，也會(huì)征求股東的意見并視市場(chǎng)情況才推出。肖莉表示，公司暫時(shí)沒有海外上市計(jì)劃。

　　有股東希望萬科能夠提高分紅比例。肖莉表示，公司一直以來都十分重視股東的利益，上市以來一直堅(jiān)持現(xiàn)金分紅。鑒于目前沒有推出再融資計(jì)劃，公司認(rèn)為現(xiàn)在手中握有現(xiàn)金，可能會(huì)拿到更有價(jià)值的土地。不過公司將會(huì)尊重股東的意見，平衡好分紅與再融資的問題。

　　不評(píng)介樓市“五一黃金周”

　　有股東在會(huì)上反映萬科部分樓盤存在一些瑕疵。郁亮承認(rèn)，萬科同時(shí)有180個(gè)項(xiàng)目在建，存在一些問題是難免的，萬科將以積極的態(tài)度去面對(duì)。萬科執(zhí)行副總裁徐洪舸表示，萬科在質(zhì)量管理上實(shí)行“拉閘”制，只要在集團(tuán)巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，一律要求停止施工，進(jìn)行整改。

　　談到小戶型的銷售，郁亮表示，萬科是行業(yè)內(nèi)第一個(gè)響應(yīng)“90/70”政策的�！澳壳笆袌�(chǎng)上的成交以滿足剛性需求的小戶型為主，低總價(jià)、低單價(jià)的房子熱銷，”郁亮表示，萬科3月份銷售的房子中58%是90平米以下戶型。自2007年10月以來，萬科就一直在調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提供“適銷對(duì)路”的產(chǎn)品，主要就是把戶型“從大調(diào)到小”。

　　問到萬科是否看好樓市的“五一黃金周”，郁亮表示，對(duì)萬科來說，天天都是賣房的好日子。萬科剛剛公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，公司一季度實(shí)現(xiàn)簽約金額122億元。

　　“買萬科的房子和股票是一種生活方式，也是一種生活態(tài)度，這就是時(shí)尚、綠色、環(huán)保。就象我喜歡登山一樣，萬科崇尚的是積極向上、面對(duì)未來，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，對(duì)人尊重�！蓖跏�在會(huì)上說的一段話贏得了股東們的一片掌聲。

• · 2014年萬科市場(chǎng)占有率力爭(zhēng)達(dá)4%
• · 2009年3月萬科業(yè)績(jī)低于同行
• · 2009年SOHO中國(guó)銷售業(yè)績(jī)可維持到2008年水平
• · 恒大醞釀債務(wù)重組
• · 2009年3月萬科銷售額同比下降
• · 2009年一季度中江地產(chǎn)業(yè)績(jī)大幅下滑

• · 東莞目前商品房存量近700平方米
• · 房地產(chǎn)投資微漲
• · 2009年1-3月全國(guó)商品房銷量同比增長(zhǎng)
• · 北京住宅期房庫(kù)存壓頂
• · 樓市小陽春深圳二手房毀約頻現(xiàn)
• · 上海二手房月成交創(chuàng)四年新高

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)