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當(dāng)前萬科的拍地策略點(diǎn)評
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-6-15
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- 中研網(wǎng)訊：
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5月，萬科共斥資23億在佛山、無錫、沈陽、青島四城獲取6幅地塊，合計(jì)的容積率建筑面積為188.3萬平方米，其中萬科所占的權(quán)益面積約為117.7萬平方米。
2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報(bào)告 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報(bào) 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2008-2009年中國二手房交易市場分析及發(fā)展趨勢展 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè)
事實(shí)上，在蕭條的2008年，萬科也沒有停手，只是出手的力度較以往大大減弱，方式也由先前的競拍幾乎全部轉(zhuǎn)為收購。
特殊的時(shí)期采用特殊的辦法，吸取2007年瘋狂飆地的慘痛經(jīng)歷后，經(jīng)過去年一年的修整，萬科再次花巨資拿地，只是，這次出手，不論從時(shí)間、位置的選擇上，還是獲取量的把握上，都能嗅到那股強(qiáng)烈的“謹(jǐn)慎”味道。
萬科執(zhí)行副總裁肖莉告訴記者：“公司會根據(jù)具體市場的情況進(jìn)行具體分析，保持對市場形勢的密切關(guān)注，在綜合考慮土地價(jià)格、資源屬性、項(xiàng)目回報(bào)等因素的基礎(chǔ)上精挑細(xì)選，把握市場機(jī)會�！�
瞄準(zhǔn)二線城市 曲線救國
雖然在2008年蕭條的土地市場上，萬科鮮有聲音，但是通過合作、收購等方式，據(jù)肖莉透露，去年萬科新增土地權(quán)益建筑面積仍然達(dá)到了515萬平方米 （雖然比2007年934萬平方米減少約44％）。
一方面是出于穩(wěn)健經(jīng)營的考慮，在存貨上堅(jiān)持“量出為入”的原則，但是在新獲取土地量上同比降幅巨大，以及不斷壓縮開工面積的情況下，萬科面臨著“無米之炊”的壓力。
“其實(shí)我們一直在密切關(guān)注著土地市場，特別是那些土地價(jià)格相對合理、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對可控的地區(qū)的項(xiàng)目�！毙だ蛘f。
年報(bào)顯示，截至2007年末，萬科的土地儲備約為2163萬平方米。2008年萬科新增土地權(quán)益建筑面積515萬平方米，減去2008年全年銷售面積557萬平方米，萬科目前土地儲備約為2121萬平方米，尚不足碧桂園的一半。
接近萬科的人士告訴記者：“按照這個(gè)土地儲備，萬科在2011年的業(yè)績增長會有壓力�！�
較2007年減少的419萬平方米的土地增量，如果按照容積率3計(jì)算，平均工期2-3年，到2011年、2012年，將直接導(dǎo)致萬科減少1257萬平方米的竣工面積。另據(jù)年報(bào)顯示，2008年中期和三季度時(shí)萬科根據(jù)市場情況，兩次下調(diào)項(xiàng)目開發(fā)面積，全年的新開工面積由年初計(jì)劃的848萬平方米調(diào)整為570萬平方米左右。加上減少的278萬平方米的開工面積，兩年后，萬科將直接減少1500萬平方米的竣工量，幾乎是2008年銷售面積的兩倍多。
雖然萬科把存貨規(guī)�？刂品旁谑滓紤]的位置，但是如果樓市以目前的銷售狀態(tài)持續(xù)下去，“輕裝上陣”的目的雖然達(dá)到了，但同時(shí)也面臨著供給不足、業(yè)績增長壓力巨大的窘境。
正是基于這種考慮，萬科在2008年5月集中出手，斬獲6幅地塊，一方面是出于持續(xù)發(fā)展，補(bǔ)充項(xiàng)目的需要，另一方面，也有近期的銷售業(yè)績做后盾：5月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積69.7萬平方米，銷售金額64.1億元，同比分別增長19.3％和19.7％。前5個(gè)月，銷售額突破200億。
但出人意料的是，拿下的6幅地塊均在二線城市。
“近期新增的項(xiàng)目正是公司一直以來關(guān)注市場形勢，精挑細(xì)選，把握機(jī)會的結(jié)果�！毙だ蛘f，“從分布來看，這幾個(gè)項(xiàng)目都位于二、三線城市，但這并不表示萬科不重視一線城市。”
她坦陳，事實(shí)上，萬科一直密切關(guān)注著一線城市的市場機(jī)遇，但相對而言，這些城市土地市場的競爭也更加激烈。
確實(shí)如她所言，近期的杭州7億新地王，以及富力在北京10億天價(jià)獲取的廣渠門地王，均是通過了一輪又一輪的激烈競拍拿下的。
事實(shí)上，在記者采訪過程中，多家房企負(fù)責(zé)人均表示今年要在一線城市拿地，這也預(yù)示著一線城市的土地爭奪戰(zhàn)將會升級。
保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊告訴記者：“今年要拿地，一定要在一線城市的核心地段，因?yàn)檫^去兩年的調(diào)整證明，這些地段的恢復(fù)能力是最快的。”
招商董秘劉寧也表示：“招商如果出手，一線城市也是首選�！�
因此，出于“平衡項(xiàng)目收益和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，提高投資的質(zhì)量，獲取一些能給股東帶來更好回報(bào)的項(xiàng)目”的考慮，萬科通過在二線城市適當(dāng)補(bǔ)充項(xiàng)目資源，達(dá)到“曲線救國”目的。
把控成本 拿“熟地”
盡管萬科謹(jǐn)慎地把目光鎖定在了二線城市，但是，并不代表一線城市沒有獲取的機(jī)會。
4月29日，金地集團(tuán)以超出底價(jià)82％的5.6億元拍得上海徐涇鎮(zhèn)3號地塊，5月15日，保利地產(chǎn)在北京以3.85億元的底價(jià)拿下密云云水名苑居住項(xiàng)目用地，是今年年內(nèi)北京土地市場交易土地中面積最大的地塊。
就連萬科剛剛鎖定的二線城市，保利地產(chǎn)也早于2008年在天津、長沙、重慶等城市拿下項(xiàng)目12個(gè)，新增土地儲備594萬平方米，這些項(xiàng)目均以出讓底價(jià)獲得，平均土地成本1031元/平方米。
顯然，在過去瘋狂飆地的時(shí)候，萬科曾經(jīng)激進(jìn)，而面對如今漸暖的樓市，萬科相當(dāng)保守。
“我們一直在密切留意市場可能出現(xiàn)的機(jī)遇�！毙だ蚋嬖V記者，“但并不是為拿地而拿地，而是看是否能夠給股東帶來良好的回報(bào)�！�
而這似乎也能為萬科獲取資源略顯遲緩帶來注解：在肖莉看來，這正是萬科由“規(guī)模速度型”向“質(zhì)量效益型”增長轉(zhuǎn)變的實(shí)際表現(xiàn)。
據(jù)記者了解，萬科現(xiàn)在專門有一個(gè)團(tuán)隊(duì)，根據(jù)一套嚴(yán)格的新項(xiàng)目投資體系，對那些價(jià)格相對比較合理、風(fēng)險(xiǎn)相對可控的項(xiàng)目予以重點(diǎn)關(guān)注。以上的6幅地塊均是在此評估下一一收入囊中。
此次13.86億拿下的佛山地塊，雖然溢價(jià)50％，但肖莉表示，“在禪桂中心區(qū)也屬于十分稀缺的土地資源，其南向有超過600米的沿江面，項(xiàng)目的樓面地價(jià)約2400元/平方米，而周邊平均地價(jià)超過3000元/平方米。從獲取的成本看，也普遍低于周邊可比地價(jià)，具備較強(qiáng)的盈利優(yōu)勢�！�
“無錫金色城市南項(xiàng)目位于無錫市新區(qū)核心商貿(mào)區(qū)地段，并且緊靠著萬科正在開發(fā)的金色城市項(xiàng)目，但項(xiàng)目的樓面地價(jià)和2007年獲取金色城市項(xiàng)目時(shí)相比存在較大幅度的下降。青島的兩個(gè)新項(xiàng)目和此前萬科在青島城區(qū)開發(fā)的金色成品相比，一方面成本低，另一方面區(qū)位條件也更好。此外，沈陽的兩個(gè)項(xiàng)目也處在比較核心的區(qū)位，土地屬性十分優(yōu)越。”
肖莉表示，由于上述項(xiàng)目周邊的配套已經(jīng)比較完善，區(qū)域發(fā)展成熟，因此不需要較長的培育期即可進(jìn)入開發(fā)，有利于減少市場風(fēng)險(xiǎn)。
顯然，萬科現(xiàn)在的拿地標(biāo)準(zhǔn)盡量與“熟地”靠近，更注重資產(chǎn)質(zhì)量、質(zhì)量效益的體現(xiàn)，去年，萬科在深圳遠(yuǎn)郊平山開發(fā)的金域東郡，就曾因銷售遲緩，被媒體爆出一度停工的消息，最后在多次價(jià)格調(diào)整后，才銷售而出。
無論怎樣，可以肯定的是，在近兩年土地資源的獲取上，無論是量，還是速度，萬科較保利，碧桂園已落下風(fēng)。
國家統(tǒng)計(jì)局6月10日公布的1-5月的全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示，1-5月全國商品房成交額同比增長45.3％，其中商品住宅銷售額增長49％；全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長6.8％，增幅比1-4月提高1.9％。
從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，雖然樓市成交量、商品房投資并未出現(xiàn)明顯的下降趨勢，但是肖莉仍然謹(jǐn)慎地表示：“基于目前的銷售情況，萬科會對項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，也會適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充一些項(xiàng)目資源，以滿足未來持續(xù)發(fā)展的需要�！�
招商地產(chǎn)董秘劉寧表示：“雖然一季度的宏觀數(shù)據(jù)都不錯(cuò)，但是我們還是要等到二季度的數(shù)據(jù)出來，再來評估拿地風(fēng)險(xiǎn)�！� - ■ 與【當(dāng)前萬科的拍地策略點(diǎn)評】相關(guān)新聞
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