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綠地集團(tuán)降價原因分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-6-17
- 【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)行業(yè) 研究報告 投資策略 分析預(yù)測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
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2010-2015年中國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展分析及投資前 本研究咨詢報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國土資源部、國家發(fā)改委、國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、2010-2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查與投資咨詢研 【出版日期】 2010年6月 【報告頁碼】 160頁 【圖表數(shù)量】 90個 【印刷2010-2015年中國唐山房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競 作為河北省的經(jīng)濟(jì)龍頭，唐山的經(jīng)濟(jì)實力不容小覷。2008年，唐山第一次躋身“全國GDP30002010-2015年后危機(jī)時代住宅行業(yè)發(fā)展形勢分析及投 金融危機(jī)已經(jīng)發(fā)生近18個月了，隨著恐慌慢慢減小，資產(chǎn)價格開始變得穩(wěn)定、形勢開始反轉(zhuǎn)。盡管發(fā)達(dá)從舊城改造起家到房產(chǎn)、能源全面開花，從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，從都市擴(kuò)張轉(zhuǎn)向奔突小城，憑借對政策節(jié)奏和資產(chǎn)運(yùn)營的把握，張玉良的綠地集團(tuán)在過去十幾年間自成一派。
“促銷是聰明的市場行為”
經(jīng)濟(jì)觀察報：從4月份開始，綠地做了一系列的促銷，到6月9日宣布將該做法推廣到全國41個城市，背后的考慮是什么？
張玉良：我們主要的考慮是：一是國家確實有導(dǎo)向，希望房價不要上去，而且回落一下；第二從市場角度來看，我覺得也需要回落。很多城市房價上漲太快，不僅僅是脫離了當(dāng)?shù)厥杖胨�，也脫離了整個市場經(jīng)濟(jì)的狀況。對企業(yè)而言，讓(房價)回落下來是聰明的做法，反之就是愚蠢的做法，企業(yè)哪能不適應(yīng)市場？再次，從發(fā)展角度看，像我們或者開發(fā)規(guī)模更大的地產(chǎn)公司，好的做法都應(yīng)該考慮連續(xù)生產(chǎn)，而不是賭。
經(jīng)濟(jì)觀察報：綠地在2009年的銷售額達(dá)到了740億元，你此前提出今年的目標(biāo)是上千億，目前的市場形勢下，促銷降價能達(dá)到這一目標(biāo)嗎？
張玉良：去年集團(tuán)總銷售額中，房地產(chǎn)項目銷售收入420億元，還有60億元的商用物業(yè)經(jīng)營收入。今年我們整個企業(yè)的目標(biāo)是確保1000億元，是對外的，對內(nèi)還要略高于這個數(shù)據(jù)。
1到5月份，我們已經(jīng)完成了430億元的住宅銷售，雖然5月份受調(diào)控影響只有42億多元，環(huán)比下降25%-30%，但現(xiàn)在已經(jīng)起來了，按照目前的水平，6月份應(yīng)該能賣到90億元左右。預(yù)計上半年可以完成510億到520億。
從儲備來說，綠地去年的基礎(chǔ)打得好，2009年底在建的有1800萬平方米，剛性需求產(chǎn)品也做了很多。雖然有些樓盤銷售差一些，但是通過儲有量分?jǐn)�，再加上價值調(diào)整，我們還是很樂觀的。
另外我們還有商業(yè)地產(chǎn)這一塊，這部分占地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重在上海達(dá)到50%，在全國達(dá)到35%，調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)影響比較小。
所以今年雖然地產(chǎn)有調(diào)控，但是整個企業(yè)的目標(biāo)還是可以完成。
經(jīng)濟(jì)觀察報：此前有些公司的促銷被市場認(rèn)為有“作秀”嫌疑，綠地的策略是怎樣的？
張玉良：最新公布的促銷政策，你可以看到，我們一直在持續(xù)地放量降價，所以不存在作秀的問題。
促銷的方法體現(xiàn)在幾個方面，首先是老項目，進(jìn)行各種方式的優(yōu)惠、提高產(chǎn)品品質(zhì)；第二是新項目低于周邊價開盤，比如一些盤在原價基礎(chǔ)打了9折，但是可能只有周邊同類產(chǎn)品價格的80%。
當(dāng)然我認(rèn)為優(yōu)惠并不能簡單地說打幾折，我們的目標(biāo)在于找到消費(fèi)者可以接受的價格。比如一些二、三線城市，我認(rèn)為它根本不會降太多，它們的房價本來就很低，我想回落了5%到10%，這些地方的消費(fèi)者很容易就接受了。
除了靈活的市場措施以外，最近我們在好多地級市又增加了投資，新開了很多剛性需求的項目，來彌補(bǔ)受調(diào)控影響較大的城市的銷量不足。
經(jīng)濟(jì)觀察報：據(jù)你的觀察，目前地產(chǎn)企業(yè)中有多少跟綠地持有同樣的市場理解？
張玉良：我認(rèn)為，大公司基本上以我們這種想法為主，因為它涉及一個連續(xù)生產(chǎn)的問題。
但中小公司未必。它可能是在賭中央后面沒供地，沒有供地就沒有供應(yīng)量，另外，它賭這一波調(diào)控以后，比如說兩年以后，市場又反彈。
經(jīng)濟(jì)觀察報：但從目前來看，土地市場供求平衡的確出現(xiàn)了問題。
張玉良：近期來看，各地的供應(yīng)量確實也是存在的。但是從中央要求來看，今年住宅用地要增長60%，這是明確的。
最近各地為什么流標(biāo)呢？兩個原因：一個原因是地價仍然太高。有些領(lǐng)導(dǎo)說，為什么一些地方政府底價比開發(fā)商的底線還要高，這可能說明還是有地方政府不愿意降價，開發(fā)商不響應(yīng)你；第二個原因，企業(yè)還沒有看透這個市場下一步是往下、還是平穩(wěn)、還是往上，不明確，如果認(rèn)定是往上，早就拿了，反之就不拿。
你可以注意到，新政期間，綠地還在繼續(xù)拿地，還是按照我們自己的市場判斷在運(yùn)營。
“調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)四大作用”
經(jīng)濟(jì)觀察報：地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)一月有余，你如何評價其效果？
張玉良：這個作用我覺得很明顯�，F(xiàn)在一個半月以來，我覺得至少已經(jīng)顯現(xiàn)四大作用：第一，你看還有沒有地王，地王沒了，現(xiàn)在反過來是土地的流標(biāo)，對吧？第二，高房價被有效抑制，整體來看至少是不漲了吧？而且原來上漲比較快的地方或者都有回落。第三，政府保障房的力度加大了，非市場化的供應(yīng)量大幅下去，這對民生特別是是對中低收入者來講，有極大的作用，這是非常非常明顯的。最后一條，中央這次政策，把投機(jī)行為堅決給打掉了。
經(jīng)濟(jì)觀察報：雖然市場各方都在預(yù)測哪里是市場的底，但政府似乎始終沒有給出一個明確的、具體的目標(biāo)。
張玉良：首先中央第一要的是不能再上漲了，第二應(yīng)該要有回落，適度回落也有了。
我們向政府也提出了一些建議，比如要防止政策的疊加，導(dǎo)致長時間的市場低迷；由于剛需還在，也要防止由于不增加供應(yīng)，短時間的調(diào)控以后，又反彈。所以我們提出現(xiàn)在供應(yīng)要繼續(xù)保持，寧可供大于求。
從宏觀經(jīng)濟(jì)來講，我們國家調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型，很重要一條是要拉動消費(fèi)�，F(xiàn)在住房占全國消費(fèi)的50%，如果這部分消費(fèi)沒有了，中央怎么穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)？
另外，城市化需要老百姓來到城市，價格合理的時候，買房子還是應(yīng)該的。如果完全限制異地買房，不給金融支持，城市化怎么搞？城市化、國際化全是租房子，我看也不對，跟國家宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向相悖。
所以我相信，國家應(yīng)該是要控制房價過快上漲，適當(dāng)回落房價的前提下，有銷量增加，有一個健康的市場。
經(jīng)濟(jì)觀察報：你認(rèn)為底在哪里？
張玉良：我的想法是未來六個月后，市場會逐步回暖，前提是按照現(xiàn)在政策，不再有其他的疊加。
“物業(yè)稅長遠(yuǎn)意義大于現(xiàn)實意義”
經(jīng)濟(jì)觀察報：物業(yè)保有稅政策尚未落地，你對市場回暖的判斷如何得來？你此前建議對投機(jī)者課以重稅。
張玉良：我堅持如果你是在投機(jī)，政府就應(yīng)該對你的增值課以重稅。長期投資我覺得還是應(yīng)該鼓勵的。中央也鼓勵，十七大就說了，要鼓勵財產(chǎn)性收入。
如果市場全部寄希望于物業(yè)稅，我覺得也不適合。歐美國家早就有物業(yè)稅，怎么還是房地產(chǎn)危機(jī)、金融危機(jī)？說明物業(yè)稅不是包羅萬象，對吧？我認(rèn)為稅收應(yīng)該是長期的，不會短期能見效，這是其一。第二，現(xiàn)在實施物業(yè)稅，我覺得條件確實像有關(guān)專家說的，它涉及到整個系統(tǒng)，太復(fù)雜了，沒那么容易做，短時間內(nèi)可能會做一些試點。第三，我認(rèn)為把投機(jī)打掉以后，物業(yè)稅的作用也不會太明顯，我們原來寄希望是打擊投機(jī)者，現(xiàn)在的市場就已經(jīng)不太合適了。
經(jīng)濟(jì)觀察報：有消息說上海市已經(jīng)上報房產(chǎn)稅兩套方案，你如何看這些方案？
張玉良：我認(rèn)為物業(yè)保有稅的長遠(yuǎn)意義大于現(xiàn)實意義。首先，如果像前段時間市場說的，對老的房子不征稅、新的房子征稅，那么人們就會講，有錢人都買好了，輪到窮人買房的時候，你讓我們征稅了。第二，征稅應(yīng)該是把富人的稅征來以后，進(jìn)行二次分配，照顧窮人，這才是我們要的稅收政策。因此，我覺得這是一個長期的工作，國務(wù)院批給發(fā)改委的指示很清楚，房產(chǎn)稅是長期政策的一部分。
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