記者：8月8號晚上八點(diǎn)，北京奧運(yùn)順利召開了。奧運(yùn)的到來，給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了什么樣的影響？

    陳真誠：奧運(yùn)會對中國房地產(chǎn)市場尤其對北京及部分有奧運(yùn)項(xiàng)目城市的房地產(chǎn)市場起到了一定的促進(jìn)作用。首先，奧運(yùn)會帶動和加速了道路與綠化等城市建設(shè)及其它相關(guān)公用設(shè)施的建設(shè)或完善。一方面，在北京等城市，政府為奧運(yùn)場館及城市建設(shè)、公用設(shè)施建設(shè)或完善等投入了大量資金；另一方面，在政府作為的主導(dǎo)和示范下，大量房地產(chǎn)項(xiàng)目在非公建范圍的道路、綠化等方面的建設(shè)也得到了提質(zhì)，而這些基礎(chǔ)設(shè)施或房地產(chǎn)環(huán)境配套的建設(shè)、完善或提質(zhì)，對房地產(chǎn)來說是很重要的，直接有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其次，奧運(yùn)會，尤其奧運(yùn)概念，實(shí)際上曾一度拉升了房地產(chǎn)建設(shè)、房地產(chǎn)投資回報(bào)、房價(jià)上漲的預(yù)期，再加上一些企業(yè)作為或其他人為因素的作用，奧運(yùn)會對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有一定的刺激和促進(jìn)作用。最后，奧運(yùn)會在一定程度上提升了北京及其他有奧運(yùn)會項(xiàng)目的城市的知名度和類比地位，也在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。     

　　記者：就北京地區(qū)而言，奧運(yùn)會對北京房價(jià)將會產(chǎn)生什么樣的影響？

    陳真誠：就北京地區(qū)而言，奧運(yùn)會對北京房價(jià)本身具有一定的助漲作用，本身在一定程度上具有拉升房地產(chǎn)投資回報(bào)和房價(jià)上漲的預(yù)期。只是，我們應(yīng)理性認(rèn)識到，一是，這種助漲房價(jià)、拉升房地產(chǎn)投資回報(bào)和房價(jià)上漲預(yù)期的作用，其發(fā)力期主要在奧運(yùn)會舉辦前。隨著奧運(yùn)會開幕的日益臨近，這種助漲房價(jià)、拉升房地產(chǎn)投資回報(bào)和房價(jià)上漲預(yù)期的作用日漸減弱�？梢哉f，隨著奧運(yùn)會的開幕，這種作用已經(jīng)逼近消失。二是，由于一些企業(yè)作為或其他人為因素的作用和奧運(yùn)會助漲房價(jià)、拉升房地產(chǎn)投資回報(bào)和房價(jià)上漲預(yù)期的作用，奧運(yùn)概念，已經(jīng)一度被過度炒作。曾經(jīng)的房價(jià)上漲，已經(jīng)在相當(dāng)程度上透支未來上漲空間，在一定程度上透支了未來的有效需求。而經(jīng)歷長時(shí)間的市場高熱、房價(jià)持續(xù)瘋漲后的整個(gè)中國房地產(chǎn)，在政府一系列宏觀調(diào)控下，自去年10月以來就已開始異變。因此，早在奧運(yùn)會開幕前，奧運(yùn)會助漲房價(jià)、拉升房地產(chǎn)投資回報(bào)和房價(jià)上漲預(yù)期的作用，已經(jīng)開始消退。奧運(yùn)概念，已經(jīng)開始失去其炒作價(jià)值。     

    記者：奧運(yùn)會之后中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會不會出現(xiàn)蕭條？房價(jià)是否會出現(xiàn)拐點(diǎn)?

    陳真誠：奧運(yùn)會之后中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會不會出現(xiàn)蕭條？可以明確地說，這與奧運(yùn)會本身并無太多的直接關(guān)聯(lián)關(guān)系。只是，不排除這樣一種可能，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的大環(huán)境下，隨著奧運(yùn)會成為過去，尤其是由于奧運(yùn)會助漲房價(jià)、拉升房地產(chǎn)投資回報(bào)和房價(jià)上漲預(yù)期的作用的消退，由于奧運(yùn)概念的炒作價(jià)值的消失，可能再次從另一個(gè)方面影響一些人或企業(yè)等經(jīng)濟(jì)體的心理與未來預(yù)期，從而可能進(jìn)一步在一定程度上影響一些人或企業(yè)等經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)行為，從而對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響。不過，一般來說，從整體而言，這種影響不會太大，時(shí)間也不會太久。

    另外，至于奧運(yùn)會之后房價(jià)是否會出現(xiàn)拐點(diǎn)？事實(shí)上，在奧運(yùn)會開幕之前，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了所謂的價(jià)格趨勢拐點(diǎn)。這也就是說，此輪房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了所謂的價(jià)格趨勢拐點(diǎn)，是早在奧運(yùn)會開幕尤其是閉幕之前的事，與“奧運(yùn)會之后”這個(gè)因素本身并無太多的直接關(guān)聯(lián)關(guān)系。只是，也不排除這樣一種可能，隨著奧運(yùn)會成為過去，不再有奧運(yùn)會助漲房價(jià)、拉升房地產(chǎn)投資回報(bào)和房價(jià)上漲預(yù)期的作用存在。由于不再存在奧運(yùn)概念的炒作價(jià)值，可能再次從另一個(gè)方面影響一些人或企業(yè)等經(jīng)濟(jì)體對未來房價(jià)走勢的預(yù)期，從而可能導(dǎo)致未來房價(jià)在一定程度上繼續(xù)回調(diào)。不過，一般來說，從整體而言，這種影響也不會太大。

    當(dāng)然，還要看到的是，在未來一段時(shí)間內(nèi)，房價(jià)的總體趨勢將是繼續(xù)深度下調(diào)。最近，國家統(tǒng)計(jì)局也在其官方網(wǎng)站上發(fā)表文章稱，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策面不支持房價(jià)持續(xù)高漲。文章認(rèn)為，成交量低迷只能說明需求方認(rèn)為價(jià)格不合理，市場觀望氛圍較重，房價(jià)自然還會下跌，因此，需求層面不支持房價(jià)持續(xù)高漲。按照國內(nèi)目前購房者群體的情況，以及普通百姓的收入增長速度，不足以支撐房價(jià)的高位運(yùn)行狀態(tài)，房價(jià)下調(diào)是必然的。而且，供給方面臨的資金困境也不支持高房價(jià)。這就是說，房價(jià)繼續(xù)下調(diào)，已在國家統(tǒng)計(jì)局所代表官方與民間形成了一致性的認(rèn)識。     

　　記者：奧運(yùn)會之后，中國房地產(chǎn)業(yè)的金融環(huán)境以及投融資趨勢將如何？

    陳真誠：事實(shí)上，中國正遭遇比較嚴(yán)重的通貨膨脹。而且，由于在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的大環(huán)境下，目前仍然潛伏著通貨膨脹可能進(jìn)一步惡化的危機(jī)。因此，中央政府打擊通貨膨脹的壓力仍然很大。

    可能是因?yàn)樵?月份舉辦奧運(yùn)會，此前輿論所普遍認(rèn)為的央行為打擊通貨膨脹而理應(yīng)于7月采取的金融性措施，并未在7月或8月出臺。而在奧運(yùn)會過后，央行很可能進(jìn)一步采取金融措施打擊通貨膨脹。這種措施，包括可能加息等。這就是說，在奧運(yùn)會之后，從緊的金融政策，依然將繼續(xù)從緊。而中央政府為解決中小企業(yè)融資難等問題而適當(dāng)提高商業(yè)銀行尤其地方商業(yè)銀行的信貸規(guī)模之舉，對房地產(chǎn)業(yè)幾乎沒多少作用。實(shí)際上，本身并非沖著房地產(chǎn)業(yè)而來。可以說，奧運(yùn)會之后，中國房地產(chǎn)業(yè)的金融環(huán)境難有大改觀�？傮w來說，房地產(chǎn)業(yè)融資將依然艱難，一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力可能進(jìn)一步加大。在投資方面，將可能出現(xiàn)兩種情況，由于此前的投資慣性和從嚴(yán)土地政策作用，房地產(chǎn)投資，與去年同期仍然可能上升，但增幅將繼續(xù)回落。其中，增加的投資部分，將有相當(dāng)部分來自非銀行或股票市場領(lǐng)域的融資。

   記者：認(rèn)為目前我國樓市中存在什么樣的問題？

    陳真誠：總體來說，中國房地產(chǎn)市場存在的主要問題如下：

    一是，在當(dāng)前及未來一定時(shí)間內(nèi)，階段性的有效需求不足。

    二是，房地產(chǎn)市場的整體一致性觀望情緒彌漫，甚至有一些消費(fèi)者已經(jīng)從觀望變成了對未來房價(jià)下降的明確期望與等待，房地產(chǎn)銷售艱難。

    三是，目前現(xiàn)存的現(xiàn)實(shí)性的房價(jià)絕對值依然很高，而一些開發(fā)商普遍不愿意及時(shí)降價(jià)到位，正事實(shí)性地成為阻礙房地產(chǎn)交易活躍的主要障礙。

    四是，在當(dāng)前及未來一定時(shí)間內(nèi)，各地將普遍潛伏著嚴(yán)重的階段性供大于求的問題。其中，在非別墅等高端物業(yè)的一般性商品房領(lǐng)域，大量的產(chǎn)品雷同，彼此同質(zhì)化。大量產(chǎn)品定位、目標(biāo)消費(fèi)群定位、價(jià)格定位等雷同的產(chǎn)品，將形成比較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性供大于求。

    五是，與金融運(yùn)行、管理體系下金融政策能相對有效執(zhí)行不同的是，一級土地出讓的主體是各個(gè)地方政府，因此，中央政府的土地政策在一些地方政府普遍遭遇執(zhí)行難或執(zhí)行不到位的問題。

    六是，房地產(chǎn)存在著比較嚴(yán)重的地區(qū)發(fā)展不平衡等問題.尤其，普遍性地存在縣及縣以下的城市化進(jìn)程及其房地產(chǎn)發(fā)展不夠的問題。

    七是，房地產(chǎn)存在輿論紊亂的問題。

    八是，一些機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)存在可能失真的問題，公眾對其數(shù)據(jù)的真實(shí)性、可用性存在質(zhì)疑，并有進(jìn)一步加劇的可能。 　

    記者：您認(rèn)為政府應(yīng)該采取哪些措施來解決這些問題，以防止房價(jià)的大起大落？

    陳真誠：首先是，政府必須重視現(xiàn)實(shí)，積極引導(dǎo)市場，以盡可能快地取得更多公眾的信任，以盡可能快地重拾消費(fèi)者的消費(fèi)信心，盡可能快地消除市場觀望。

    其次是，政府應(yīng)正確認(rèn)識、積極面對房地產(chǎn)市場存在的階段性供大于求問題，出臺政策以促進(jìn)市場盡可能快地將之消化掉。

    三是，政府應(yīng)出臺政策積極鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新，鼓勵一些房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品功能定位轉(zhuǎn)化，將一些存在過剩的住宅項(xiàng)目向商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。

    四是，政府應(yīng)積極規(guī)劃，鼓勵引導(dǎo)農(nóng)村在縣城及其以下的相對集中地區(qū)就地城市化，提高房地產(chǎn)的整體消費(fèi)能力和房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。

    五是，政府應(yīng)積極引導(dǎo)一些房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)合理地調(diào)整價(jià)格，以盡可能地激活有效需求。

    六是，政府應(yīng)加強(qiáng)一些機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集與發(fā)布管理工作。

　　記者：您認(rèn)為什么時(shí)候是最佳購房時(shí)機(jī)?

    陳真誠：對消費(fèi)者購房來說，雖然在理論上會存在所謂的“最佳購房時(shí)機(jī)”，但這個(gè)“最佳購房時(shí)機(jī)”事實(shí)上很難判斷，也很難把握。消費(fèi)者在購房實(shí)際中，不要過于強(qiáng)調(diào)“最佳購房時(shí)機(jī)”，而是要重視“合適購房時(shí)機(jī)”。如果有必要，則應(yīng)結(jié)合市場現(xiàn)狀和未來趨勢分析及自身情況判斷得出每個(gè)人不同的“合適購房時(shí)機(jī)”，然后購房。也就是說，不要盲目跟進(jìn)而恐慌性地購買，但該買還得及時(shí)購買，以提高整體個(gè)人購房利益。

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