記者采訪發(fā)現(xiàn)，在樓市調(diào)控政策頻頻出臺(tái)的背景下，一線品牌房地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)受影響相對較小的二、三線城市，在爭相拿地、不斷產(chǎn)生新“地王”的同時(shí)，瞄準(zhǔn)了利潤較高的中高端及高端市場。專家認(rèn)為，二、三線城市豪宅升溫，可能成為新一輪房價(jià)上漲的催化劑，應(yīng)予以重視。

    地產(chǎn)商二線城市布局忙　高端市場成為香餑餑

    太原是星河灣地產(chǎn)集團(tuán)繼北京、上海、廣州之后選擇進(jìn)行樓盤開發(fā)的第一座二、三線城市�！昂勒�”風(fēng)格的星河灣地產(chǎn)在售價(jià)方面依然秉持了其“頂級”追求。據(jù)悉，目前太原市普通商品房均價(jià)為５０００元／平方米，單價(jià)超過１萬元的樓盤僅有４個(gè)至５個(gè)，最高售價(jià)在１．５萬元／平方米左右。

    據(jù)星河灣一名售樓小姐介紹，太原星河灣均價(jià)超過１．８萬元／平方米，平均每套總價(jià)６００萬元左右，最貴的一套總價(jià)約為３０００萬元。此次有兩期項(xiàng)目、共１８棟樓、１３００余套住宅可供認(rèn)購，戶型面積從２５５平方米到９００多平方米不等。

    太原星河灣開盤當(dāng)日，記者在現(xiàn)場看到人頭涌動(dòng)。該售樓小姐說，７月２４日至７月３０日是認(rèn)籌期，每套房源的認(rèn)籌金為３０萬元。截至７月３０日晚，排號數(shù)已超過７００號。

    張鋒（化名）是一家公司的總經(jīng)理，他當(dāng)場買下了一套２６０平方米的住宅，并選擇一次性付清購房款�！拔铱粗械氖撬�的景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施和物業(yè)管理。它的品質(zhì)和北京、上海的高端樓盤是一樣的，這樣的樓盤在太原還不多見�！彼�說，和他一樣的購房者不在少數(shù)。

    據(jù)了解，星河灣選擇太原，瞄準(zhǔn)的正是二線城市高收入群體對高品質(zhì)置業(yè)日益增長的需求。抱有這樣想法的開發(fā)商并非星河灣一家，萬達(dá)、富力、恒大等一線品牌開發(fā)商已經(jīng)先后入駐太原。

    一些房產(chǎn)商透露，在樓市宏觀調(diào)控的大背景下，一線城市商業(yè)項(xiàng)目供地減少、企業(yè)擴(kuò)張受阻。因此，他們選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，力圖在新的“版圖”上搶占先機(jī)，而利潤較高、受調(diào)控影響較小的高端樓盤成為其試水首選。

    高端樓盤成為投資新寵　市場擔(dān)憂出現(xiàn)價(jià)格聯(lián)動(dòng)

    業(yè)內(nèi)專家表示，目前嚴(yán)厲的信貸調(diào)控政策對公寓類購買者產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)影響較大，而高端住宅市場需求相對穩(wěn)定，在樓市調(diào)控中表現(xiàn)出一定的抗壓性，逐漸進(jìn)入投資者視野。但市場擔(dān)憂高端樓盤的“天價(jià)”可能產(chǎn)生示范效應(yīng)、引發(fā)普通住宅價(jià)格聯(lián)動(dòng)，成為新一輪房價(jià)上漲的誘因。

    據(jù)太原市崇泰景和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理高揚(yáng)分析，此輪宏觀調(diào)控中，北京、天津、上海等大城市政策配套全、執(zhí)行嚴(yán)，所受影響較大。而像太原這樣的二、三線城市，房價(jià)泡沫較小，所受的影響也很有限。特別是貸款首付、利率這樣的信貸調(diào)控政策對高端客戶并不形成有效約束，加上山西人傳統(tǒng)的置業(yè)觀念，對高端樓盤的需求比較旺盛，造就了星河灣逆勢旺銷的局面。

    在星河灣開盤現(xiàn)場，記者注意到，看房者中不僅有山西本地的自住客戶，還有來自北京、上海等地的投資者，吸引他們的是星河灣潛在的投資價(jià)值。

    “相比一線城市，太原市房價(jià)還處于相對的價(jià)值洼地�！鄙轿魇》康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長袁綸華說，“星河灣在北京和上海的項(xiàng)目均價(jià)高達(dá)５萬元／平方米至６萬元／平方米，而同樣的品質(zhì)在太原的均價(jià)只有１．８萬元／平方米，這對投資者很有吸引力�！�

    多名房產(chǎn)界人士表示，太原星河灣帶來的積極作用在于樹立起了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行業(yè)的一個(gè)標(biāo)桿，其他開發(fā)商會(huì)據(jù)此重新審視自己項(xiàng)目的品質(zhì)、定位和定價(jià)，而老百姓則會(huì)通過品質(zhì)和價(jià)格的對比，對不同價(jià)位住房的品質(zhì)提出新要求。

    但袁綸華也表示，目前太原市的房屋均價(jià)在５０００元／平方米左右，以前最好的項(xiàng)目價(jià)格也就在每平方米１萬多元，２００９年，太原市民人均可支配收入僅為１．５６萬元，如果星河灣的推出對普通住宅價(jià)格產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，成為中低端樓盤爭相漲價(jià)的導(dǎo)火索，老百姓將難以承受。

    市場預(yù)期被擾動(dòng)　住房結(jié)構(gòu)愈加失衡

    記者采訪了解到，一線城市的密集調(diào)控迫使開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，并重點(diǎn)發(fā)展中高端樓盤。這種“擠出效應(yīng)”不但可能推動(dòng)二、三線城市房價(jià)的新一輪上漲，還將進(jìn)一步加劇其住房市場的結(jié)構(gòu)失衡。

    據(jù)了解，２００９年，太原市房屋銷售面積總和為１８３萬平方米，而僅星河灣前兩期“豪宅”項(xiàng)目建筑面積就達(dá)近４７萬平方米，相當(dāng)于２００９年銷售面積總和的四分之一。

    袁綸華指出，高端項(xiàng)目占比上升，將大幅拉升整體成交價(jià)格，具體將表現(xiàn)在太原市房管局、山西省統(tǒng)計(jì)局等統(tǒng)計(jì)部門稍后公布的房屋銷售數(shù)據(jù)上，導(dǎo)致購房者對房價(jià)上漲的預(yù)期加大。市場各方觀望僵持的局面將有可能被打破，政府平抑房價(jià)的壓力進(jìn)一步增加。

    袁綸華認(rèn)為，高端項(xiàng)目的大幅增加，還將加劇太原房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡的局面。一線城市紛紛加大保障房供地，很多高端項(xiàng)目被“擠”到了二、三線城市。高端項(xiàng)目在推動(dòng)地方投資增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也在一定程度上侵蝕了普通住宅的生存空間，導(dǎo)致普通住宅供應(yīng)減少，引發(fā)了民眾的普遍擔(dān)憂。

    山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長關(guān)生唐說，政府應(yīng)進(jìn)一步落實(shí)保障房的供給，今年，山西省將開工建設(shè)保障性住房２４萬套，預(yù)計(jì)今年年底、明年上半年，先期建設(shè)的保障房將陸續(xù)建成投放，有望增加住房市場供給，解決部分中低收入家庭的住房問題，穩(wěn)定住房市場價(jià)格。

    隨著高端置業(yè)的發(fā)展，高端樓盤在商品房中的比重日漸加大，國內(nèi)住房市場呈現(xiàn)出兩極分化趨勢，專家建議采取“商品房和保障房雙軌并行”的思路予以應(yīng)對，做到“高端有市場、低端有保障”，解決百姓的后顧之憂。

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