“回顧此輪樓市調(diào)控，也正是逐步形成共識(shí)，政策越來(lái)越緊的一個(gè)過(guò)程。”4日，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副主任、中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟對(duì)記者分析說(shuō)，可以將2016年“十一”國(guó)慶節(jié)以來(lái)的樓市調(diào)控分為三個(gè)階段，分別是國(guó)慶期間城市密集收緊調(diào)控潮，主要從限購(gòu)、限貸、土地供應(yīng)等方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié);國(guó)慶后到11月27日的時(shí)間段，各地發(fā)布細(xì)則落地執(zhí)行調(diào)控新政，并陸續(xù)有新的城市加入;第三階段則開(kāi)始于11月28日，上海和天津同日發(fā)布房地產(chǎn)差別化信貸政策，主要對(duì)商業(yè)貸款首套房和二套房的首付比例進(jìn)行調(diào)整，其特征就是對(duì)信貸政策的全面收緊。

走進(jìn)2017年，熱點(diǎn)城市或已為其全年樓市調(diào)控下了先手：房?jī)r(jià)環(huán)比不能漲。

在2016年經(jīng)歷近10個(gè)月火爆之后，19個(gè)樓市熱點(diǎn)城市先后出臺(tái)了調(diào)控政策，且一波緊過(guò)一波。去年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，為2017年熱點(diǎn)城市的調(diào)控定下了“嚴(yán)厲”的調(diào)子。其后，北京市負(fù)責(zé)人表態(tài)，2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不能漲。鄭州、武漢、濟(jì)南等城市，相繼出臺(tái)限購(gòu)升級(jí)政策。

在一些專(zhuān)家看來(lái)，熱點(diǎn)城市已經(jīng)采取或準(zhǔn)備的措施，都瞄準(zhǔn)了“今年房?jī)r(jià)環(huán)比不能漲”這一硬指標(biāo)。

樓市熱點(diǎn)城市調(diào)控越來(lái)越緊

2016年“十一”長(zhǎng)假期間，中國(guó)樓市迎來(lái)了新一輪的收緊調(diào)控大潮。全國(guó)對(duì)樓市實(shí)行限購(gòu)限貸的城市已達(dá)到19個(gè)，分別是北京、上海、南京、廈門(mén)、深圳、蘇州、合肥、無(wú)錫、天津、成都、鄭州、濟(jì)南、武漢、廣州、佛山、珠海、東莞、福州、南昌，涵蓋了一線、二線、三線的城市。

在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)之后，北京市負(fù)責(zé)人表態(tài)：抓緊研究建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要精準(zhǔn)發(fā)力，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)行為，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。要合理增加住宅用地供應(yīng)，從源頭穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

不僅是北京，在19個(gè)樓市熱點(diǎn)城市之中，鄭州、武漢、濟(jì)南三市也相繼出臺(tái)了限購(gòu)升級(jí)政策。還有一些樓市熱點(diǎn)城市，從土地供應(yīng)端出臺(tái)了一系列的政策，防止地價(jià)繼續(xù)飆升。

“回顧此輪樓市調(diào)控，也正是逐步形成共識(shí)，政策越來(lái)越緊的一個(gè)過(guò)程。”4日，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副主任、中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟對(duì)記者分析說(shuō)，可以將2016年“十一”國(guó)慶以來(lái)的樓市調(diào)控分為三個(gè)階段，分別是國(guó)慶期間城市密集收緊調(diào)控潮，主要從限購(gòu)、限貸、土地供應(yīng)等方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié);國(guó)慶后到11月27日的時(shí)間段，各地發(fā)布細(xì)則落地執(zhí)行調(diào)控新政，并陸續(xù)有新的城市加入;第三階段則開(kāi)始于11月28日，上海和天津同日發(fā)布房地產(chǎn)差別化信貸政策，主要對(duì)商業(yè)貸款首套房和二套房的首付比例進(jìn)行調(diào)整，其特征就是對(duì)信貸政策的全面收緊。

陳晟認(rèn)為，從此輪房地產(chǎn)調(diào)控邏輯來(lái)看，進(jìn)入2017年的中國(guó)樓市調(diào)控，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的召開(kāi)已經(jīng)進(jìn)入到第四階段。以北京為例，此階段在落實(shí)調(diào)控政策之際，更要看調(diào)控目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，即“房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”。

正是在這種背景之下，中國(guó)指數(shù)研究院研究報(bào)告判斷認(rèn)為，2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售量?jī)r(jià)回調(diào)，新開(kāi)工小幅下降，投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

去年地王如何安然脫身

2016年的中國(guó)樓市，以一波房?jī)r(jià)快速上漲帶火了土地市場(chǎng)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年，蘇州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武漢、重慶和深圳9個(gè)城市“賣(mài)地”收入超過(guò)千億元，多個(gè)城市土地出讓收入創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

克而瑞信息集團(tuán)(CRIC)年終報(bào)告顯示，2016年30多個(gè)城市刷出340宗左右單價(jià)、總價(jià)地王，數(shù)量創(chuàng)歷史新高，上海、深圳也相繼刷新全國(guó)單價(jià)、總價(jià)地王紀(jì)錄。

“從此輪房地產(chǎn)行情啟動(dòng)開(kāi)始，我們就已經(jīng)預(yù)計(jì)到‘地王’的風(fēng)險(xiǎn)在加劇。”陳晟告訴記者，從2014年-2016年三年平均數(shù)據(jù)來(lái)看，“地王”項(xiàng)目的地價(jià)占房?jī)r(jià)比為70-80%。這意味著“面粉價(jià)高過(guò)面包價(jià)”，風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。

從此輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)來(lái)看，“地王”的銷(xiāo)售價(jià)格和去化周期也會(huì)受到影響。

陳晟稱(chēng)，一般而言，地王項(xiàng)目的去化周期在2年，因此如果2016年的“地王”去化周期達(dá)到5年的話，房企的資金鏈就有相當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。

廣發(fā)證券樂(lè)加棟等判斷，進(jìn)入2017年，中國(guó)樓市成交將逐步由當(dāng)前的量跌價(jià)穩(wěn)(增幅放緩)過(guò)渡至量?jī)r(jià)齊跌階段。而在限購(gòu)再次擴(kuò)容，同時(shí)房企資金監(jiān)管或進(jìn)一步加強(qiáng)(在開(kāi)發(fā)貸、公司債等融資收緊后，未來(lái)房企借道券商資管、基金子公司等資管產(chǎn)品進(jìn)行融資或?qū)⑹艿郊s束)，疊加后續(xù)銷(xiāo)售回籠周期拉長(zhǎng)等一系列連鎖反應(yīng)之下，“我們?cè)俅翁崾拘枰P(guān)注房企的資金狀況?！?/p>

另外，持續(xù)加大的土地供應(yīng)也會(huì)對(duì)地王造成沖擊。

中國(guó)指數(shù)院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴記者，2016年這輪調(diào)控中，增供成為各城市調(diào)控重點(diǎn)之一，多個(gè)城市明確2017年將繼續(xù)加大供地力度。同時(shí)，根據(jù)國(guó)土資源部要求，多個(gè)熱點(diǎn)城市已陸續(xù)發(fā)布了2017年-2019年三年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，此舉將提升土地供應(yīng)的靈活性，穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)未來(lái)住宅用地供應(yīng)的預(yù)期，有效防止恐慌情緒產(chǎn)生。

不過(guò)，陳晟認(rèn)為，在正視2017“地王”可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也無(wú)需過(guò)于憂(yōu)慮樓市“大起大落”。