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資本瞄準(zhǔn)長租公寓模式 2016年深圳房租持續(xù)下行

2017年1月5日     來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道      編輯:HeDaoHui      繁體
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一邊是上漲的房價(jià),一邊是下調(diào)的房租。剛剛過去的2016年,深圳樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”。深圳中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,2016年11月,深圳中原租賃指數(shù)為181.5,環(huán)比下跌2.8個(gè)百分點(diǎn)。租金水平跌至69.8元/平方米,接近2015年7月的水平。

樓市

資料圖

  一邊是上漲的房價(jià),一邊是下調(diào)的房租。剛剛過去的2016年,深圳樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”。深圳中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,2016年11月,深圳中原租賃指數(shù)為181.5,環(huán)比下跌2.8個(gè)百分點(diǎn)。租金水平跌至69.8元/平方米,接近2015年7月的水平。

  拉長時(shí)間軸線來看,除了調(diào)控、周期性調(diào)整等因素之外,有地產(chǎn)分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,深圳的長租公寓也是影響因素之一。

  長租公寓租賃平臺(tái)合屋的創(chuàng)始人羅鳳鳴告訴記者,截止到當(dāng)前,根據(jù)合屋的數(shù)據(jù),其合作商戶已有近200家,滿足承租功能的公寓類物業(yè)達(dá)到5萬套,分布在除大鵬之外的各個(gè)區(qū)。

  這一量級(jí),相當(dāng)于深圳一年的新房成交量。那么,長租公寓是否真正攪動(dòng)了城市的租房格局?在消費(fèi)升級(jí)的大背景下,又是否開始改變城市的居住形態(tài)?

  深圳租房市場更迭

  剛剛過去的2016年,深圳的房價(jià)經(jīng)歷了從上漲,到“史上最嚴(yán)調(diào)控”之后的回落,市場已呈現(xiàn)降溫之勢;但房租下跌,卻幾乎貫穿了整個(gè)年度。

  數(shù)據(jù)顯示,自2016年2月起,深圳的房屋租金已連跌5個(gè)月,7月小幅回升后,8月再次回落,租賃成交量也在8月環(huán)比下降了13.9%。

  這意味著,深圳房租下跌的趨勢一直在持續(xù),即使是傳統(tǒng)的畢業(yè)季也并未帶來真正的租賃旺季。

  在這背后,攪動(dòng)深圳租房市場的,除了市場供需因素之外,還有一個(gè)新模式不能忽視——長租公寓。

  近幾日,記者走訪了深圳幾家長租公寓,大體來看,共同的特點(diǎn)是:房間有頗為精致的統(tǒng)一裝修,設(shè)施較為完備,面積一般不大,20多平米為主流戶型,但大堂有供休閑、娛樂的公共活動(dòng)區(qū)域,并且提供標(biāo)準(zhǔn)化管理。

  其中,位于南山區(qū)的金地金谷公寓,鄰近白領(lǐng)人群密集的科技園,加上不久前附近新開通了地鐵,入住率逐步在提高。一位工作人員告訴記者,租住者大多從事IT、金融、設(shè)計(jì)等行業(yè),普遍30歲以下,大學(xué)以上學(xué)歷,當(dāng)中有不少海歸和外國人。

  而這正是長租公寓主要瞄準(zhǔn)的客戶群體——年輕,高學(xué)歷,熱愛社交,對(duì)生活品質(zhì)有一定要求。據(jù)深圳微家公寓創(chuàng)始人李樹德介紹,入住其公寓的租戶,90%以上擁有本科學(xué)歷,45%是海歸。

  據(jù)投房研究院發(fā)布的《2015年長租公寓投研報(bào)告》指出,目前租房市場的租房者近七成是85后,近半為90后。90后進(jìn)入工作崗位,一方面希望提高生活質(zhì)量但不愿意做房奴,另一方面具有強(qiáng)烈的社交需求,這些都使得長租公寓成為受益者。

  正是租客的需求的變化,倒逼深圳租房供應(yīng)的升級(jí)。事實(shí)上,由于租金一直不低,深圳大量的城中村,曾被初到深圳的大學(xué)畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)者甚至白領(lǐng)當(dāng)做第一選擇。但現(xiàn)在,這一情況正在發(fā)生變化。

  那么,長租公寓的發(fā)展,是否真的已經(jīng)在影響傳統(tǒng)的住房租賃市場?

  據(jù)了解,深圳長租公寓的房源主要來自于城中村的農(nóng)民房、產(chǎn)業(yè)升級(jí)淘汰下來的廠房、員工宿舍等。某種程度上,對(duì)廢棄、閑置資源的盤活,為住房租賃市場提供了新的增量。羅鳳鳴認(rèn)為,深圳擁有大量可進(jìn)行公寓改造的資源,這也正是長租公寓在深圳得以迅速發(fā)展的一大原因。

  而供應(yīng)量的增加,確實(shí)也會(huì)帶動(dòng)價(jià)格的回調(diào)。羅鳳鳴預(yù)期,長租公寓預(yù)計(jì)數(shù)量在2017年會(huì)繼續(xù)保持增長,這直接分流了傳統(tǒng)租賃市場的客群,將進(jìn)一步導(dǎo)致租房市場空置現(xiàn)象以及房租下降。

  不過,從價(jià)格方面來看,這一定位相對(duì)高端的租房產(chǎn)品,一般被認(rèn)為并無優(yōu)勢。記者在走訪中了解到,單房戶型的套均租金約在2000元到5000元之間,以單價(jià)來計(jì),大多在100元/平方米以上,遠(yuǎn)高于住宅小區(qū)69.8元/平方米的水平。但由于面積較小,長租公寓的總價(jià)門檻并不算太高。

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