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5年內深圳1700億“工改”要入市 市場嚴控下該何去何從?

2017年1月23日     來源:新浪房產      編輯:wenshicai      繁體
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大約兩個月前,位于南山區(qū)高新科技園北區(qū)朗山二路的南華氣體地塊,以網上競價的方式出讓,吸引了包括華潤、寶能、鴻榮源、碧桂園、佳兆業(yè)等十幾家房企參與競拍。有未經證實的消息稱,寶能老板姚振華親自守在電腦前參與競價。

439輪報價。

歷時5個小時。

起拍價3.68億,成交價15.42億,溢價率319%。

“不貴,太便宜了!”

大約兩個月前,位于南山區(qū)高新科技園北區(qū)朗山二路的南華氣體地塊,以網上競價的方式出讓,吸引了包括華潤、寶能、鴻榮源、碧桂園、佳兆業(yè)等十幾家房企參與競拍。有未經證實的消息稱,寶能老板姚振華親自守在電腦前參與競價。

據《觀點地產網》報道,這塊地最終被一家名為天格投資的潮汕企業(yè)競得,初步估算樓面價最高達到3.8萬/平,甚至高于去年12月出讓的兩宗“雙限雙競”宅地樓面價。

1工改工已成開發(fā)商必爭之地

日前,在第一太平戴維斯媒體會上,投資部高級董事吳睿向媒體披露了這個“房企搶灘工改市場”的典型案例?!肮じ墓ゎ愴椖繉⒊蔀槭袌鲋械囊粔K大蛋糕,已經是開發(fā)商扎根深圳的‘兵家必爭之地’,”吳睿說道。

經歷了30年的城市化和工業(yè)化迅猛發(fā)展后,深圳面臨著嚴重的土地資源缺乏問題。深圳中原研究中心統(tǒng)計數據顯示,工業(yè)倉儲用地仍是2016年深圳土地市場成交主力,成交量118萬平,占總量的53%。

△來源:深圳中原研究中心

土地資源緊缺的事實無法避免,所以,深圳的土地供應還有相當部分需要依靠存量用地。根據《深圳市2016年度城市建設與土地利用實施計劃》,2016年,深圳計劃供應的1350公頃建設用地中,存量建設用地供應占比高達85%。

1月5日,《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》正式落地,舊住宅區(qū)權利主體更新意愿應達100%的規(guī)定塵埃落定,往后,“老破舊”改造可謂難上加難。“小型開發(fā)商很難玩得起拆除重建城市更新了,”世聯(lián)行綜合體事業(yè)部首席顧問董極直言。

而與此同時,《暫行措施》提出,對于單一宗地的“工改工”項目,未滿15年但滿足舊工業(yè)區(qū)綜合整治類更新年限要求的,可開展拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。此外,符合產業(yè)發(fā)展導向,在2007年6月30日前建成的舊工業(yè)區(qū),可申請拆除重建,更新改造方向應為普通工業(yè)用地(M1)。

城市更新工改工項目為市場供應了大量的工業(yè)用地。根據招拍掛以及城市更新通過專項規(guī)劃項目統(tǒng)計,2012-2016年,深圳共供應約785萬平方米工業(yè)用地,其中普通工業(yè)用地約585萬平方米,主要來源為招拍掛;新型產業(yè)用地約200萬平方米,招拍掛和城市更新各100萬平米。

第一太平戴維斯分析認為,傳統(tǒng)住宅類開發(fā)項目機會少進入門檻高,招拍掛宅地成本高,競爭激烈利潤薄,而商辦類開發(fā)項目面臨巨大的供應壓力。僅在住宅市場方面,未來五年深圳工改工項目供應建筑面積571萬平米,工改工類城市更新項目相對成本低,將會成為開發(fā)商布局土地儲備的重要戰(zhàn)場。

2萬、招、金、融…跑馬圈地

招拍掛方式供應的新型產業(yè)用地大多定向出讓,對競標人要求高,行業(yè)限定嚴格,建成的新型產業(yè)用房限定自用,長期限定整體轉讓。對于房地產開發(fā)商而言,城市更新工改工類項目是其進入新型產業(yè)用房市場的有效途徑。

“我們坐著聊天,開發(fā)商卻在跑馬圈地?!眳穷M嘎?,萬科、招商、金地等已在深圳工改工市場加緊布局;星河、鴻榮源、龍光等悄悄“入村”;外地開發(fā)商恒大、融創(chuàng)紛紛進深;而傳統(tǒng)國企中糧、深業(yè)也已占據一定的市場份額。

1月12日,深圳地鐵受讓華潤股份接盤萬科后,一份來自萬科的聲明顯示,萬科將加快向“城市配套服務商”轉型。

2016年下半年,萬科在深圳獲得多個優(yōu)質工改工項目,價值最高的當屬皇崗三星廠房、理光廠房兩地塊。這兩宗地位于深圳市重點開發(fā)區(qū)域的梅林-彩田片區(qū)內,緊鄰福田CBD和華強北,商業(yè)價值頗高。

萬科另一舊廠房改造項目——萬科星火online位于龍崗坂田,已于2016年9月開園。該項目原是啤酒廠廠房,經改造成為萬科首個創(chuàng)新生態(tài)產業(yè)園項目。截至開園,星火online園區(qū)簽約率達到92%,開業(yè)率超過80%,聚集了一批新型互聯(lián)網科技與文化企業(yè)。萬科星火online也是萬科品牌升級“城市配套服務商”戰(zhàn)略中的重要組成部分。

去年5月,恒大斥資20.04億買地“曲線”進深。恒大收購地塊原屬建滔化工集團,位于龍華大浪,總面積約8.57萬平,已被列入《2012年深圳市城市更新單元計劃第五批計劃》,擬更新方面為工業(yè)研發(fā)功能。

融創(chuàng)獲得的萊蒙·創(chuàng)智谷,總建面約10.6萬平,是集辦公、公寓、商業(yè)為一體的綜合體,計劃打造成為南中國夢想硅谷。

另外,中糧、佳兆業(yè)、龍光、深業(yè)、碧桂園等房企已完成或正在積極布局工改工項目,較為受關注的項目有深業(yè)U中心、方大城、天安云谷、星河world等。

3何去何從

第一太平戴維斯預測,未來五年工改類城市更新項目供應建筑面積571萬平方米,總貨值約1700億元。其中,20%為配套公寓,預計供應約115萬平方米的公寓產品。


5年內深圳1700億“工改”要入市 市場嚴控下該何去何從?

然而,由新浪樂居曝光的《關于進一步加強商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設計管理工作的通知(征求意見稿)》,對于搶灘工改市場的開發(fā)商來說,無異于當頭一棒。

《通知》重點強調兩點:第一,商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套型式設計,嚴格限制外墻凹槽設置,此舉目的在于禁止商業(yè)指標改造成公寓;第二,研發(fā)用房單套建筑面積不得小于250平方米。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示,為了提振開發(fā)商積極性,工改工類城市更新項目捆綁建設部分可銷售的“類住宅”即酒店式公寓和商住房等,已成普遍現(xiàn)象。據統(tǒng)計,2015-2016年,深圳商務公寓等“類住宅”成交量比2013-2014年翻了一倍,價格達到52700元/平,同比上漲10.9%。李宇嘉認為,2017年及未來,盤活存量用地是房地產市場的主題。

一旦政策落實,原本炙手可熱的工改“蛋糕”還能吸引開發(fā)商搶食嗎?逐利的開發(fā)商將會何去何從?“深圳工改工政策目前正在收緊,產品轉化的思路我們在設計過程中已經不會考慮。以前還能打擦邊球,一旦這份意見稿通過,幾乎沒有了機會?!币粯I(yè)內人士如是說。

吳睿指出,工改工類項目一般規(guī)劃70%為產業(yè)用房,20%為配套公寓,10%為配套商業(yè),其中配建的公寓和商業(yè)可以對外銷售,給開發(fā)商帶來一定的利潤。“并沒有太多開發(fā)商想著把70%的產業(yè)用房改成公寓,而另外30%的公寓和商業(yè)不受意見稿中的規(guī)定限制,無需過分解讀。”


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