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房企一年萬(wàn)億債市融資追因: 發(fā)債成本僅4.6%

2017年1月22日     來(lái)源:網(wǎng)易財(cái)經(jīng)      編輯:wenshicai      繁體
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2016年前三季度,地產(chǎn)行業(yè)突如其來(lái)的繁榮,讓房企的膽子也大了起來(lái),大規(guī)模舉債已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)常態(tài)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2016年全年房企通過(guò)私募債、公司債、中期票據(jù)等融資工具的融資額達(dá)到11376.7億元,同比同口徑上漲26%。

房企一年萬(wàn)億債市融資追因: 發(fā)債成本僅4.6%

2016年前三季度,地產(chǎn)行業(yè)突如其來(lái)的繁榮,讓房企的膽子也大了起來(lái),大規(guī)模舉債已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)常態(tài)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2016年全年房企通過(guò)私募債、公司債、中期票據(jù)等融資工具的融資額達(dá)到11376.7億元,同比同口徑上漲26%。

這是地產(chǎn)行業(yè)全年融資額首次突破萬(wàn)億。不過(guò)隨著四季度,政策的收緊,全行業(yè)發(fā)債量出現(xiàn)斷崖式下跌,“錢(qián)緊”陰云滿(mǎn)布整個(gè)行業(yè),不少房企不得不“出海”舉債,根據(jù)Dealogic的數(shù)據(jù)2016年僅12月份一個(gè)月,房企海外融資總額折合人民幣162.51億元,其中債權(quán)融資占比57.61%。不過(guò)隨著發(fā)債難度和成本的增加,市場(chǎng)推測(cè)2017年房企的日子可能有點(diǎn)“難熬”,打破剛兌的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

大型房企發(fā)債成本看齊國(guó)債

2016年,發(fā)債成為地產(chǎn)行業(yè)大舉融資的不二法門(mén),根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2016年全年房企通過(guò)私募債、公司債、中期票據(jù)等融資工具的融資額達(dá)到1.14萬(wàn)億元,同比同口徑上漲26%。

整體來(lái)看,債務(wù)成本不高,也是房企趨之若鶩的重要原因。根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì),房企發(fā)債成本在2.9%~8.2%之間,平均成本為4.6%。一些大型房企的發(fā)債利率,甚至堪比國(guó)債,如金融街,去年10月份金融街稱(chēng):公司2016年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)分2個(gè)債券品種,“16金街01”,發(fā)行總額5億元,票面利率2.9%,債券期限5年,附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán);“16金街02”,發(fā)行總額20億元,票面利率3.2%,債券期限7年,附第5年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)。2.9%的年化利率,不僅創(chuàng)下2016年地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債利率新低,甚至逼近國(guó)債的收益水平。

無(wú)獨(dú)有偶,保利地產(chǎn)的債務(wù)成本也十分低廉,去年1月14日晚間,保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司宣布,據(jù)網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者詢(xún)價(jià)結(jié)果,經(jīng)保利地產(chǎn)和聯(lián)席簿記管理人協(xié)商一致,最終確定2016年公司債券(第一期)5年期的票面利率為2.95%,發(fā)行規(guī)模為25億元;7年期的票面利率為3.19%,發(fā)行規(guī)模為25億元。

根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì),2016年地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債利率在3.6%(含3.6%)的債券數(shù)量達(dá)到53只,占比超過(guò)1/10。

發(fā)債成本較高的房企,主要是一些中小房企,如銀億房地產(chǎn)股份有限公司去年共發(fā)行債券三次,票面利率為8.20%。債券品種為3年期。根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì),利率超過(guò)8%(含8%)的債券僅有18只,涉及9家企業(yè)。

恒大地產(chǎn)的發(fā)債成本則中等偏上,去年3月份,恒大地產(chǎn)2016年非公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)——--“16恒地01”,發(fā)行總額100億元,票面利率6.98%,債券期限4年,附第2年末發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。

中債資信的一名分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,一方面,宏觀經(jīng)濟(jì)仍在底部徘徊,地產(chǎn)行業(yè)卻一枝獨(dú)秀,自然受到資金的青睞。另一方面寬松的貨幣環(huán)境降低房企融資成本,根據(jù)貸款基準(zhǔn)利率來(lái)看,房企通過(guò)銀行貸款融資成本已達(dá)到2004年以來(lái)最低水平,而通過(guò)公開(kāi)債務(wù)融資成本則較貸款融資成本更低,低廉的融資成本推升了房企融資積極性,進(jìn)而促進(jìn)房企融資進(jìn)行投資。

或現(xiàn)打破剛兌局面

不過(guò)隨著四季度地產(chǎn)行業(yè)政策收緊,開(kāi)發(fā)商發(fā)債融資規(guī)模呈現(xiàn)斷崖式下跌。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2016年第四季度,房企債券融資僅為1100億元,相比三季度總發(fā)債量3480.7億元減少了68.4%。其中12月份,房企合計(jì)債券融資為126.7億元,僅占全年融資總額的1.11%,是近一年來(lái)的最低點(diǎn)。債券利率則出現(xiàn)了抬頭跡象,資金成本開(kāi)始加重。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,房企2016年12月以來(lái)發(fā)行的債券利率在4.2%-5.5%之間,前三個(gè)季度4%左右的平均利率出現(xiàn)明顯上升。同一企業(yè)不同時(shí)點(diǎn)的發(fā)債成本也大相徑庭,以首開(kāi)股份為例,2016年12月底,首開(kāi)發(fā)行面值20億元的債券,發(fā)行利率為4.8%,而其10月發(fā)行的10億元融資額的第三期債券發(fā)行利率僅為3.57%,在兩者期限相同的情況下,前者比后者提升了34.5% 。

成本升高,難度加大,房企將目光轉(zhuǎn)向海外,根據(jù)Dealogic的數(shù)據(jù),去年12月份40家大中型房企海外融資總額162.51億元,其中債權(quán)融資占比57.61%。這個(gè)趨勢(shì)在2017年仍有擴(kuò)大跡象,如剛剛開(kāi)年,中國(guó)奧園3年期2.5億美元債利率最終定在6.35%,摩根大通預(yù)計(jì),中國(guó)發(fā)行人將于2017年在離岸債務(wù)資本市場(chǎng)發(fā)行1010億美元債券,其中260億美元將為高收益?zhèn)?,地產(chǎn)行業(yè)將是很重要的組成部分。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,債券是房企各渠道融資中,價(jià)格最低的資金來(lái)源。不過(guò)隨著國(guó)內(nèi)發(fā)債遇阻,發(fā)債利率不斷升高,房企面臨的壓力越來(lái)越大。特別是前期拿了較多高價(jià)土地的企業(yè),因?yàn)楦軛U較高,后續(xù)開(kāi)發(fā)成本也將會(huì)上升。從目前的情況來(lái)看,2017年地產(chǎn)政策仍是嚴(yán)控,這會(huì)讓一些成本控制不佳的房企出現(xiàn)資金鏈緊張,有些房企甚至有可能出現(xiàn)違約。

廣東省內(nèi)一家中型房地產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng)也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出,大水漫灌式的方式已經(jīng)不可能再現(xiàn),流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)“退潮”,再加上政策“緊箍咒”,按揭貸款的增速快速下降,房企今年的日子可能難熬。高成本拿地的開(kāi)發(fā)商要做好“過(guò)冬”準(zhǔn)備,債券剛兌有可能在今年打破。


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