為了盤活二級市場，34地醞釀土地市場風(fēng)暴。1月22日國土資源部印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的試點方案》(以下簡稱《方案》)，提出在2018年底，34個試點地區(qū)要建立符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場要求，產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全的土地二級市場，市場規(guī)則基本完善，土地資源配置效率顯著提高。

　　土地流轉(zhuǎn)的主要形式包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等多種形式。國土資源部一位人士對經(jīng)濟觀察報說，土地抵押對支撐經(jīng)濟發(fā)展、國有企業(yè)改革起到重要的作用，中國商業(yè)銀行的貸款額大部分依靠不動產(chǎn)抵押實現(xiàn)。

　　同時，該人士還表示，很多開發(fā)商和個人買房投資一樣，會將囤地作為一種投資，這造成建設(shè)用地的浪費。促進土地二級市場完善，從嚴(yán)增收土地閑置費可以增加開發(fā)商保有土地的成本，促進建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，增加土地利用效率，盤活整個土地市場。從而對房價產(chǎn)生影響，對中心城市的房價可能起到一定的平抑作用。

　　在《方案》中也提到，國土資源部將會會同相關(guān)部門，密切跟蹤試點地區(qū)工作進展，主動適應(yīng)改革和經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，完善配套制度，并及時提出制訂和修改相關(guān)法律、法規(guī)、政策的建議。

　　中國人民大學(xué)土地與政策研究中心主任葉劍平認(rèn)為，目前來看修改法律顯得很有必要，因為只有修改相關(guān)法律才能與現(xiàn)階段的一系列改革相適應(yīng)，這也是供給側(cè)改革的一部分。

　　34個試點盤活二級市場

　　土地二級市場是中國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的重要組成部分。《方案》稱，實行土地有償使用制度近30年來，土地二級市場對促進土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用、加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程發(fā)揮了積極作用。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和改革深入，土地二級市場交易規(guī)則不健全，政府的服務(wù)和監(jiān)管不完善，交易信息不對稱、交易平臺不規(guī)范等問題突出，制約了存量土地資源的盤活利用，難以滿足新型城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展需要。

　　國土部一位人士告訴經(jīng)濟觀察報，現(xiàn)在提出完善二級市場，是適應(yīng)市場經(jīng)濟需要的必要措施。

　　根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，通過招拍掛取得的土地可以抵押;具有房屋所有權(quán)的房屋也可以抵押，房屋所占有的土地使用權(quán)隨之一同抵押。土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。土地抵押對于支撐經(jīng)濟發(fā)展、國有企業(yè)改革起到重要的作用，中國商業(yè)銀行的貸款額大部分依靠不動產(chǎn)抵押實現(xiàn)。

　　此次進入34個試點區(qū)域名單的上海市松江區(qū)曾經(jīng)在2015年也被選為集體建設(shè)性用地入市試點。該區(qū)規(guī)劃與土地管理局規(guī)劃建筑管理科科長沈杰接受經(jīng)濟觀察報采訪時表示，在2015年因為入市地塊較少，企業(yè)普遍沒有抵押的需求。上海市金融辦曾組織銀行等機構(gòu)草擬文件，確定了集體建設(shè)用地抵押入市的方案，方案出來后，國土部門特意詢問土地使用者是否需要抵押?！耙驗橘Y金量夠，對方?jīng)]有抵押需求，到2017年2月，尚未有集體用地抵押案例”。

　　而德清縣的建設(shè)用地抵押服務(wù)已經(jīng)成為國土部門日常工作的一部分。沈杰認(rèn)為，是否有抵押需求和企業(yè)的經(jīng)濟實力、地塊的總價有關(guān)。如果地塊小、總價低，對企業(yè)實力要求相對小。如果地塊較大，企業(yè)后期開發(fā)強度相應(yīng)增加，對資金的要求較大。葉劍平認(rèn)為，建設(shè)用地抵押和當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)達程度、區(qū)位條件、當(dāng)?shù)劂y行的政策有關(guān)，浙江德清縣就屬于市場認(rèn)可抵押的地區(qū)。

　　德清縣國土局一位負責(zé)人接受經(jīng)濟觀察報采訪時說，工業(yè)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押該市一直在做，已成為日常工作的一部分。企業(yè)將工業(yè)用地及附著建筑轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè)，可以直接到國土局辦理;而建設(shè)用地上建筑的租賃，按照規(guī)定是要到國土局辦理手續(xù)，但實際操作中，因為租賃屬于使用權(quán)人自身行為，大部分企業(yè)選擇自行交易，未到國土局辦理。而作為集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款試點之一，截至2016年6月，德清縣已有16宗共約170畝集體經(jīng)營性建設(shè)用地獲得抵押貸款，涉及抵押總額4182.2萬元。