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盤活二級市場 34地醞釀土地市場風(fēng)暴

2017年2月20日     來源:經(jīng)濟觀察報      編輯:HeDaoHui      繁體
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為了盤活二級市場,34地醞釀土地市場風(fēng)暴。1月22日國土資源部印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的試點方案》(以下簡稱《方案》),提出在2018年底,34個試點地區(qū)要建立符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場要求,產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全的土

土地市場

  為了盤活二級市場,34地醞釀土地市場風(fēng)暴。1月22日國土資源部印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的試點方案》(以下簡稱《方案》),提出在2018年底,34個試點地區(qū)要建立符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場要求,產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全的土地二級市場,市場規(guī)則基本完善,土地資源配置效率顯著提高。

  土地流轉(zhuǎn)的主要形式包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等多種形式。國土資源部一位人士對經(jīng)濟觀察報說,土地抵押對支撐經(jīng)濟發(fā)展、國有企業(yè)改革起到重要的作用,中國商業(yè)銀行的貸款額大部分依靠不動產(chǎn)抵押實現(xiàn)。

  同時,該人士還表示,很多開發(fā)商和個人買房投資一樣,會將囤地作為一種投資,這造成建設(shè)用地的浪費。促進土地二級市場完善,從嚴(yán)增收土地閑置費可以增加開發(fā)商保有土地的成本,促進建設(shè)用地的流轉(zhuǎn),增加土地利用效率,盤活整個土地市場。從而對房價產(chǎn)生影響,對中心城市的房價可能起到一定的平抑作用。

  在《方案》中也提到,國土資源部將會會同相關(guān)部門,密切跟蹤試點地區(qū)工作進展,主動適應(yīng)改革和經(jīng)濟社會發(fā)展的需要,完善配套制度,并及時提出制訂和修改相關(guān)法律、法規(guī)、政策的建議。

  中國人民大學(xué)土地與政策研究中心主任葉劍平認(rèn)為,目前來看修改法律顯得很有必要,因為只有修改相關(guān)法律才能與現(xiàn)階段的一系列改革相適應(yīng),這也是供給側(cè)改革的一部分。

  34個試點盤活二級市場

  土地二級市場是中國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的重要組成部分。《方案》稱,實行土地有償使用制度近30年來,土地二級市場對促進土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用、加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程發(fā)揮了積極作用。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和改革深入,土地二級市場交易規(guī)則不健全,政府的服務(wù)和監(jiān)管不完善,交易信息不對稱、交易平臺不規(guī)范等問題突出,制約了存量土地資源的盤活利用,難以滿足新型城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展需要。

  國土部一位人士告訴經(jīng)濟觀察報,現(xiàn)在提出完善二級市場,是適應(yīng)市場經(jīng)濟需要的必要措施。

  根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,通過招拍掛取得的土地可以抵押;具有房屋所有權(quán)的房屋也可以抵押,房屋所占有的土地使用權(quán)隨之一同抵押。土地使用權(quán)抵押時,其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。土地抵押對于支撐經(jīng)濟發(fā)展、國有企業(yè)改革起到重要的作用,中國商業(yè)銀行的貸款額大部分依靠不動產(chǎn)抵押實現(xiàn)。

  此次進入34個試點區(qū)域名單的上海市松江區(qū)曾經(jīng)在2015年也被選為集體建設(shè)性用地入市試點。該區(qū)規(guī)劃與土地管理局規(guī)劃建筑管理科科長沈杰接受經(jīng)濟觀察報采訪時表示,在2015年因為入市地塊較少,企業(yè)普遍沒有抵押的需求。上海市金融辦曾組織銀行等機構(gòu)草擬文件,確定了集體建設(shè)用地抵押入市的方案,方案出來后,國土部門特意詢問土地使用者是否需要抵押?!耙驗橘Y金量夠,對方?jīng)]有抵押需求,到2017年2月,尚未有集體用地抵押案例”。

  而德清縣的建設(shè)用地抵押服務(wù)已經(jīng)成為國土部門日常工作的一部分。沈杰認(rèn)為,是否有抵押需求和企業(yè)的經(jīng)濟實力、地塊的總價有關(guān)。如果地塊小、總價低,對企業(yè)實力要求相對小。如果地塊較大,企業(yè)后期開發(fā)強度相應(yīng)增加,對資金的要求較大。葉劍平認(rèn)為,建設(shè)用地抵押和當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)達程度、區(qū)位條件、當(dāng)?shù)劂y行的政策有關(guān),浙江德清縣就屬于市場認(rèn)可抵押的地區(qū)。

  德清縣國土局一位負責(zé)人接受經(jīng)濟觀察報采訪時說,工業(yè)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押該市一直在做,已成為日常工作的一部分。企業(yè)將工業(yè)用地及附著建筑轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè),可以直接到國土局辦理;而建設(shè)用地上建筑的租賃,按照規(guī)定是要到國土局辦理手續(xù),但實際操作中,因為租賃屬于使用權(quán)人自身行為,大部分企業(yè)選擇自行交易,未到國土局辦理。而作為集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款試點之一,截至2016年6月,德清縣已有16宗共約170畝集體經(jīng)營性建設(shè)用地獲得抵押貸款,涉及抵押總額4182.2萬元。

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