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多版圖中心擴(kuò)容 北京寫字樓市場吸納的“土豪”是誰?

2017年3月2日     來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道      編輯:HeDaoHui      繁體
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隨著寫字樓的租金持續(xù)上漲,北京的寫字樓版圖正在快速變遷,一些新的區(qū)域正在崛起。同時(shí),大量的商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)樯虉霾痪皻鈱?dǎo)致租金低迷,正在尋找新的發(fā)展出路,即“商改寫”。這股熱潮正在興起,推動(dòng)了北京寫字樓版圖的進(jìn)一步變遷。
經(jīng)濟(jì)命脈相關(guān)


北京真正意義上最早建設(shè)的寫字樓為建設(shè)于1985年的國際大廈,而后是1987年建成的賽特大廈。由于最早的寫字樓是伴隨涉外高檔酒店而興起,才使得依托日壇使館區(qū)的建國門大街天然成為北京寫字樓發(fā)祥地。

按照嚴(yán)區(qū)海的觀察,北京寫字樓開啟市場化是從國貿(mào)一期開始?!霸谧铋_始的幾年里,由于國貿(mào)是市場僅有的高端寫字樓項(xiàng)目因此租金奇高。彼時(shí),大批外資企業(yè)拿著錢想租寫字樓卻租不到。之后隨著其他項(xiàng)目的入市國貿(mào)開始調(diào)整自己的租金水平,整體市場開始伴隨著供應(yīng)和需求的平衡自行調(diào)節(jié)。”

嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為,寫字樓的發(fā)展是同北京第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)的,2000年北京甲級(jí)寫字樓存量是113萬平方米,當(dāng)時(shí)北京的第三產(chǎn)業(yè)占比是45%,而2016年北京甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到930萬平方米,第三產(chǎn)業(yè)占比也增加到超過80%。相比2000年,2016年北京第三產(chǎn)業(yè)增長了近13倍,而寫字樓的存量則增長了7倍。

同時(shí)寫字樓的發(fā)展也同經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān),經(jīng)濟(jì)形勢好則寫字樓市場需求旺盛,與此相反經(jīng)濟(jì)走弱則寫字樓市場需求轉(zhuǎn)弱。2008年全球金融危機(jī)給北京的寫字樓市場帶來沉重打擊,當(dāng)年寫字樓空置率超過30%,市場租金大幅下滑。但隨后中國開啟刺激經(jīng)濟(jì)模式,經(jīng)濟(jì)明顯復(fù)蘇,中國企業(yè)開始國際化和專業(yè)化,改善性辦公需求開始增加,同時(shí)供應(yīng)量開始減少,市場租金在2011-2012年間大幅上揚(yáng),最大年度漲幅達(dá)到約75%。此后,若干年間,由于經(jīng)濟(jì)形勢較為平穩(wěn),市場也一直是受供應(yīng)和需求的關(guān)系有小幅微調(diào)。整體來說,相比住宅市場,寫字樓市場是較為市場化的板塊,受政策干預(yù)較小,整體發(fā)展也較為理性。

世邦魏理仕監(jiān)測顯示,隨著空置率上升和租戶選擇多樣化,2017年市場供需預(yù)期將變得更加均衡。2016年市場新增供應(yīng)為416、602平方米,同比增加5.1%。整體空置率較上一年略有上升,年底錄得7.6%。國內(nèi)金融和TMT公司持續(xù)擴(kuò)張,成為需求主力。制造業(yè)和能源企業(yè)則延續(xù)辦公地點(diǎn)外遷或縮減規(guī)模。

寫字樓市場吸納的“土豪”

隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展,中資企業(yè)在寫字樓市場發(fā)揮舉足輕重的作用。嚴(yán)區(qū)海清晰地記得,“2000年左右,寫字樓租戶中,20%為中資企業(yè),80%為外資企業(yè)。但現(xiàn)在,至少70%為中資企業(yè),30%為外資客戶;同樣以2000年為界,那時(shí),北京企業(yè)主流租賃需求200-500平方米,整層租賃客戶非常少見。但現(xiàn)在,整層租賃已是普通需求?!?/p>

世邦魏理仕的監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示,2015年寫字樓新增需求存在明顯的二八現(xiàn)象,國內(nèi)企業(yè)貢獻(xiàn)率高達(dá)83%;2016年,內(nèi)資企業(yè)無疑繼續(xù)扮演需求主引擎,外資公司則在專業(yè)服務(wù)業(yè)、高端制造等優(yōu)勢領(lǐng)域具有一定的擴(kuò)張動(dòng)能。

值得注意的是,除了整棟、整層租賃,中資企業(yè)對(duì)于北京寫字樓還表現(xiàn)出強(qiáng)大的購買需求。

世邦魏理仕的監(jiān)測顯示,北京依然是國內(nèi)最受投資者青睞的市場之一。辦公樓則是主導(dǎo)的投資標(biāo)的,占2016年商業(yè)地產(chǎn)大宗成交(含資產(chǎn)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓)總交易額的63%。也就是說,近年來,來自各行各業(yè)低調(diào)的企業(yè)主們正在大手筆斥資購買寫字樓。由于城區(qū)可投標(biāo)的有限,辦公樓買家逐步轉(zhuǎn)向新興商務(wù)區(qū)(如麗澤和通州)和商務(wù)園區(qū)尋找機(jī)會(huì)。

記者根據(jù)并不完全公開信息統(tǒng)計(jì)顯示,近年來,每年約有十個(gè)企業(yè)在北京整棟購買寫字樓。包括阿里巴巴、前海人壽、中國信達(dá)、樂視集團(tuán)、東久中國、華夏保險(xiǎn)、伊利集團(tuán)等。隨著中國房地產(chǎn)價(jià)格大漲,這些企業(yè)購置的寫字樓價(jià)值也大幅增長。不少企業(yè)購買的辦公樓價(jià)值早已翻倍。

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