新一輪限購大潮再起，上周，環(huán)一線城市周圍廊坊、東莞等地接連出現(xiàn)限購政策加碼升級(jí)。在去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中確定“房子是用來住的，不是用來炒的”定調(diào)后，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為此番已進(jìn)入政策調(diào)控高頻率周期。同策咨詢機(jī)構(gòu)研究部總監(jiān)張宏偉直言，短期內(nèi)，抑制價(jià)格過熱是調(diào)控的主要方向。

　　今年9~10月，國內(nèi)樓市將迎來新一輪調(diào)控政策密集出臺(tái)的時(shí)間窗口期，那么，昆明是否會(huì)有所動(dòng)作?

　　措施升級(jí)3月份17個(gè)城市加碼限購

　　相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，3月以來，全國已有17個(gè)城市相繼出臺(tái)樓市限購或限購升級(jí)措施?！斑@中間既包括北京、廣州、青島等核心一、二線城市，也包括環(huán)京、環(huán)深周圍的三、四線城市?！睆埡陚ソ榻B，從調(diào)控主要目的地看，均為近期房?jī)r(jià)上漲過快的城市。

　　事實(shí)上，房?jī)r(jià)是否上漲過快成為近期業(yè)內(nèi)考量政策落地的一大指標(biāo)，在18日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月份全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，近期納入限購的幾個(gè)城市，環(huán)比漲幅都突破了0.5%這個(gè)業(yè)內(nèi)公認(rèn)“紅線”。

　　“自去年10月核心一、二線城市樓市限購限貸以來，核心城市的需求開始外溢，導(dǎo)致核心城市周邊，比如環(huán)北京區(qū)域、環(huán)上海區(qū)域、環(huán)廣深區(qū)域等3大都市圈內(nèi)的三、四線城市樓市出現(xiàn)火熱狀況?！睆埡陚シ治?，這也是此次限購延伸至環(huán)一線城市的主要原因。雖然上述區(qū)域部分城市去年第四季度已有相關(guān)調(diào)控措施，但政策力度不強(qiáng)，春節(jié)后，上述區(qū)域內(nèi)樓市再現(xiàn)火熱狀況，蔓延范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　來自房天下的研究數(shù)據(jù)，本輪調(diào)控后，國內(nèi)城市間交易呈現(xiàn)分化。上周，一線城市中，北京、廣州、深圳出現(xiàn)一定幅度下降;上海成交套數(shù)有一定幅度上漲，成交均價(jià)較為平穩(wěn);二線熱點(diǎn)城市中，成都、東莞、合肥等城市成交量環(huán)比下降幅度超4成;蘇州、武漢、青島等城市成交套數(shù)有所上升。

　　專家分析 央行信貸政策釋放收緊信號(hào)

　　2月份全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，56座城市新建商品住宅環(huán)比上漲，較1月份增加11個(gè)。記者注意到，之前實(shí)施限購的城市雖有部分環(huán)比價(jià)格已現(xiàn)回落，不過同比價(jià)格仍然高漲，其中合肥的漲幅高達(dá)40.5%。

　　張宏偉認(rèn)為，此番調(diào)控，是為保護(hù)本地首套自住需求及改善型需求，進(jìn)一步限制環(huán)北京、環(huán)上海大都市圈的樓市投資投機(jī)性需求，為過熱的三、四線城市降溫?！斑@也為了防止類似北京、上海這樣的特大城市，繼續(xù)沿著地理的邊界大餅式擴(kuò)張，防止今后由于人口集聚在大都市圈周邊，帶來更多的大城市病?！?/p>

　　值得注意的是，雖然此輪直接出臺(tái)限購調(diào)控還是限于一線城市周邊和部分過熱三、四線城市，不過包括信貸政策端，也釋放出全面收緊信息。央行近日加急下發(fā)《做好信貸政策工作的意見》，要求銀行適度調(diào)整房貸。業(yè)內(nèi)分析，央行此次出臺(tái)信貸調(diào)整政策，也進(jìn)一步釋放出政策收緊的預(yù)期。

　　不過，此次央行發(fā)布的工作意見中，明確了差別化住房信貸政策：要求做好房貸資源投放的區(qū)域分布，支持三、四線城市去庫存，同時(shí)有效防控信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　本地市場(chǎng) 昆明政策短期以寬松為主

　　昆明是否會(huì)成為本輪的限購城市?業(yè)內(nèi)直言，短期內(nèi)昆明限購落地的可能性不大，張宏偉認(rèn)為：“本輪限購主要是針對(duì)房?jī)r(jià)過熱城市，就部分庫存嚴(yán)重的三、四線城市來說，政策端整體收緊的可能性不大?！?/p>

　　云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心的研究數(shù)據(jù)顯示，截至1月底，昆明市商品房庫存量為2709萬 ，去化周期需29個(gè)月。

　　不過也有利好消息。2月份，昆明市場(chǎng)交易創(chuàng)下近6年來新高。而從3月份前3周的成交量看，日均成交近400套，銷售有望再破萬套?？∮蟹靠偨?jīng)理李勇認(rèn)為：“就一季度來說，庫存去化壓力端有所減小，不過從整體來看，部分項(xiàng)目仍存在不小的銷售壓力?！?/p>

　　李勇提醒，目前仍需要警惕市場(chǎng)的部分區(qū)域放量，尤其是土地市場(chǎng)。去年土地交易量增，土地儲(chǔ)備量有所增長(zhǎng)，可能造成未來一段時(shí)間項(xiàng)目集中井噴，造成供應(yīng)端壓力。

　　“近期昆明新建住房?jī)r(jià)格回升，主要是由于一季度呈貢等區(qū)域乘高鐵之風(fēng)出現(xiàn)的一輪漲勢(shì)?！狈治鲋赋觯湍壳笆袌?chǎng)價(jià)格端數(shù)據(jù)來看，3月份二手房市場(chǎng)端價(jià)格還有部分回落，這也是短期很難政策收緊的主要原因。