中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布“百城房?jī)r(jià)”數(shù)據(jù)，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，房?jī)r(jià)上漲城市增至48個(gè)。其中，深圳成交量和房?jī)r(jià)漲幅均居全國(guó)首位，且根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳房?jī)r(jià)在2014年11月開(kāi)始止跌，在12月份成為全國(guó)首個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市，到2015年4月，已連續(xù)5個(gè)月上漲。深圳國(guó)土與規(guī)劃委數(shù)據(jù)也顯示，截止到5月23日，深圳關(guān)外商品房住宅成交均價(jià)為19892萬(wàn)元/平方米，較4月份大幅上漲65%。

事實(shí)上，四大一線(xiàn)城市在樓市救市新政后都不同程度出現(xiàn)了回暖跡象，但北上廣的回暖還屬于溫和可控的，但深圳樓市則幾乎處于失控狀態(tài)。盡管整個(gè)深圳市的住宅成交價(jià)格同比上漲幅度并不算夸張，但其中部分熱點(diǎn)區(qū)域，如前海、龍華、寶中等片區(qū)跳漲非常明顯，部分新建樓盤(pán)的價(jià)格在2個(gè)月內(nèi)飆升近40%!

由此可見(jiàn)，雖然“2個(gè)月暴漲40%”的只是深圳少數(shù)樓盤(pán)，這一新聞更多的是媒體博人眼球的炒作，但從整個(gè)深圳市過(guò)去2個(gè)月的房?jī)r(jià)走勢(shì)上看，大幅上漲已是不爭(zhēng)的事實(shí)。那我們不禁要問(wèn)，原本已經(jīng)平穩(wěn)了很長(zhǎng)時(shí)間的深圳房?jī)r(jià)為什么又會(huì)突然爆發(fā)了呢?

暴漲邏輯一：政策強(qiáng)刺激

要說(shuō)深圳房?jī)r(jià)暴漲的直接導(dǎo)火索，其中深圳市規(guī)定公積金購(gòu)首套房首付僅需2成;擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例也降到了30%。加上房貸優(yōu)惠利率在市場(chǎng)上重新出現(xiàn)，一下子激活了市場(chǎng)的買(mǎi)氣。

畢竟過(guò)去幾年的樓市調(diào)控抑制了太多的改善性需求，當(dāng)樓市調(diào)控漸漸松綁以后，銀行“錢(qián)荒”又導(dǎo)致銀行惜貸，讓房貸成本大幅提高。如今政策放開(kāi)后需求突然爆發(fā)也就不足為奇了。

暴漲邏輯二：唯一移民型一線(xiàn)城市

然而同樣是政策松綁，北上廣的房?jī)r(jià)為什么沒(méi)有深圳漲得那么厲害呢?這就要說(shuō)到深圳這座城市的特點(diǎn)了。作為四大一線(xiàn)城市中唯一一個(gè)以外來(lái)移民為主體的城市，深圳人的購(gòu)房需求本就和北上廣居民有著巨大不同。調(diào)查顯示，目前深圳1100萬(wàn)多的常住人口中，超過(guò)70%的常住人口沒(méi)有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，按常住人口計(jì)算，深圳商品住宅戶(hù)均住房?jī)H為0.4套，遠(yuǎn)低于公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示的全國(guó)戶(hù)均1套的平均水平。

這一群來(lái)自全國(guó)各地、懷著“深圳夢(mèng)”的人來(lái)到深圳以后，當(dāng)然希望能早日在深圳安家落戶(hù)，這一潛在的需求隨時(shí)都有入市的可能，他們需要的只是一個(gè)最好的入市契機(jī)。而房貸首付比例下降是最好的刺激因素。因?yàn)殡S著深圳市“騰籠換鳥(niǎo)”行動(dòng)的不斷推廣，深圳正在吸引越來(lái)越多高端人才，大量互聯(lián)網(wǎng)、金融等行業(yè)的高薪高能人才被引進(jìn)深圳，這些本來(lái)在深圳沒(méi)有住房的人，由于預(yù)期未來(lái)收入會(huì)繼續(xù)大幅提高，因此有著更強(qiáng)的買(mǎi)房能力。雖然眼下資產(chǎn)不多，但收入頗高，一旦首付比例下降，他們就能夠承受得起比較高的房貸支出。

暴漲邏輯三：馬太效應(yīng)

政策利好和剛性需求的釋放，促使深圳樓市進(jìn)入到了上升通道。而樓市背后的市場(chǎng)邏輯從來(lái)都是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，在房?jī)r(jià)處于下行階段，購(gòu)房者停止入市并觀望。但一旦房?jī)r(jià)上漲后，也將加速購(gòu)房者入市的節(jié)奏，房企去庫(kù)存的效果也將積極顯現(xiàn)。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵認(rèn)為，深圳的新房占比僅占三成，當(dāng)需求反彈時(shí)，且?guī)齑媪枯^少，市場(chǎng)很容易被推高。結(jié)果就是市場(chǎng)越火爆越要搶?zhuān)綋屧交鸨?，出現(xiàn)所謂的馬太效應(yīng)。

暴漲邏輯四：投資客回歸

與北上廣還有一點(diǎn)不同的是，由于深圳緊鄰香港，預(yù)期逆轉(zhuǎn)之下，深圳樓市的投資客也出現(xiàn)明顯抬頭，其中有相當(dāng)數(shù)量是香港人，畢竟與香港房?jī)r(jià)相比，深圳房?jī)r(jià)依然還不算貴。

根據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近期投資客入市積極性明顯回升，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，達(dá)到28.1%。而在市場(chǎng)低迷期時(shí)，投資客占比只有一成。部分區(qū)域投資置業(yè)的客戶(hù)占到近一半，投資客主要集中于羅湖、南山、寶安和龍華4個(gè)區(qū)域。

在深圳，投資者占購(gòu)房者的比例一直被業(yè)內(nèi)視為樓市的晴雨表。據(jù)悉，深圳樓市過(guò)去上漲最火爆的時(shí)候，投資客占比一度超過(guò)五成;而市場(chǎng)最為低迷的時(shí)候，投資客的比例則在一成左右。

盡管深圳限購(gòu)仍未松綁，但這不妨礙深圳投資客曲線(xiàn)入市。在龍華中海錦城( 資料 圖庫(kù) 團(tuán)購(gòu) 點(diǎn)評(píng) )開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，記者詢(xún)問(wèn)的6人中有4人是購(gòu)買(mǎi)二套房。而部分買(mǎi)二套房的購(gòu)房者，無(wú)法分清是投資還是改善需求。此外，即使想買(mǎi)第三套房，也可以通過(guò)“假離婚”、以公司名義購(gòu)房等辦法規(guī)避限購(gòu)政策。

暴漲邏輯五：拋股買(mǎi)房

最后不得不提到的就是非常具有中國(guó)特色的一個(gè)現(xiàn)象——股市和樓市往往比翼齊飛。在2007年和2009年都曾出現(xiàn)過(guò)股市和樓市一起暴漲的情況。而過(guò)去近一年的大牛市中，許多投資者在股市里已經(jīng)賺到了一倍甚至數(shù)倍回報(bào)，如今又遇到樓市政策利好，便有不少人決定拋股買(mǎi)房，落袋為安，大量股市資金便來(lái)到了樓市中。尤其像高端公寓樓和別墅這種投資屬性比較強(qiáng)的房子，也已經(jīng)成為投資客資產(chǎn)保值升值的一種方式了，自住需求非常少。

政府終于出手干預(yù)

盡管深圳樓市上漲背后有眾多原因，但連續(xù)大幅上漲也終于讓原本一直不愿干預(yù)樓市的深圳市政府坐不住了。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布消息稱(chēng)：近期出現(xiàn)我市將取消住房限購(gòu)政策”的傳言，此為不實(shí)謠傳，深圳市將繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策。將嚴(yán)格依法查處那些通過(guò)故意制造“日光盤(pán)”等人為加劇供求緊張的“捂盤(pán)惜售”等違法違規(guī)行為。將推出系列措施全力保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，包括加快商品住房預(yù)售審批，加快新增住宅用地供應(yīng)等。

深圳官方的這一表態(tài)，主要傳遞出一個(gè)信號(hào)：官方對(duì)于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)快速上漲，深感壓力和擔(dān)憂(yōu)，所以?huà)伋鲆惶渍{(diào)控市場(chǎng)的組合拳：一、辟謠，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒;二、嚴(yán)查供應(yīng)端的違規(guī)行為，打擊部分違規(guī)開(kāi)發(fā)商;三、增加市場(chǎng)供應(yīng)，緩解市場(chǎng)饑渴。

房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲?

然而歷次調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，深圳市政府推出的這三個(gè)舉措都很難改變市場(chǎng)的長(zhǎng)期預(yù)期。深圳房?jī)r(jià)過(guò)去2個(gè)月的大幅上漲就是在沒(méi)有放開(kāi)限購(gòu)的情況下發(fā)生的，就算今后一段時(shí)間繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，也不見(jiàn)得房?jī)r(jià)會(huì)下跌;而出現(xiàn)“日光盤(pán)”現(xiàn)象雖然存在某些開(kāi)發(fā)商自導(dǎo)自演的嫌疑，但也有些“日光盤(pán)”是真實(shí)市場(chǎng)供求關(guān)系的體現(xiàn)，政府部門(mén)無(wú)能為力;至于增加土地供給的招數(shù)效果也非常有限，畢竟深圳市區(qū)的土地就這么點(diǎn)，新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)一個(gè)少一個(gè)，而每年涌入深圳的新增人口卻有增無(wú)減。

更何況，從政府意圖上看，打壓樓市也不是地方政府希望看到的。因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)大環(huán)境依然不景氣的當(dāng)下，今年政府首要任務(wù)是保增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升有助于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。

根據(jù)深圳官方的測(cè)算，如果房地產(chǎn)投資增速能保持在20%以上，將對(duì)經(jīng)濟(jì)增速維持8%-9%提供有力支撐。數(shù)據(jù)顯示，去年深圳房地產(chǎn)投資增速為20.5%，今年一季度增速接近30%。

房企推盤(pán)積極性高漲，在預(yù)售方面，供應(yīng)也呈增加態(tài)勢(shì)。截至4月末，深圳商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售132.41萬(wàn)平方米，同比增加124.2%。但由于去庫(kù)存速度過(guò)快，市場(chǎng)供求仍較為緊張。

隸屬于深圳規(guī)土委旗下機(jī)構(gòu)的一位專(zhuān)家前段時(shí)間曾公開(kāi)表示，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是庫(kù)存不足，沒(méi)有新地可用，舊改的周期長(zhǎng)，難度也大，供求關(guān)系緊張會(huì)長(zhǎng)期存在，到今年年底，深圳房?jī)r(jià)上漲的速度會(huì)很快。

值得關(guān)注的是，由于該專(zhuān)家參與了多年房地產(chǎn)調(diào)控，在某種程度上，他的觀點(diǎn)代表了政府的觀點(diǎn)。但一周后，該政府智囊專(zhuān)家又改變口風(fēng)發(fā)文安撫，列出深圳住宅批準(zhǔn)預(yù)售、住宅投資量、新開(kāi)工面積、施工面積等數(shù)據(jù)，表示樓市后期供應(yīng)將保持充足，市場(chǎng)不必過(guò)分緊張。只要限購(gòu)不取消，大規(guī)模的投機(jī)就不會(huì)存在。

很顯然，為了保證本地剛需的購(gòu)房機(jī)會(huì)，深圳市政府恐怕不會(huì)輕易放松限購(gòu)。深圳市房地產(chǎn)研究中心也建議，今年內(nèi)深圳不應(yīng)放松現(xiàn)有住房限購(gòu)政策。因?yàn)槟壳拔覈?guó)空間資源短缺、住房供求矛盾大，在房產(chǎn)稅還未推行的情況下，國(guó)內(nèi)、國(guó)外的投資者會(huì)相繼入市，炒高房?jī)r(jià)，并對(duì)本市自住和改善性需求形成排擠效應(yīng)，住房限購(gòu)政策對(duì)保障當(dāng)前深圳經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。

但今年深圳市政府準(zhǔn)備上調(diào)普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)，還可能減免部分稅費(fèi)，取消 90/70政策，調(diào)整限外政策。由此可見(jiàn)，雖然限購(gòu)依然存在，但從趨勢(shì)上看，購(gòu)房者的交易成本還是在下降，而政府也有意識(shí)地在減少用行政手段去干預(yù)市場(chǎng)機(jī)制。

這種市場(chǎng)導(dǎo)向正迎合了房企的需求。今年以來(lái)，深圳的限價(jià)政策也得以取消，高房?jī)r(jià)備案不再受限制。按照本屆政府的思路，政府管控房?jī)r(jià)本身就是不合理的，深圳市政府近期的表態(tài)更多的是一種穩(wěn)定市場(chǎng)情緒的姿態(tài)，但很難改變深圳房?jī)r(jià)供不應(yīng)求、繼續(xù)上漲的趨勢(shì)