三月的最后一周，全國(guó)熱門(mén)城市紛紛加入調(diào)控大軍，而深圳樓市卻終于有了點(diǎn)“小陽(yáng)春”該有的樣子。

3月29日晚，坪山竹坑片區(qū)因?yàn)橛袠潜P(pán)開(kāi)盤(pán)而熱鬧非凡，難得一見(jiàn)的“2字頭”樓盤(pán)像一顆深水炸彈燃起了購(gòu)房者的神經(jīng)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)主持人介紹，到場(chǎng)的購(gòu)房者超過(guò)1500人，按照兩人一籌來(lái)算，此次開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌客戶(hù)約700個(gè)，而項(xiàng)目?jī)H推500套房源。遠(yuǎn)道而來(lái)的既有剛需自住客，也不乏看好片區(qū)未來(lái)發(fā)展的投資客。與預(yù)期一致的是，65㎡的戶(hù)型因?yàn)榭們r(jià)低去化較好。

開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)僅是冰山一角，全國(guó)調(diào)控潮下，深圳市場(chǎng)已然暗流涌動(dòng)。

新房成交量上來(lái)了

3月27日，網(wǎng)易記者走訪(fǎng)了鴻榮源尚峻、星河傳奇、龍光玖鉆、壹城中心、中糧天悅壹號(hào)等多個(gè)樓盤(pán)，網(wǎng)易記者注意到，每個(gè)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)均不乏購(gòu)房者，其中以龍華某明星樓盤(pán)人氣尤盛，在網(wǎng)易記者探訪(fǎng)期間，該項(xiàng)目前后有8、9組家庭前來(lái)看房，此外還有兩組家庭正在簽約。

而在今年2月初，網(wǎng)易房產(chǎn)曾發(fā)起一項(xiàng)“新春踩盤(pán)”活動(dòng)，走訪(fǎng)了羅湖、福田、南山、寶安、龍崗等各片區(qū)的樓盤(pán)。彼時(shí)正值春節(jié)淡季，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)略顯冷清，且多數(shù)營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)表示，樣板房由于整改而無(wú)法參觀(guān)，而今大部分開(kāi)發(fā)商已重新開(kāi)放樣板房。

顯然，深圳市場(chǎng)正在逐漸好轉(zhuǎn)。

“以龍崗片區(qū)為例，不少樓盤(pán)成交量都得到了很大的提升，如華策中心城，本月實(shí)際成交約200套，遠(yuǎn)洋新天地、遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)也各接近100套左右?！北M管成交量有所改善，但開(kāi)發(fā)商并未在價(jià)格上做出較大的讓步。龍崗片區(qū)某項(xiàng)目策劃陳先生透露，成交量提升后有些開(kāi)發(fā)商取消了優(yōu)惠折扣，但仍有不少開(kāi)發(fā)商在用“特價(jià)房”的方式變相降價(jià)，吸引市場(chǎng)關(guān)注。

去年10月份，深圳市稽查局曾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起一陣嚴(yán)查，華業(yè)玫瑰四季曾因涉嫌捂盤(pán)、價(jià)格不透明而被點(diǎn)名，此后該樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)入困境?！爸懊恐苤荒艹山?、2套或者干脆沒(méi)成交，最近這兩周都能成交10套左右?！鄙钲谀稠?xiàng)目策劃李先生認(rèn)為，“深八條”已出臺(tái)近半年，深圳逐漸走出政策消化期?！百?gòu)房者愿意出來(lái)看房了，而且該買(mǎi)的還是會(huì)買(mǎi)?！睋?jù)李先生觀(guān)察，目前市場(chǎng)上以剛需自住型購(gòu)房者為主。

開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，深圳市場(chǎng)涌入了一批“外來(lái)客”。多位市場(chǎng)一線(xiàn)人士對(duì)網(wǎng)易記者透露，總價(jià)較低的普通投資性產(chǎn)品已受到了外部市場(chǎng)的關(guān)注。

3月起，全國(guó)各地已有30余城加入調(diào)控的隊(duì)伍，被排擠的資金潮部分流向了深圳?！拔鼷惖哪彻㈨?xiàng)目，就有一些從北京、東莞等被限購(gòu)的投資客來(lái)買(mǎi)，有些以個(gè)人名義，有些以公司名義，有多的一次性買(mǎi)了10幾套?！崩钕壬硎荆M管深圳并未出臺(tái)新政，但隨著各地限購(gòu)限貸升級(jí)，對(duì)深圳市場(chǎng)反而起到了促進(jìn)作用。

“104新政”后，成交量的持續(xù)走低導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿的低落，深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，1月備案成交1652套，2月成交804套創(chuàng)下歷史新低，3月截止23日僅成交626套，日均不足28套，推算3月成交也難以突破千套。市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，“104新政”后至今，深圳市場(chǎng)僅12個(gè)住宅項(xiàng)目(含安居房)取得了預(yù)售證。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心指出，近期市場(chǎng)情況稍有好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿有所加強(qiáng)，部分開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始進(jìn)行推廣活動(dòng)并開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心或樣板間。截至29日，3月份已有3個(gè)住宅項(xiàng)目獲取預(yù)售證?！?月底至4月份推盤(pán)量整體上將有小幅上升，會(huì)逐漸有新盤(pán)試水，預(yù)計(jì)將有10個(gè)項(xiàng)目(含公寓產(chǎn)品)入市，價(jià)格方面也將匹配目前的市場(chǎng)情況?！?/p>

坪山該項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，似乎也說(shuō)明了購(gòu)房者對(duì)低價(jià)物業(yè)仍然買(mǎi)賬?！暗穷A(yù)計(jì)價(jià)格不會(huì)再向下回調(diào)了，只要開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)壓力不是特別大，否則優(yōu)惠不了多少?！崩钕壬嘎叮瑢?duì)于大部分開(kāi)發(fā)商而言，目前最為困擾的是如何提高下一期項(xiàng)目的售價(jià)。

顯然在國(guó)土局收緊預(yù)售證后，如何在拿證與漲價(jià)間尋找到平衡點(diǎn)，考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商的“智慧”與實(shí)力。