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干貨!深圳房子值不值得買看這幾點(diǎn)就夠了!

2017年4月18日     來源:新浪      編輯:zengyao      繁體
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關(guān)于調(diào)控、限售、公寓、投資、總價(jià)100-200萬買光明坪山還是臨深,昨晚一場(chǎng)在深圳書城舉辦的樂居《超級(jí)房談》論壇把這些問題都一一剖析。潛藏在嘉賓字里行間的深意,細(xì)看你就懂。

關(guān)于調(diào)控、限售、公寓、投資、總價(jià)100-200萬買光明坪山還是臨深,昨晚一場(chǎng)在深圳書城舉辦的樂居《超級(jí)房談》論壇把這些問題都一一剖析。潛藏在嘉賓字里行間的深意,細(xì)看你就懂。

嘉賓金句

·要買就現(xiàn)在買,在政策沒有出來之前。

·深圳是人才聚集的地方,高房?jī)r(jià)是沒有辦法的。

·現(xiàn)在一二線城市的并沒有強(qiáng)烈的資產(chǎn)泡沫,像深圳8%的增長(zhǎng)速度,這個(gè)泡沫可以被稀釋掉。

·深圳一定會(huì)調(diào)控,但不可能是限售。

·先上車后改善,先有站票再搞個(gè)坐票,必須有這樣的心態(tài)。

·未來深圳有三種物業(yè)可以考慮:一個(gè)是豪宅物業(yè),第二是學(xué)區(qū)房,第三買臨深(一定注意通勤時(shí)間)。

本輪調(diào)控真的有效嗎?李宇嘉:本輪調(diào)控力度空前,影響將持續(xù)到年底

實(shí)際上這輪調(diào)控有點(diǎn)超出預(yù)期,上一輪調(diào)控是去年10月的時(shí)候,我們?cè)谶^去9次調(diào)控的歷史上都沒有半年過后馬上又啟動(dòng)一輪更大力度的調(diào)控,主要原因熱點(diǎn)城市的二手房房?jī)r(jià)爆漲。從政策內(nèi)容上來看,除了原來的限購(gòu)、限貸,新加上的限售、對(duì)商務(wù)公寓的限制,對(duì)原來不限購(gòu)的外圍的限制,都是非常超預(yù)期的。

這種冒頭擊打的思路會(huì)一直堅(jiān)持下去,這個(gè)政策隨時(shí)都可能出來。我們所有的政策包括國(guó)家的政策、土地的政策、各個(gè)城市出臺(tái)的政策,全部在向這個(gè)方向轉(zhuǎn)移了,所以說政策還會(huì)繼續(xù)調(diào)控下去。它的效率還跟原來一樣,拉低的速度會(huì)非常快,模式的影響會(huì)至少持續(xù)到今年年底。

徐楓:只抓需求側(cè),調(diào)控效果大打折扣

現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲根本原因不是房地產(chǎn)本身的供求關(guān)系的問題,最根本的是M2發(fā)行過量,第二就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)、基本投資欲望不強(qiáng)、稅負(fù)不高。如果不解決投機(jī)偏好,只是調(diào)控房地產(chǎn)本身,政策出來的效果基本上還是非常小的。

調(diào)控后成交量并沒有顯著的下降,它在以不同的形式滲透在房地產(chǎn)各個(gè)領(lǐng)域。如果廣州對(duì)商務(wù)公寓的政策推廣到深圳,購(gòu)房者總有渠道與去做這件事情。如果房地產(chǎn)實(shí)體被限制住了,我可以買基金,買私募,仍然進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。我們認(rèn)為從需求側(cè)這塊來說,看上去很有效果,但效果本身大打折扣。

玉家雄:本輪調(diào)控將扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)生態(tài)

我始終認(rèn)為,這一輪調(diào)控最主要的是要調(diào)整資金的流向。中國(guó)可以給資金流動(dòng)的地方并沒有太多,房地產(chǎn)還是一個(gè)非常好的一個(gè)出路,所以這一次從政策的導(dǎo)向還是希望扭轉(zhuǎn)社會(huì)的資金流向。

但是有一點(diǎn),本輪調(diào)控將扭轉(zhuǎn)整個(gè)房地產(chǎn)的生態(tài)。這一次有不少城市已經(jīng)把調(diào)控的手延伸到非住宅領(lǐng)域,為什么呢?我投資不了住宅了,可以投商務(wù)公寓;商務(wù)公寓調(diào)控了,我投寫字樓,出現(xiàn)了一些異類的產(chǎn)品讓我們?nèi)ミM(jìn)行投資。但是政府在非住宅的產(chǎn)品里面進(jìn)行了一些控制的手段,而這些控手段的確會(huì)影響到投資者的投資機(jī)遇,這點(diǎn)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)生態(tài)的變化。

深圳會(huì)不會(huì)出調(diào)控?

朱文策:深圳一定會(huì)調(diào)控,不可能是限售

深圳一定會(huì)調(diào)。到目前為止,深圳周邊出現(xiàn)同樣問題的城市,都在調(diào)控。深圳不可能不調(diào)控,只不過我們現(xiàn)在期待它的調(diào)控是合適的,不希望出現(xiàn)限售的政策。

我這樣講不是站在市場(chǎng)和開發(fā)商的角度說,而是從市場(chǎng)的角度。對(duì)深圳來說,實(shí)際上限制二手房的流通并不科學(xué),本來供應(yīng)就不足,再限制流通只會(huì)讓供應(yīng)變少。所以我覺得它不會(huì)在限售角度出政策。

深圳非住宅類的產(chǎn)品在過去一兩年也是比較火熱的,而且出現(xiàn)了大量的非住宅,轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌挠猛?,政策可能?huì)從這個(gè)角度控制。

徐楓:若出調(diào)控,最可能打在房貸上

首先深圳是有政策的,而且深圳的政策在全國(guó)來說,相對(duì)來說出得比較早,也是比較嚴(yán)厲的。今時(shí)今日深圳的政策仍然是如此,深圳不是沒有政策,這是基本條件。

兩會(huì)開完之后,各地紛紛表態(tài),房子是拿來住的,不是拿來炒的。深圳周邊已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)形成調(diào)控帶,一線城市就剩下上海和深圳沒有出政策,我覺得他們都有自己很堅(jiān)定的理由不出政策。

在這一輪調(diào)控中間,如果將來新的政策要出的話,順序應(yīng)該是上海、合肥再到深圳。如果深圳要出政策的話,大概會(huì)出在房貸上面。第一個(gè)是首付款,第二個(gè)是按揭利率,或者是貸款年限。從20年調(diào)到15年,從30年調(diào)到20年都是大概率的事件。

從房貸政策來說,其實(shí)這個(gè)政策很好出,這個(gè)對(duì)商業(yè)銀行來說他們也有政策偏好?,F(xiàn)在房地產(chǎn)一個(gè)很核心的問題——金融杠桿。金融杠桿必須要從源頭上去整治。最有效的做法是聯(lián)合商業(yè)銀行去了解一下深圳的金融杠桿是怎么使用的,投資公司都是在做什么事,這才是最核心的東西。

李宇嘉:深圳房?jī)r(jià)一漲,就會(huì)出政策

深圳地方政府跟其他地方政府沒有任何差異,不是你是經(jīng)濟(jì)特區(qū),你就可以不出,沒有這個(gè)道理的。如果說房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲,100%會(huì)出政策,毫無疑問。包括二手房?jī)r(jià)格的反彈,包括類住宅的泛濫等。

為什么北京和廣州出了?就是因?yàn)槿ツ隄q的太厲害了。廣州去年均價(jià)漲了60--70%。北京的二手房從2015年到現(xiàn)在翻了一倍,漲得太厲害了,所以會(huì)出政策。

具體出什么政策,我覺得現(xiàn)在政策講究第一冒頭擊打,第二精細(xì)化。確切針對(duì)哪一類房子在漲,哪一些區(qū)域在漲,我覺得這個(gè)就是政策的范疇。

玉家雄:應(yīng)該會(huì)出政策,或針對(duì)類住宅產(chǎn)品

我會(huì)分開兩邊看,我覺得還是會(huì)出一些政策,但是可能主要是針對(duì)非住宅的一些產(chǎn)品。

第一點(diǎn)剛才我提到,這一輪我理解政府的理念,應(yīng)該是要引導(dǎo)資金往正確的方向走。非住宅的物業(yè),商鋪也好,工業(yè)類型的也好,寫字樓也好,其實(shí)都是希望能夠作為一些商務(wù)活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的場(chǎng)所,這段時(shí)間政府可能希望更能夠正確引導(dǎo)這一系列物業(yè)類型的走向,使得我們深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的城市,能夠讓我們做實(shí)體經(jīng)濟(jì)的單位和機(jī)構(gòu)獲得一些更好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,在非政策住宅會(huì)有一些政策出現(xiàn)。

對(duì)于住宅來說,其實(shí)我覺得這一輪深圳可能會(huì)非常謹(jǐn)慎。其實(shí)多幾個(gè)限制中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真的會(huì)受不了,因?yàn)槲覀兌荚谠u(píng)論2015年深圳房?jī)r(jià)很急,最根本的原因之前的一些行政干預(yù)遺留下來的一些后果。如果深圳的住宅市場(chǎng)在繼續(xù)無限量做很多行政干預(yù),不排除它有一天稍微有一點(diǎn)松動(dòng)的時(shí)候又迎來反彈。

政策焦慮期,買還是等?

玉家雄:擔(dān)心一買房就出政策,是黑洞心態(tài)

大家如果真的是買來居住的話,其實(shí)什么時(shí)候都可以買。買房應(yīng)該當(dāng)做存錢的行為。從深圳這個(gè)地方來說的話,資產(chǎn)升值的機(jī)會(huì)還是比較高。

認(rèn)為政策一出房?jī)r(jià)就會(huì)跌的心態(tài),主要是因?yàn)樘孕耪吡?。深圳的政策?shí)施了那么多年,深圳的房?jī)r(jià)還不停地漲。很多人怕買了房之后就遇到政策,我會(huì)形容這種心態(tài)是黑洞心態(tài),所有人買股票都希望在最低的時(shí)候買,最高的時(shí)候出。在深圳現(xiàn)有的政策底下,你也不可能今天買,明天賣。

自用的話,我還是提倡大家可以買,如果買來投資我覺得還是需要有一些選擇。從過去的幾年情況,我們發(fā)現(xiàn)類住宅的資產(chǎn)升值很多時(shí)候是跟著漲,但是速度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有住宅那么大的,所以在這些方面是可以審慎考慮。

徐楓:二季度是自住客入市最佳時(shí)機(jī)

如果大家買的話,最好是考慮自住的需求。

因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在對(duì)商品住宅的定義,是資產(chǎn)泡沫。如果你是按照投資去買的話,很可能是接在調(diào)整期的高位?,F(xiàn)在很有可能是接盤的狀態(tài),還是建議自住。自住狀態(tài)最好時(shí)期就是第二季度,為什么?

因?yàn)檎哌€沒有出,市場(chǎng)是一個(gè)混沌的狀態(tài),一旦政策出來,最直接的就是有效供給會(huì)劇烈下跌?,F(xiàn)在70%的成交都是小業(yè)主對(duì)二手房的成交,所以政策面影響一定是小業(yè)主居多。而對(duì)開發(fā)商來說,政策一旦出了,開發(fā)商整個(gè)供應(yīng)的策略也有全面的調(diào)整,他也會(huì)觀望,整個(gè)供給也會(huì)下來。

所以就變成了供給下來,價(jià)格橫盤,到時(shí)候那個(gè)市場(chǎng)就是牛皮市的狀態(tài),要買就現(xiàn)在買,在政策沒有出來之前。

李宇嘉:深圳房?jī)r(jià)不會(huì)降

粵港澳大灣區(qū)的職能分布上,香港是金融中心,是面向全球的要素分配中心,深圳是創(chuàng)新中心,創(chuàng)新范圍和創(chuàng)新動(dòng)力最好的地方,這意味著這個(gè)城市的房?jī)r(jià)不會(huì)低。

這是人才聚集的地方,高房?jī)r(jià)是沒有辦法的。其實(shí)東亞國(guó)家,比如韓國(guó)的首爾、日本的東京、臺(tái)北,人口都集中在這些地方,整個(gè)國(guó)家最精銳的人才、創(chuàng)新的科技、前幾大企業(yè)都在這個(gè)地方,它的未來會(huì)怎么樣呢?東亞國(guó)家沒有一個(gè)說它的首都,或者首位城市房?jī)r(jià)是低的。

朱文策:房?jī)r(jià)上漲的根源在商品房供應(yīng)短缺

我愿意跟大家分享一下,從長(zhǎng)期的角度看,一二線城市它房?jī)r(jià)形成的機(jī)制是什么樣的。 調(diào)控的政策并沒有在長(zhǎng)期內(nèi)扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì),在深圳也好,在北上廣四大城市都能看到為什么會(huì)這樣?因?yàn)槲覀兊姆績(jī)r(jià)并沒有想象的那么嚴(yán)重。

現(xiàn)在一二線城市的并沒有強(qiáng)烈的資產(chǎn)泡沫,如果未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)到現(xiàn)在,像深圳8%的速度增長(zhǎng),那個(gè)泡沫可以被稀釋掉,這是從歷史角度看。從橫向角度看,我也沒有看哪個(gè)大城市管理自己的房?jī)r(jià),新加坡83%以上的人住在租屋里,但是新加坡的商品房目前最好的地方要比深圳貴多了,這是他們用80%住在租屋里實(shí)現(xiàn)的結(jié)果。

我們現(xiàn)在看香港,香港有50%的人擁有了住房,這是現(xiàn)在除了中國(guó)大陸以外,國(guó)際化大都市里面自由率最高的經(jīng)濟(jì)體。我們到了倫敦紐約、東京、首爾所有的城市,它的住房自有率都在50%以下,大部分人都在租房子。從橫向的角度看,沒有一個(gè)國(guó)家或者經(jīng)濟(jì)體很好地管理了它的房?jī)r(jià)不漲,但是這樣的加稅,嚴(yán)重稅費(fèi)有沒有阻止房?jī)r(jià)上漲?沒有。

深圳現(xiàn)在有1041萬套房,按照均存量來看,供需早就平衡了,為什么房?jī)r(jià)還要那么恐怖?因?yàn)橛?50萬套的房子是小產(chǎn)權(quán)房,商品房占了12%。你去跟香港對(duì)比你就可以看到深圳和香港在這個(gè)上面是不一樣的,深圳還有供應(yīng)短缺的問題,解決不了這個(gè)問題永遠(yuǎn)沒有辦法阻止房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲。

徐楓:深圳房?jī)r(jià)一定有泡沫

我們可以跟國(guó)際城市對(duì)標(biāo),但是為什么我們的房?jī)r(jià)要跟國(guó)際城市的對(duì)標(biāo)?前提是,我們的福利跟國(guó)際城市的福利對(duì)標(biāo)。

我現(xiàn)在跟大家說新加坡的福利房,保障性住房占整個(gè)住宅類商品50%以上,所以你商品房去到天價(jià),對(duì)中低階層沒有影響,在深圳你說我們的保障房占比是百分之多少,有資格跟新加坡對(duì)標(biāo)嗎?我覺得沒有。

第二個(gè)深圳沒有房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫,這個(gè)觀點(diǎn)我也表示不能認(rèn)同。我們說資產(chǎn)泡沫是用兩個(gè)數(shù)據(jù)來算出來的。第一個(gè)就是折現(xiàn),隨便說一個(gè)房子,它中間的租金折到現(xiàn)實(shí)中間差了800萬,你跟我說這個(gè)沒有泡沫,這個(gè)是不能接受。第二個(gè)房?jī)r(jià)收入比也好,或者住房負(fù)擔(dān)比也好現(xiàn)在是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出剛需的能力。深圳6萬多塊錢的房?jī)r(jià),你跟我說這個(gè)房?jī)r(jià)不高,沒有泡沫我覺得這個(gè)觀點(diǎn)也很難接受,我只想反駁這兩個(gè)。

臨深還能買嗎?

玉家雄:臨深值得考慮

一些發(fā)展得相對(duì)比較成熟的臨深區(qū)域,**蠻大的。五年前聽到是天方夜譚,但我身邊已經(jīng)有朋友、同事是這樣的情況,將來這個(gè)趨勢(shì)我相信會(huì)更明顯。在深圳賺錢,去到惠州、東莞買房,他們的經(jīng)濟(jì)承受能力肯定很高,也會(huì)帶動(dòng)那些地方的房?jī)r(jià)上漲,如果投資在合理,我相信現(xiàn)在買臨深的大部分是投資行為,現(xiàn)在還是值得考慮。

徐楓:臨深和租房都是理性的選擇

我是上海人,但是我沒有在上海買房子,我是在昆山買房子,昆山隸屬于蘇州,蘇州到上海的城市軌道的列車15分鐘一班車,比在上海買房子的成本要降很多。所以我建議如果你真的不是那么關(guān)心深圳的城市概念,你完全可以買在臨深片區(qū)。如果你是一個(gè)更理性的決策,是否能考慮接受租房。

常住公寓的供應(yīng)量在增加,租金比較穩(wěn)定,那是很好的租賃選擇。租賃沒有首付,租金就幾千塊錢,買房子現(xiàn)在隨便都是一百萬錢以上的,所以月供的錢何不拿來投資別的東西?我覺得作為大家現(xiàn)在時(shí)代的人,不要太局限于過去的老思路,非要買一個(gè)房子,做一個(gè)房奴,不同的時(shí)代有不同的策略,思想可以變一下。

李宇嘉:先上車后補(bǔ)票是比較好的購(gòu)買模式

近兩年很多大城市的年輕人都住在外圍,通勤一小時(shí)。但是在我們國(guó)家真不行,我們國(guó)家有最后一公里的問題。比如說地鐵修到了外圍,但是你在地鐵上的時(shí)間可能只用一個(gè)小時(shí),你可能上地鐵的時(shí)間要半個(gè)小時(shí),下地鐵的時(shí)間也要半個(gè)小時(shí),甚至超過半個(gè)小時(shí),這樣你通勤的實(shí)際時(shí)間是兩個(gè)小時(shí)。我相信我們政府還在努力,改善最后一公里的問題。

還有一個(gè)問題,大家在中心區(qū)工作,住在外圍,但是大家如果有能力,買深圳的房子沒什么問題。如果沒有能力可以住在龍華,你可以買一個(gè)小的,再換成大的,你可以買到特區(qū)外再到特區(qū)內(nèi)。先上車后改善,先有個(gè)站票再搞個(gè)坐票,必須有這樣的心態(tài)。到外圍買房沒有問題,通勤的效率會(huì)慢慢改善,住房有一個(gè)階梯性的住宅消費(fèi),這是比較好的購(gòu)買模式,謝謝大家。

朱文策:有三種物業(yè)可以考慮

一個(gè)是豪宅物業(yè),第二種物業(yè),學(xué)區(qū)房。深圳市是中國(guó)人口紅利最后一個(gè)享受的城市,因?yàn)榈浆F(xiàn)在為止深圳人平均年齡是34歲,是中國(guó)最年輕的城市。二胎政策放開之后,我們小學(xué)的數(shù)字接近100萬,這種增長(zhǎng)速度是非??植赖模敲磳W(xué)區(qū)房它在未來都是非常剛性的。雖然深圳的教育不怎么樣,但是因?yàn)槟愕娜丝谔嗔?,小孩的人口太多了,所以學(xué)區(qū)房一定會(huì)出現(xiàn)非常嚴(yán)厲的剛性。

第三類的物業(yè),剛才也提到了到臨深去買。臨深這個(gè)地方有很多坑,大家一定要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。我的建議是,一定要控制通勤時(shí)間在1小時(shí)左右,不要多,千萬不要說到1個(gè)半甚至2個(gè)小時(shí)。通勤時(shí)間是李博士談到的,門對(duì)門的時(shí)間,不是路上再多出來的時(shí)間。

Q&A問:總價(jià)200萬以內(nèi),買關(guān)外還是買惠州?

玉家雄:剛才這位觀眾也提到無論是自住以及投資,其實(shí)剛才你說的兩類,兩個(gè)選擇里面我毫不猶豫會(huì)跟你說肯定是買深圳的物業(yè)。

主要原因,如果自住,首先我假設(shè)你還在深圳上班,主要在深圳生活,你當(dāng)然是買深圳的物業(yè)可能會(huì)比較方便,買臨深怎么改善也好,也不如在深圳方便。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為半投資的市場(chǎng),將來從投資的角度,全世界都普遍出現(xiàn)錢聚集的地方,資產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)升值的相對(duì)比較有保障,所以從投資的角度我也會(huì)建議你還是買深圳的物業(yè)。

問:東莞和惠州的投資價(jià)值有多大?

李宇嘉:從國(guó)家的政策上,從去年底開始,一直到現(xiàn)在對(duì)樓市的政策就是,要疏導(dǎo)熱點(diǎn)城市的需求到周邊。深圳和東莞惠州的軌道交通規(guī)劃已經(jīng)有了,大家規(guī)劃了很多條,到莞惠的軌道交通也已經(jīng)開工了,政策上是鼓勵(lì)大家去周邊買房,大政策是這樣。未來的樓市屬于都市圈,在政策上是毫無疑問的。

東莞還是比惠州好一點(diǎn)點(diǎn),東莞來講,它的制造業(yè)比惠州好一些,惠州經(jīng)過上世紀(jì)90年代樓市泡沫,到現(xiàn)在還是受很大的影響。那一波樓市泡沫,大家可能不太研究這個(gè),那波樓市泡沫也是中國(guó)制造業(yè)發(fā)展最火熱的一段時(shí)間,也就是說中國(guó)制造業(yè)90年代和2010年,這20年是發(fā)展最好的,惠州就是因?yàn)槟菚?huì)兒的樓市泡沫,它的制造業(yè)就不行了。制造業(yè)有基礎(chǔ)設(shè)施,所以還是傾向東莞更好一點(diǎn)。

貸款會(huì)有記錄,是否還能先上車再補(bǔ)票?

玉家雄:其實(shí)這個(gè)命題是一個(gè)偽命題,如果你今天具備買一百平米的能力當(dāng)然買一百平米。以往這個(gè)命題我們更多假設(shè)錢僅僅購(gòu)買小戶型,先買個(gè)站票及如果這個(gè)城市的房?jī)r(jià),我可以不停地去換更大的一些戶型。

剛才這位觀眾的提到的想法我覺得應(yīng)該對(duì)我們換的頻率,換的次數(shù)可能有更多的影響。剛才我們的徐總也提到,下來的一些政策的導(dǎo)向是改首付,改按揭的周期。你第一套房要升值的幅度可能更大,你才有能力去換第二套房。希望我們能夠把購(gòu)房的時(shí)間盡快,能夠完成第一套房子的購(gòu)買,才可以享受整個(gè)里面資產(chǎn)升值的紅利。

現(xiàn)在公寓還能買嗎?

朱文策:我自己對(duì)公寓設(shè)計(jì)的制度不太認(rèn)同。但是我們對(duì)這些商務(wù)公寓是不承認(rèn)的居住功能,如果承認(rèn)就要提供教育資源,現(xiàn)在我們的商務(wù)資源沒有這些,如果從我對(duì)公寓現(xiàn)在的理解,是貨幣推動(dòng)型。

在買公寓這一塊,好的地段當(dāng)然可以買,因?yàn)樗膶?duì)于你來講不占名額。如果有閑散資金做投資當(dāng)然可以做這種投資,整體上假如認(rèn)同它是居住類的,在深圳這樣大的供求關(guān)系大的理解中,我不認(rèn)為它有太大的風(fēng)險(xiǎn),但是有一點(diǎn)要注意,你的資金成本和你的月供能力。公寓的稅費(fèi)和居住是不一樣的。在稅費(fèi)這一塊一定要考慮清楚。


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