隨著調(diào)控措施不斷收緊，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，成交量和成交價(jià)格雙雙出現(xiàn)下降。近期，北京商報(bào)記者走訪(fǎng)多家房地產(chǎn)中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)，部分門(mén)店的交易量甚至下降了80%左右。值得一提的是，在二手房市場(chǎng)遇冷的情況下，有房地產(chǎn)中介開(kāi)始自發(fā)對(duì)在售房屋進(jìn)行“限價(jià)”，即對(duì)于報(bào)價(jià)較高的房屋進(jìn)行下架，部分區(qū)域二手房源下架率超過(guò)50%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中介機(jī)構(gòu)自發(fā)“限價(jià)”的行為是在市場(chǎng)下行情況下的一種無(wú)奈選擇，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，北京二手房市場(chǎng)將保持量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

　　來(lái)自中介的限價(jià)電話(huà)

　　近日，王先生接到中介公司經(jīng)紀(jì)人的電話(huà)。經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)，王先生報(bào)盤(pán)出售的房屋價(jià)格過(guò)高，建議下調(diào)報(bào)價(jià)，如果王先生堅(jiān)持不下調(diào)價(jià)格，中介公司會(huì)對(duì)該房屋進(jìn)行“下架”處理，公司官網(wǎng)及App上將不會(huì)對(duì)該房屋進(jìn)行任何信息推廣。

　　據(jù)王先生介紹，他出售的房屋在朝陽(yáng)區(qū)十里堡區(qū)域，一套60平方米的兩居室，報(bào)價(jià)430萬(wàn)元。上述經(jīng)紀(jì)人在電話(huà)中稱(chēng)，目前該區(qū)域兩居室市場(chǎng)成交價(jià)不超過(guò)7萬(wàn)元/平方米，王先生的房屋單價(jià)有些高，同時(shí)房本下發(fā)至今不足五年，稅費(fèi)較高，因此建議王先生下調(diào)房屋價(jià)格。

　　“因?yàn)槲沂菗Q房，賣(mài)掉十里堡的房子后，去西邊買(mǎi)一套。因?yàn)樾抡笫赘侗壤奶岣?，也并不急于換房?！蓖跸壬蛴浾弑硎荆麤](méi)有接受中介公司下調(diào)房屋價(jià)格的建議，目前他所出售的房屋已經(jīng)被“下架”。

　　據(jù)了解，近日，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，北京市各小區(qū)在中介掛牌的房源都將按照指導(dǎo)價(jià)來(lái)進(jìn)行調(diào)整，中介正在與業(yè)主溝通，或者按照要求調(diào)價(jià)，或者調(diào)整房源類(lèi)別不再公開(kāi)掛牌顯示。對(duì)此，北京商報(bào)記者從北京市各大中介機(jī)構(gòu)處了解到，政府部門(mén)并未下發(fā)相關(guān)通知，市場(chǎng)中存在的“限價(jià)”行為是中介機(jī)構(gòu)自發(fā)進(jìn)行的。

　　此外，并非北京市所有區(qū)域的二手房源都在進(jìn)行“限價(jià)”操作，一些此前價(jià)格漲幅較高或者目前成交幾乎凍結(jié)的區(qū)域會(huì)有中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行“限價(jià)”。

　　據(jù)鏈家北京相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從4月20日起，北京鏈家要求所有門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人對(duì)于委托30天內(nèi)業(yè)主要求漲價(jià)的房源，不予在鏈家網(wǎng)、鏈家App以及任何外網(wǎng)端口推廣。房源包括北京鏈家的所有二手房業(yè)務(wù)，對(duì)于違反規(guī)定的鏈家經(jīng)紀(jì)人、店經(jīng)理等員工，北京鏈家均嚴(yán)懲不貸。

　　市場(chǎng)下行的選擇

　　“‘3·17’新政出臺(tái)后，政府部門(mén)相繼出臺(tái)一系列樓市調(diào)控措施，對(duì)二手房市場(chǎng)影響極大。目前，二手房市場(chǎng)成交量下滑明顯，這也是我們進(jìn)行‘限價(jià)’的主要原因?！背?yáng)區(qū)十里堡區(qū)域一家中介公司門(mén)店經(jīng)紀(jì)人如是說(shuō)。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，北京市二手房共網(wǎng)簽8096套，環(huán)比3月下半月下降51.4%，同比2016年4月上半月下降37.4%。這意味著，調(diào)控加碼后，北京二手房市場(chǎng)成交量跌幅過(guò)半。北京商報(bào)記者走訪(fǎng)多個(gè)區(qū)域發(fā)現(xiàn)，部分區(qū)域的二手房成交量跌幅甚至近80%。

　　“‘限價(jià)’是二手房中介在市場(chǎng)下行背景下的無(wú)奈選擇。盡管‘限價(jià)’會(huì)導(dǎo)致多數(shù)房源被下架，但是這也會(huì)在一定程度上盤(pán)活區(qū)域內(nèi)二手房屋的成交量?！?朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)一家中介公司門(mén)店負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者。

　　上述人士進(jìn)一步解釋稱(chēng)，一方面，“限價(jià)”行為會(huì)對(duì)不接受下調(diào)價(jià)格建議的房屋進(jìn)行“下架”處理，只對(duì)區(qū)域內(nèi)價(jià)格合理的房屋進(jìn)行推廣，在此情況下，區(qū)域內(nèi)再新增掛牌出售的房源時(shí)，可以參考未下架房屋的報(bào)價(jià)，這樣能有效控制區(qū)域內(nèi)二手房屋的報(bào)價(jià);另一方面，盡管市場(chǎng)成交出現(xiàn)明顯下滑，但總體來(lái)看，購(gòu)房需求仍然存在，通過(guò)“限價(jià)”來(lái)把控區(qū)域房?jī)r(jià)，當(dāng)區(qū)域內(nèi)房屋價(jià)格低于周邊房屋價(jià)格時(shí)，形成的價(jià)格洼地自然會(huì)吸引需求流入，因此“限價(jià)”也有利于盤(pán)活區(qū)域內(nèi)二手房市場(chǎng)的成交。

　　不過(guò)，“限價(jià)”也導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)在售房源明顯減少。以十里堡區(qū)域?yàn)槔?，北京商?bào)記者查詢(xún)某中介公司官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，十里堡北里社區(qū)目前僅有5套在售房源，而此前該小區(qū)的在售房源大約為20套;更為驚人的是，八里莊南里社區(qū)在售房源僅剩1套，此前在售房源數(shù)量有十幾套。

　　成交低迷將持續(xù)

　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房產(chǎn)中介自發(fā)“限價(jià)”，導(dǎo)致高價(jià)房源被迫下架，剩余在售的房屋“性?xún)r(jià)比”較高，避免高價(jià)報(bào)盤(pán)房屋擾亂市場(chǎng)秩序，因此，這種自發(fā)的“限價(jià)”行為也是執(zhí)行北京市政府房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策，在一定程度上有利于規(guī)范市場(chǎng)。

　　同時(shí)，市場(chǎng)下行通道已經(jīng)打開(kāi)，并會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，3月17日開(kāi)始，北京市出臺(tái)一系列力度空前的樓市調(diào)控政策，導(dǎo)致此前較熱的北京樓市開(kāi)始轉(zhuǎn)向。從4月上半月市場(chǎng)的實(shí)際交易情況來(lái)看，新增購(gòu)房需求量在持續(xù)減少，實(shí)際簽約量環(huán)比也出現(xiàn)50%左右的跌幅。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，政策仍會(huì)持續(xù)收緊，北京二手房市場(chǎng)成交量仍將持續(xù)低迷。

　　此外，從2016年“9·30”新政的收緊到2017年“3·17”新政的再收緊，包括北京在內(nèi)的全國(guó)重點(diǎn)一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來(lái)一輪深度調(diào)整期，在交易量大幅回落的同時(shí)，房?jī)r(jià)也將迎來(lái)回調(diào)。

　　北京一家大型房產(chǎn)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，北京二手房市場(chǎng)在成交量下滑的同時(shí)，成交價(jià)格也開(kāi)始松動(dòng)。一方面，整體來(lái)看，新增房源掛牌價(jià)格略微降低;另一方面，二手房議價(jià)空間正在明顯擴(kuò)大。目前二手房調(diào)價(jià)中，降價(jià)房源占比為60%以上，較調(diào)控前增長(zhǎng)近40個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)隨著帶看量的減少和調(diào)控影響的深入，業(yè)主預(yù)期將會(huì)進(jìn)一步回落。