據(jù)市場消息，銀監(jiān)會近期要求信托公司控制向房地產行業(yè)提供融資的行為，監(jiān)管要求重點針對房地產行業(yè)以及其他產能過剩行業(yè)。

為抑制房地產的過熱發(fā)展，監(jiān)管部門自去年起已經出臺了一系列調控政策，這些調控措施從規(guī)范房地產企業(yè)的拿地行為到房產銷售端的限購限貸等方面不一而足。

在此之前，為限制流入房地產行業(yè)的資金，監(jiān)管部門已經相繼出臺了諸如限制房地產企業(yè)股市再融資、債券融資以及針對流入房地產行業(yè)的銀行理財產品和私募房地產基金的監(jiān)管力度。自去年下半年起，上市房地產企業(yè)的股市再融資發(fā)行幾乎銷聲匿跡，債市融資金額暴跌。

市場人士表示，房地產信托發(fā)行金額在2013、2014年出現(xiàn)激增，此后因針對房地產的直接融資監(jiān)管松動而式微，但隨著去年房地產的調控政策再次回歸，房地產信托資金再次出現(xiàn)上升勢頭。

一家房地產企業(yè)的財務人士指出，針對房地產信托的監(jiān)管一直存在，只是在近兩年來的房地產政策寬松期內對違規(guī)資金的查處力度較小，如今隨著各部門加強金融監(jiān)管以及對房地產的調控力度加大，進入房地產領域的信托資金可能面臨監(jiān)管升級，中小房地產企業(yè)的融資渠道將進一步受限。

據(jù)人民網記者了解，在本月初召開的信托監(jiān)管工作會上，銀監(jiān)會信托監(jiān)督管理部就指出，房地產信托的信用風險呈上升趨勢。

據(jù)該監(jiān)管部門的數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，房地產信托余額1.64萬億元，同比增長18.29%。但監(jiān)管層認為，考慮到部分資金繞道投放至房地產領域，房地產信托的實際規(guī)?？赡芨?。

而就信托的風險而言，房地產行業(yè)的占比較大。截至2016年底，全行業(yè)房地產信托風險資產余額382億元，占全部信托風險資產比例的32%;風險率2.32%，比年初上升0.02個百分點。

監(jiān)管層指出，存續(xù)房地產信托風險項目，主要集中于二三線城市、民營房地產商以及商業(yè)地產項目，其中主動管理類信托占比超過6成。

監(jiān)管層認為，房地產信托的風險主要為集中度、合規(guī)和法律三個方面：

集中度風險：1)投向區(qū)域集中于熱點城市。存續(xù)期房地產信托項目中，投向16個熱點城市的信托資產超過53%;2)大客戶風險較為突出。47家信托公司向某大型房地產集團提供融資，本年新設905億元，占全行業(yè)新設房地產信托10%;3)部分信托公司房地產信托業(yè)務占比較高。8家信托公司房地產信托占比超過20%，最高80%。

合規(guī)風險：1)突破房地產企業(yè)資質要求。通過明股實債、產品嵌套、有限合伙、私募基金等向不滿足“四、三、二”要求的房地產項目發(fā)放信托貸款(注：四三二分別指四證齊全、30%自有資金和開發(fā)企業(yè)具有2級以上資質);2)投向建筑業(yè)等行業(yè)的信托資金被挪用于房地產開發(fā);3)突破結構化房地產信托業(yè)務杠桿比例不得超過3:1的要求;4)通過產品嵌套規(guī)避凈資本監(jiān)管;5)為其他機構發(fā)放購房首付貸提供便利。

而在法律風險方面，監(jiān)管部門重點提及了“明股實債”類業(yè)務所面臨的風險上升。監(jiān)管層指出，近期，法院關于某信托公司與房地產公司破產債權確認糾紛案的民事判決認定信托公司獲得房地產企業(yè)股東資格后不應再享有對該企業(yè)的破產債權，導致依附于債權的擔保措施落空，故“明股實債”類業(yè)務面臨的法律風險明顯上升。

同時，信托公司開展“明股實債”信托業(yè)務，意在規(guī)避監(jiān)管或公司內部審查標準，由于降低了風控要求，相關項目面臨的信用風險相對較高。

監(jiān)管層還列舉了相關的案例對房地產信托的風險進行分析。比如，在案例一中，信托公司與房地產中介合作發(fā)放個人貸款。產業(yè)基金投資管理公司與房地產中介合作成立住房金融科技平臺推介個貸客戶，使用產業(yè)基金籌集到的資金，通過某信托公司房屋消費金融系列信托產品發(fā)放個人貸款，資金可能用于支付個人購房款。此外監(jiān)管層還提到了信托公司幫助P2P配資并發(fā)放小額貸款的案例。

監(jiān)管層指出，此類案例存在的問題為，中介機構由于缺乏相應的貸款資質或籌資功能，往往將信托產品作為融資渠道或放款通道，以突破其不能直接開展貸款等金融業(yè)務的限制。

但這類業(yè)務資金的用途和流向不清晰，結構化產品杠桿比例較高，合規(guī)及風險管理不足，客戶的推介、審核、貸后管理由中介機構負責，而中介機構合規(guī)意識和風險管理能力相對薄弱，此類產品投資者眾多，一旦發(fā)生風險，容易引發(fā)投資者糾紛事件。

根據(jù)銀監(jiān)會本月初出臺的銀行業(yè)風險防控工作通知的要求，要堅持分類調控、因城施策，防范房地產領域風險。

就強化房地產風險管控的具體內容而言，銀監(jiān)會要求，銀行業(yè)金融機構要建立全口徑房地產風險監(jiān)測機制。將房地產企業(yè)貸款、個人按揭貸款、以房地產為抵押的貸款、房地產企業(yè)債券，以及其他形式的房地產融資納入監(jiān)測范圍，定期開展房地產壓力測試。加強房地產業(yè)務合規(guī)性管理，嚴禁資金違規(guī)流入房地產領域。

同時，各級監(jiān)管機構要重點關注房地產融資占比高、貸款質量波動大的銀行業(yè)金融機構，以及房地產信托業(yè)務增量較大、占比較高的信托公司。