在房價面前虛弱的你歇斯底里，買不起正品，難道不可以買“贗品”嗎?一樣的使用功能，房子是用來住的，不是用來炒的。這句話，更是把買賣小產(chǎn)權(quán)中間商們的底氣撐上了天。

似乎買賣小產(chǎn)權(quán)已經(jīng)不再是一個法律問題，而是一個心理與數(shù)學(xué)問題：“昂貴的商品房、年年上漲的房租與小產(chǎn)權(quán)間的巨大價差，以及法不責(zé)眾年代，我諒你不敢強拆我的房?”

但只要訴上法院，這很可能是一場雙失的游戲。

廣東首譽律師事務(wù)所律師吳軍亮，整理了近年來11個“綠本"私宅小產(chǎn)權(quán)房買賣案例，現(xiàn)實告訴我們，這是一場無論買家還是賣家都無法安心的交易。你最終會發(fā)現(xiàn)，在這場游戲中，自己不是逃離高房價的勝利者，而有可能是命運的戲弄者。

業(yè)主不單面臨返還購房款的風(fēng)險，還要支付到手的購房款的利息，還要貼上買家的裝修費以及各種買家為你房子所付出的費用。而作為買方，除了返還私宅的風(fēng)險，還要付房子的使用費。

不是所有的小產(chǎn)權(quán)房都是綠本房

如今在小產(chǎn)權(quán)房交易市場常見的是“綠本”私宅的買賣。值得注意的是，不是所有小產(chǎn)權(quán)房都有“綠本”?！熬G本”產(chǎn)權(quán)人可按照規(guī)定辦理“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)，但不是所有“綠本”私宅都可轉(zhuǎn)為紅本。

在深圳，所謂“綠本”私宅大多是指早期原村民或非原村民單獨或合作在原集體土地上建造的，并經(jīng)歷史遺留處理后予以確權(quán)發(fā)證的非商品性質(zhì)住宅，該類住宅的產(chǎn)權(quán)證書是綠色的，因此常被稱為“綠本”私宅。

先來看一個實例：

2006年5月，曾亮與黃庭簽訂《私宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定曾將其位于深圳市寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)新橋村洋下四區(qū)的私宅轉(zhuǎn)讓給黃某，轉(zhuǎn)讓價格為163萬元。協(xié)議簽訂后，曾向黃交付了涉案私宅，黃則向曾支付了購房款163萬元，并開始對涉案私宅進行裝修。后因無法辦理過戶登記手續(xù)，黃將曾訴至法院，要求曾返還購房款，支付利息，并賠償裝修費。

另經(jīng)法院查明，涉案私宅于2004年取得了“綠本”房地產(chǎn)證，登記的土地用途為鄉(xiāng)村居住自留用地，且注明涉案私宅屬非市場商品房。

2013年7月，審理法院作出判決，以涉案私宅依法不得買賣為由認定《私宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，并判令曾向黃返還購房款并按照央行同期貸款利率支付利息，同時向黃賠償裝修損失;黃則向曾返還涉案私宅，同時按照指導(dǎo)租金標準向曾某支付房屋占有使用費。

這個案例屬于近年來深圳“綠本”私宅買賣的典型案例。

“綠本”私宅買賣的主要法律風(fēng)險

1賣方面臨返還購房款的風(fēng)險

《合同法》第58條規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，當事人應(yīng)當予以返還。在“綠本”私宅買賣關(guān)系中，賣方因買賣合同不當取得了買方支付的購房款，因此該買賣合同被認定無效后，應(yīng)當向買方返還該購房款，列表11件案例中有9件案例的裁判文書在認定涉案私宅買賣合同無效的同時，還判令賣方將購房款(或定金)返還給買方。由此可見，賣方面臨著合同被認定無效且需向買方返還購房款的風(fēng)險。

2賣方面臨支付購房款利息的風(fēng)險

前述《合同法》第58條還規(guī)定，合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。“綠本”私宅買賣合同被認定無效后，買方的損失主要是購房款被賣方占用期間的利息損失，司法實踐中一般是按照央行同期貸款利率計算該利息損失，列表11件案例中有7件的裁判文書判令賣方需按照央行同期貸款利率向買方支付利息。因此，就賣方而言，還面臨著需向買方支付占用購房款期間利息的風(fēng)險。

3賣方面臨賠償裝修損失的風(fēng)險

買方因合同無效遭受的損失除了購房款利息外，如買方接收涉案私宅后對其進行裝修的，則裝修花費也可以認為是買方所遭受的損失，例如(2013)深寶法民三初字第167號案的裁判文書即認定買方對涉案私宅的裝修花費也屬于合同無效的損失，并據(jù)此判令賣方應(yīng)當按照裝修的評估價值向買方賠償裝修損失。因此，除上列返還購房款和支付利息等風(fēng)險外，賣方還面臨向買方賠償裝修等損失的風(fēng)險。

4買方面臨返還私宅的風(fēng)險

與賣方因“綠本”私宅買賣合同不當取得買方購房款相對應(yīng)，買方則不當取得了涉案私宅，根據(jù)前述《合同法》第58條的規(guī)定，買方應(yīng)當予以返還，例如所附11件案例中有3件的裁判文書在認定合同無效的同時，判令買方應(yīng)當向賣方返還涉案私宅。因此，買方面臨著合同被認定無效并向賣方返還涉案私宅的風(fēng)險。

5買方面臨支付房屋占有使用費的風(fēng)險

“綠本”私宅買賣合同被認定無效后，賣方的損失主要是因涉案私宅被買方占用期間的損失，就該損失的賠償金司法實踐中一般稱為“房屋占有使用費”，并參照政府公布的房屋租賃指導(dǎo)租金標準計算，例如(2013)深寶法民三初字第167號案和(2014)深寶法民三初字第918號案的裁判文書均認定買方應(yīng)當參照房屋租賃指導(dǎo)租金標準向賣方支付房屋占有使用費。因此，除需返還涉案私宅外，買方還需面臨支付房屋占有使用費的風(fēng)險。

以下為法院在“綠本”私宅買賣糾紛案件的兩大裁判思路，關(guān)鍵是吳軍亮律師給出了防控建議，值得細看：

1認定買賣合同無效，并判令雙方相互返還財產(chǎn)并賠償損失。

上述11件案例中有10件的裁判文書均認定涉案“綠本”私宅買賣合同無效，例如(2015)深中法房終字第1418號案的裁判文書認為涉案房屋“用途為私宅，土地用途為鄉(xiāng)村居住自留用地，而非商品房。根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，該房屋不允許自由轉(zhuǎn)讓”，因此認定涉案買賣合同屬無效合同。

另外，大部分案例的裁判文書均根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定的無效合同處理原則，判令雙方相互返還涉案私宅和購房款(或定金)，例如(2014)深寶法民三初字第918號案的裁判文書判令賣方向買方返還購房款，同時判令買方向賣方返還涉案私宅;部分案例的裁判文書還就合同無效的損失及其承擔(dān)問題進行了認定，例如(2013)深寶法民三初字第167號案的裁判文書認為雙方應(yīng)當按照過錯承擔(dān)因合同無效產(chǎn)生的損失，遂判令賣方向買方返還購房款的同時，還應(yīng)當向買方支付購房款利息并賠償買方的裝修損失，買方則需向賣方返還涉案私宅的同時，還需向賣方支付房屋占有使用費。

2以加建部分合法性未經(jīng)行政機關(guān)處理為由，駁回起訴。

所附11件案例中有1件，即(2013)深中法房終字第1756號案的裁判文書未對涉案“綠本”私宅買賣合同的效力等實體問題進行認定，理由是該案賣方訴請確認合同無效，而根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，合同無效應(yīng)對合同無效造成的損失進行處理，本案因賣方交付涉案私宅后，買方對其進行了加建，現(xiàn)加建部分未向行政主管部門報批報建，該加建部分的合法性未經(jīng)行政主管部門處理，所以合同無效的損失無法確定。據(jù)此，該案裁判文書從程序上駁回了賣方的起訴，而未就涉案合同效力等問題進行實體認定。

“綠本”私宅買賣法律風(fēng)險的防控建議

如前所述，司法實踐中一般會認定“綠本”私宅買賣合同為無效合同，雙方都面臨相互返還財產(chǎn)并承擔(dān)損失的風(fēng)險，因此本文不建議當事人進行“綠本”私宅買賣，確需買賣的，就買方而言，建議要求賣方(權(quán)利人)按照規(guī)定辦理“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)，將“綠本”私宅變更為商品性質(zhì)后，再進行買賣或至少將“綠轉(zhuǎn)紅”約定為賣方的義務(wù)或合同生效的條件;就賣方而言，則建議在確定交易價格時，充分考慮辦理“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)的各項成本。

對于“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)的具體辦理途徑，如符合條件，雙方可按照《〈深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》等規(guī)定辦理，并據(jù)以測算補繳地價等成本。

值得提醒的是小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，是一個長到讓無論買家還是賣家都感到不安的過程。但資深媒體人朱文策認為，由于二元土地制度導(dǎo)致的問題，小產(chǎn)權(quán)房和商品房存在巨大的價差，買小產(chǎn)權(quán)房是擋不住的暗涌。