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社科院原所長(zhǎng)六問(wèn)樓市::房?jī)r(jià)下降前景就那么美好?

2017年5月9日     來(lái)源:中國(guó)網(wǎng)      編輯:chenyue      繁體
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由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社主辦的2017年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布會(huì)將于5月9日上午9:30在中冶大廈9層會(huì)議室(北京朝陽(yáng)區(qū)曙光西里28號(hào))召開(kāi)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)、研究員牛鳳瑞對(duì)中國(guó)樓市提出六

由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社主辦的2017年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布會(huì)將于5月9日上午9:30在中冶大廈9層會(huì)議室(北京朝陽(yáng)區(qū)曙光西里28號(hào))召開(kāi)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)、研究員牛鳳瑞對(duì)中國(guó)樓市提出六個(gè)問(wèn)題,同時(shí)他表示,這些理論問(wèn)題不解決,中國(guó)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立就無(wú)從談起。

文字實(shí)錄:

牛鳳瑞:

各位同志,各位朋友,今天每年一度的皮書(shū)發(fā)布會(huì),對(duì)我來(lái)說(shuō)有兩個(gè)特點(diǎn):第一個(gè)特點(diǎn),我有一篇文章投稿了,他們用了;第二個(gè)特點(diǎn)就是今天讓我第一個(gè)發(fā)言。為了節(jié)省大家的時(shí)間,稿子印了大家看就行了。我今天把我有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)研究的一些思想方法給大家作簡(jiǎn)單的匯報(bào)

新一輪樓市調(diào)控在繼續(xù),今年的樓市走勢(shì)如何大家都很關(guān)注。樓市走勢(shì)有其存在的歷史延續(xù)性,展望今年的樓市首先要看看以往樓市發(fā)生了什么。我們首先看看去年的樓市回顧。去年的樓市總體態(tài)勢(shì)我用三句話來(lái)概括:一、市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)再創(chuàng)歷史新高;二、年內(nèi)市場(chǎng)波動(dòng)再創(chuàng)最大波幅;三、政策調(diào)控創(chuàng)最短周期,不到一年,政策又回到了原點(diǎn)。

去年的樓市又是以往五年、十年,甚至十幾年我們市場(chǎng)矛盾積累演化的結(jié)果。以往十幾年中國(guó)的樓市總體態(tài)勢(shì)也可以有三句話來(lái)概括:一、樓市泡沫漲而不破。二、樓市拐點(diǎn)來(lái)而復(fù)返。三、房?jī)r(jià)調(diào)控不降反升。這三句話可以概括我們十幾年的中國(guó)樓市的總體態(tài)勢(shì)。樓市的信息有月度、季度、年度的同比、環(huán)比變化,又有結(jié)構(gòu)性的區(qū)域性變化。這些變化對(duì)于市場(chǎng)主體具有決策參考價(jià)值,但是如果進(jìn)行宏觀政策的調(diào)整,主要應(yīng)該依據(jù)樓市的長(zhǎng)期變化和走勢(shì)。這是兩個(gè)思維邏輯的起點(diǎn)。所以我一直主張,我們的藍(lán)皮書(shū)不僅要為樓市交易主體和短期的政策調(diào)整提供貢獻(xiàn)智慧,更要為政策的長(zhǎng)遠(yuǎn)調(diào)整,特別是建立長(zhǎng)效機(jī)制提供相應(yīng)的方案選擇。這是我講的第一個(gè)觀點(diǎn)。

第二,今年的樓市展望。今年樓市是去年樓市的延續(xù),由于我們的思維和體制的慣性,今年的樓市依然是政策市,樓市走勢(shì)的方向盤(pán)依然掌控在政府之手,政策依然對(duì)樓市發(fā)揮關(guān)鍵性的影響。而政策實(shí)施的成本與效果的比較,對(duì)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)揮著何種作用依然是人制互建。分類(lèi)調(diào)控、因城施策雖然已經(jīng)成為共識(shí),但是以調(diào)控房?jī)r(jià)為中心,以遏制炒房為重點(diǎn)的政策目標(biāo)依然繼續(xù)。過(guò)度依賴(lài)行政手段的調(diào)控方式依然大行其道,急于達(dá)到調(diào)控目的的政策密集出臺(tái),力度不斷加大,也依然是一種主流的認(rèn)識(shí)。但是房?jī)r(jià)理性回歸,回歸到何處?何為理性?控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,何為過(guò)快?量的界限在哪里?如何把握相應(yīng)相關(guān)的力度和節(jié)奏?依然眾說(shuō)紛紜,莫衷一是。

“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”,重申房子的基本功能和屬性,這是常識(shí)。但是房子具有居住和保值增值的雙重功能也是事實(shí),也是常識(shí),炒房的前提是房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,炒房的動(dòng)力在于有錢(qián)可賺,未炒房子的最后接盤(pán)者還是用來(lái)住的。由于對(duì)樓市客觀規(guī)律和房地產(chǎn)的性質(zhì)、特點(diǎn)、定位、基本功能等缺乏理論上的共識(shí),中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)的建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,穩(wěn)定市場(chǎng)供求預(yù)期依然是一個(gè)美好的愿望,年度取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的可能性不大。由于樓市基本面還沒(méi)有發(fā)生根本性的變化,估計(jì)今年下半年樓市總體上將強(qiáng)烈觀望,量制價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。但是不同區(qū)域表現(xiàn)會(huì)有很大的不同,我們的一線城市和熱點(diǎn)地區(qū)由于強(qiáng)力調(diào)控樓市將量跌價(jià)穩(wěn),以二線城市為代表的區(qū)域性中心城市,樓市的量?jī)r(jià)穩(wěn)中有升,將是大概率的事件,庫(kù)存較大的三、四線城市去庫(kù)存壓力依然山大,但是價(jià)格大幅度下降的概率極小。這是我對(duì)今年市場(chǎng)的一個(gè)判斷。

對(duì)于地價(jià)來(lái)說(shuō),中國(guó)的樓市地價(jià)將維持高位,無(wú)論怎么調(diào)控恐怕不會(huì)有大的改變。市場(chǎng)分化、企業(yè)重組并購(gòu)的勢(shì)頭不減,行業(yè)的集中度持續(xù)上升。我國(guó)樓市的這種年度態(tài)勢(shì)和多年走勢(shì)表明一個(gè)基本真理或者一個(gè)基本事實(shí),行政的力量往往扭不過(guò)市場(chǎng)的力量,調(diào)控政策的方向與市場(chǎng)規(guī)律相吻合才能發(fā)揮事半功倍的效果,否則很難達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

最后一個(gè)觀點(diǎn),樓市需要理清幾個(gè)深層次的思考,樓市健康穩(wěn)定的發(fā)展是全國(guó)上下的共同愿望,建立房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制也是中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)的目標(biāo),欲達(dá)此目的,前提是理清相關(guān)的理論問(wèn)題,達(dá)到思想認(rèn)識(shí)的共識(shí)。我提六個(gè)問(wèn)題:

第一,中國(guó)房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟(jì)還是實(shí)體經(jīng)濟(jì),我們很多大人物高層決策者仍然認(rèn)為是虛擬經(jīng)濟(jì)。中國(guó)的樓市與股市等同嗎?房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)否按照西方的理論進(jìn)行調(diào)控?這是我們需要解決的。為什么各行各業(yè)市場(chǎng)交易火爆都會(huì)受到不同程度的歡迎和吹捧,至少不會(huì)被輿論圍剿。唯獨(dú)樓市成為例外,這很令人深思。

第二,從防止資產(chǎn)泡沫關(guān)注民生的角度,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲應(yīng)該受到政策的限制。但中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因何在?能否控制?房?jī)r(jià)上漲與房?jī)r(jià)下降何者對(duì)于中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響意味著更不可控的風(fēng)險(xiǎn),這個(gè)思想影響明確。難道房?jī)r(jià)下降的前景就那么美好?那么令人向往?值得我們政策的不遺余力?

第三,中國(guó)的房子夠住了嗎?夠住的標(biāo)準(zhǔn)在哪?炒房是中國(guó)樓盤(pán)需求的主體嗎?控制炒房的鑰匙是限嗎?賤買(mǎi)貴賣(mài)在各行業(yè)均被允許,房地產(chǎn)例外的依據(jù)何在?

第四,樓市與金融安全密切相關(guān),但是中國(guó)金融安全的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于樓市嗎?或者說(shuō)中國(guó)金融安全的風(fēng)險(xiǎn)防范主陣地是在樓市還是在金融機(jī)構(gòu)本身?

第五,農(nóng)村土地入市或者是農(nóng)村經(jīng)營(yíng)型建設(shè)用地入市能夠解決中國(guó)樓市的困局嗎?中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)型建設(shè)用地或者農(nóng)村土地入市將產(chǎn)生何種關(guān)聯(lián)性影響?

第六,房地產(chǎn)政策與住房政策有何種關(guān)系??jī)烧叩韧瑔幔孔鳛楫a(chǎn)業(yè)政策的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該或者能否擔(dān)負(fù)起作為社會(huì)政策、住房政策的全部責(zé)任嗎?

這種理論問(wèn)題不解決,中國(guó)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立就無(wú)從談起。謝謝。

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