前幾日，北京、上海、深圳相繼出現(xiàn)首套房貸款利率大幅上調(diào)的新聞，部分銀行首套房貸款利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍，二套房為1.2倍。

這股風(fēng)吹到了杭州。昨天，記者從杭州多家銀行了解到，從6月開始，首套房利率優(yōu)惠基本取消，大多執(zhí)行基準(zhǔn)利率。個別銀行首套房貸款利率上升到1.1倍，二套房利率則上浮至1.2倍。

首套房貸款利率又上浮

錢報記者上個月還寫過一篇新聞，首套房房貸利率優(yōu)惠縮減至9.5折，個別銀行變成基準(zhǔn)利率。一個月過后，情況又變了。

記者聯(lián)系了交通銀行、光大銀行等杭州七八家主要銀行，大多數(shù)目前首套房房貸已執(zhí)行基準(zhǔn)利率，且房貸額度緊張。個別銀行針對部分優(yōu)質(zhì)客戶，可以打9.7折或9.5折。

有兩家商業(yè)銀行表示，只有接受首套房1.1倍的貸款利率，二套房1.2倍利率，才能優(yōu)先辦理按揭貸款。

對此，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人分析：“大背景是國家金融去杠桿化，抑制金融泡沫，金融資金走向?qū)⒚媾R大洗盤?！?/p>

他進(jìn)一步解釋，今年新增貸款受宏觀政策影響，銀行提高了盈利指標(biāo)考核，而房貸因?yàn)闀r間長，盈利能力差，因此出現(xiàn)銀行停貸，或者誰愿意上浮利率就優(yōu)先貸給誰的狀況。

首套房貸款利率上浮，對目前樓市的殺傷力不小。據(jù)某樓盤營銷負(fù)責(zé)人透露：“這是6月剛發(fā)生的情況，要么客戶得接受利率上浮，要么貸不出來，目前因?yàn)橘J款問題，我們項(xiàng)目可能流失四成左右的客戶。”

按照200萬元房貸計(jì)算，兩個月前杭州首套房貸款利率還能打9折，30年期月供10027元;執(zhí)行基準(zhǔn)利率4.9%時，30年期月供為10615元;但是如果按1.1倍基準(zhǔn)利率執(zhí)行，即貸款利率5.39%，30年期月供為11218元。利率從9折上漲到1.1倍，每個月將多還1191元。

而首套房購買者往往是剛需人群，在杭州房價上漲后，還貸壓力本就不小，若每月要再多還這么多錢，的確有不少人干脆就推遲購房計(jì)劃。

“已經(jīng)付了定金，但還在排隊(duì)等網(wǎng)簽的這一批購房者比較受影響。因?yàn)橹灰梢跃W(wǎng)簽，就可以去辦按揭，但現(xiàn)在網(wǎng)簽還沒輪到，貸款已經(jīng)收緊。這部分購房者要么接受利率上浮，增加購房成本，要么只能退房?！币晃婚_發(fā)商人士表示。

有樓盤篩選購房者，首套房也必須首付六成

事實(shí)上，購房者不能辦出按揭，開發(fā)商就拿不到按揭款，對開發(fā)商的資金回籠也造成壓力。

杭州就有一個樓盤出于回籠資金的壓力，要求購房者必須支付六成首付，否則將失去購房資格。

上周末，李先生收到置業(yè)顧問的通知，第二天就得先交六成首付，否則買不了。

“我們這套房總價240多萬元，原先以為是三成首付，我們還是借了錢的?，F(xiàn)在一夜之間又要多湊出70多萬?！崩钕壬浅o奈，咬牙再次借錢，才終于將這筆錢付了。

他告訴錢報記者：“當(dāng)天去付款時，我這首付六成的，必須排在那批全額付房款的購房者后面?！睋?jù)了解，當(dāng)天付全款的購房者不在少數(shù)。

知情人士透露，現(xiàn)在網(wǎng)簽受限的情形下，一些開發(fā)商不得不為了回籠資金，篩選購房者。

浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司CEO丁浚哲告訴記者：“目前的按揭貸款批下來需要不少時間，開發(fā)商拿不到錢，回款壓力就大。對于回籠資金要求比較嚴(yán)格的房企，就開始挑客戶，首付六成或者全款才賣。

他說：“這種情形，往往是調(diào)控非常嚴(yán)厲，但樓市仍比較火熱的兩三個月內(nèi)容易出現(xiàn)。開發(fā)商敢于挑客戶，是因?yàn)楹贾輼鞘心壳肮?yīng)量不足，不怕房子賣不出去。等兩三個月以后，市場會逐漸冷靜，大量購房者開始觀望，開發(fā)商也許就不敢這么做了?！?/p>

專家稱，調(diào)控進(jìn)入深水期

丁浚哲表示，房地產(chǎn)調(diào)控，在資金層面上，一般都是先從開發(fā)商開始。去年12月到今年1月前后，各大銀行都已收縮了開發(fā)貸的貸款規(guī)模，同時也斬斷了相關(guān)資管計(jì)劃和信托，公司債也逐漸被限制。事實(shí)上，從去年底以來，圍繞房地產(chǎn)公司獲取資金的各種方式，幾乎都逐漸上了枷鎖。

丁浚哲說，從過去的樓市調(diào)控過程看，房價調(diào)整有一個共同的前提，就是開發(fā)商缺錢過冬了。如果房企資金充足，那么主動降價的幾率是微乎其微的。

“當(dāng)房貸利率開始大幅上調(diào)，甚至有的銀行停止按揭貸款，往往是調(diào)控進(jìn)入深水期，威力也將顯現(xiàn)?！倍】Ｕ鼙硎?，銀根縮緊才是深水炸彈，不僅影響需求，也直接影響房企的資金回籠，更會影響預(yù)期。

“杭州這一輪的嚴(yán)厲調(diào)控政策，其實(shí)還差最后一根稻草?！倍】Ｕ苷J(rèn)為，這根“稻草”，可以有三種情況，一種是杭州也像某些城市一樣出臺“限售”政策;第二種，就是土地市場冷卻;第三種，一旦有個別開發(fā)商因?yàn)橘Y金壓力開始清倉跑量，就會引發(fā)市場的跟跌效應(yīng)。

丁浚哲表示，隨著樓市調(diào)控逐漸加碼，開發(fā)商內(nèi)心實(shí)際上非常焦灼。一方面是拿不到地的壓力，而拿到了地，付了高昂的土地款，就需要及時回籠資金，但資金的回籠又受到網(wǎng)簽受限、按揭審批慢等限制。

他認(rèn)為，三根“稻草”不管出現(xiàn)哪一根，下半年都會有開發(fā)商以走量的形式來回籠資金。