北京周邊房?jī)r(jià)明顯回落，固安房?jī)r(jià)下跌在20%-30%左右。房?jī)r(jià)下跌，打擊了炒房者、投機(jī)客，這無(wú)疑是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康成長(zhǎng)的。今日，本報(bào)聚焦北京周邊房?jī)r(jià)下跌，希望提供有益的價(jià)值參考。

4年前，王先生(化名)提著行李，走在高樓環(huán)繞卻空無(wú)一人的固安街道上，新公司注冊(cè)在了固安，至于員工，只有王先生一個(gè)人。

彼時(shí)，在京津冀一體化的驅(qū)動(dòng)下，在北京買(mǎi)不起地也租不起廠(chǎng)房的企業(yè)，都在向固安走。表面上看，似乎隨著產(chǎn)業(yè)的外遷，會(huì)有一大批人涌入固安。但現(xiàn)實(shí)卻是，產(chǎn)業(yè)落地尚未帶來(lái)大量的人口轉(zhuǎn)移，固安的樓市卻開(kāi)始了迅猛的膨脹式發(fā)展。

時(shí)至今日，王先生的家依然在北京，一個(gè)星期，4天在固安，3天在北京。至于王先生的公司，發(fā)展至12個(gè)人，其中4個(gè)是固安本地人。而固安的房?jī)r(jià)則已經(jīng)從每平方米約6000元猛增至2.5萬(wàn)元左右。

接開(kāi)發(fā)商盤(pán)的人，多數(shù)是投資客。時(shí)至今日，接投資客盤(pán)的人，仍然有投資客。

房?jī)r(jià)瘋狂的上漲，發(fā)生在2016年。下降，則發(fā)生在今年3月下旬環(huán)京樓市被嚴(yán)格限購(gòu)之后。

“少數(shù)投資客在房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)成功出逃，多數(shù)人現(xiàn)在依舊僵持觀(guān)望。平均來(lái)看，限購(gòu)后到現(xiàn)在的3個(gè)月時(shí)間內(nèi)，固安二手房每平方米約下跌3000元，至于個(gè)別急于出讓的業(yè)主，每平方米下降超7000元的也有?！痹诠贪惨患叶址恐薪殚T(mén)店中，僅有的兩位店員向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，現(xiàn)在買(mǎi)房的人多數(shù)是固安本地的剛需，之前捂著不賣(mài)的投資客現(xiàn)在有不少急于賣(mài)掉的，但成交并不容易。

部分二手房降價(jià)逾20%

一家鬧市中的中介門(mén)店，下班時(shí)間，僅有兩位店員，各自看各自的手機(jī)。夏日的熱風(fēng)，對(duì)面餐館的吵鬧，似乎都傳不到這里。盡管墻上掛著全固安的樓盤(pán)圖，小區(qū)名稱(chēng)密密麻麻，但卻幾乎沒(méi)有客戶(hù)愿意跟他們走進(jìn)其中的小區(qū)，去看房談價(jià)，更不要說(shuō)達(dá)成交易。

“現(xiàn)在一個(gè)月，一家店大概就能賣(mài)4套房?！迸陠T告訴本報(bào)記者，3個(gè)月多月前，一個(gè)月能賣(mài)10套-20套。至于現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，多數(shù)在1.7萬(wàn)元/平方米左右。

伴隨著成交量的急劇下滑，市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，原本每平方米直逼2.8萬(wàn)元的新房住宅市場(chǎng)供應(yīng)也不再集中，限購(gòu)前傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)的大量投資需求不再活躍。

相反，2013年至2016年下場(chǎng)的不少投資客一改限購(gòu)前的惜售態(tài)度，離場(chǎng)的情緒顯得愈發(fā)著急，紛紛拿出房源來(lái)掛牌銷(xiāo)售，且甩賣(mài)力度越來(lái)越大。

“有一個(gè)好處，就是從限購(gòu)前沒(méi)什么房子可賣(mài)，到現(xiàn)在業(yè)主拿出了更多的房子賣(mài)，要比限購(gòu)前大概多出2倍的房源?！蹦械陠T向記者如是透露，但限購(gòu)特別嚴(yán)格，外地人有資格買(mǎi)房的人太少了，盡管價(jià)格一再下降，接盤(pán)的人也很少。

該男士進(jìn)一步向記者透露，在紫荊花園小區(qū)，有一個(gè)女業(yè)主領(lǐng)頭的炒房團(tuán)，2014年前后，以每平方米6000元-7000元的價(jià)格，買(mǎi)了數(shù)套房子。前一段，以每平方1.9萬(wàn)元賣(mài)了一套房。最近，這位女業(yè)主又拋出了該小區(qū)同樣戶(hù)型的一套房，報(bào)價(jià)僅為每平方1.5萬(wàn)元，現(xiàn)在還沒(méi)有賣(mài)出去。

換言之，同樣戶(hù)型和面積的房子，每平方米下降4000元，下降幅度超過(guò)20%，依然無(wú)人問(wèn)津，市場(chǎng)還在觀(guān)望。

上述女店主也向記者兜售稱(chēng)，有一個(gè)有房本的91平方米的兩居戶(hù)型，按照限購(gòu)前市場(chǎng)的正常價(jià)總價(jià)是210萬(wàn)元，現(xiàn)在140萬(wàn)元業(yè)主就能賣(mài)，現(xiàn)在就可以帶你去看房。

換言之，這套房總價(jià)降了70萬(wàn)元，單價(jià)則降了8000元/平方米，降價(jià)幅度超過(guò)34%。

“還有一個(gè)小區(qū)，以前正常的成交價(jià)約為1.8萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在業(yè)主報(bào)出了1.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格甩賣(mài)，現(xiàn)在也還沒(méi)有賣(mài)出去?！?上述男士進(jìn)一步向記者透露，現(xiàn)在的固安二手市場(chǎng)，房子可以稱(chēng)得上是甩賣(mài)了，市場(chǎng)預(yù)期急轉(zhuǎn)直下，手握數(shù)十套房源的投資客都在著急離場(chǎng)，但即使是市場(chǎng)真正有資格買(mǎi)房的剛需一族，觀(guān)望情緒也很濃，這些投資客脫手并不容易。

投資客急于離場(chǎng)

在實(shí)地調(diào)查采訪(fǎng)中，《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，進(jìn)入固安的投資客可謂是分批進(jìn)入的，多數(shù)都來(lái)源于北京外溢的投資和居住需求。2014年前后，進(jìn)入固安買(mǎi)房的投資客多投資兩居戶(hù)型，一般是80平方米-90平方米之間，總價(jià)在60萬(wàn)元左右，單價(jià)多數(shù)在每平方米6000元-7000元之間。而2015年至今，進(jìn)入固安的投資客依然青睞兩居戶(hù)型，但少則以每平方近萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)入，多則以單價(jià)突破每平方2萬(wàn)元的價(jià)格進(jìn)入固安樓市。

值得關(guān)注的是，新房一直是固安樓市的主力，二手市場(chǎng)活躍度一直不高。但對(duì)于固安的二手中介來(lái)說(shuō)，2016年底至2017年一季度是其真正的黃金時(shí)期，彼時(shí)，固安充斥著400多家二手門(mén)店。而在這一輪的換房中，早期進(jìn)入固安的投資客有一部分真正實(shí)現(xiàn)了高位套現(xiàn)。

正如上述男店員向《證券日?qǐng)?bào)》記者所透露的一樣，在以6000元/平方米價(jià)格進(jìn)入固安樓市的炒房團(tuán)中，即使以大量低于當(dāng)前市場(chǎng)均價(jià)水平的價(jià)格出售，利潤(rùn)也相當(dāng)豐厚，因此這批投資客正在抓緊套現(xiàn)。而高位入場(chǎng)的投資客，有一部分則是被套住了，畢竟，在固安，一手、二手房房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象極少，新房?jī)r(jià)格普遍高于二手房，因此這些投資客只能選擇暫時(shí)觀(guān)望，寄望于能有新政策出臺(tái)，再次刺激房?jī)r(jià)上漲。

然而，在這個(gè)二手房流動(dòng)性差，新房經(jīng)歷瘋狂上漲又開(kāi)始沉寂的市場(chǎng)里，扭曲的、違規(guī)的交易開(kāi)始攪動(dòng)市場(chǎng)。

“如果你是外地人，沒(méi)有在固安買(mǎi)房的資格，過(guò)去補(bǔ)繳社保的灰色操作手法基本不能再用了，但還有辦法能夠買(mǎi)到房?！币晃皇煜ぎ?dāng)?shù)厥袌?chǎng)的消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，購(gòu)房人、業(yè)主和中介簽署三方協(xié)議，然后有關(guān)人士開(kāi)始幫助業(yè)主打通在固安繳納社保的通道，從現(xiàn)在開(kāi)始繳納最低社保，三年后過(guò)戶(hù)。

至于這種交易帶來(lái)的違約風(fēng)險(xiǎn)，有膽子的投資客并未怯場(chǎng)。上述人士向本報(bào)記者透露，即使現(xiàn)在固安二手市場(chǎng)的交易量驟減，中間依然有一些投資客是運(yùn)用這種方法買(mǎi)房的，對(duì)于個(gè)別中介門(mén)店來(lái)說(shuō)，5單交易中可能出現(xiàn)2單類(lèi)似的交易。

也就是說(shuō)，早期投資客甩賣(mài)部分房產(chǎn)，急于離場(chǎng)，但即使接盤(pán)者很少，依然有投資客再次入場(chǎng)。對(duì)于環(huán)北京樓市來(lái)說(shuō)，固安可謂承接北京外遷產(chǎn)業(yè)較為集中的地區(qū)，但似乎充斥固安樓市的，依然是那些投資客。

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